房屋租賃合同的主體即房屋租賃合同的當事人,包括出租人和承租人。出租人和承租人是否具備出(承)租房屋的主體資格,直接關系到合同的效力問題,所以應予以充分重視。
1、房屋出租人的主體資格
(1)出租人為自然人的,審查其居民身份證或戶口薄,看其是否具有完全民事行為能力,即是否年滿18周歲或者年滿16周歲未滿18周歲但以自己的勞動收入為主要生活來源;出租人系法人或其他組織的,是否依法成立,審查其營業執照及年檢情況等。
(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人,都有權將其使用的標的物轉由他人使用,成為出租人。
①房屋的所有權人:出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致,必要時可到房屋管理部門查詢。
②委托或代理出租的:房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致,是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。
③共有房屋出租的:是否經其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
④房屋轉租的:是否經出租人同意,是否有出租人同意轉租的書面證明材料。
2、房屋承租人的主體資格
與出租人的主體資格一樣,承租為自然人的,是否具有完全民事行為能力;出租人系法人或其他組織的,是否依法成立;如暫住人口承租房屋的,必經持有公安機關核發的暫住證。
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