如何計(jì)算期待利益損失，也是需要解決的一個(gè)重要問題。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨活躍，商品房成交量和成交價(jià)節(jié)節(jié)攀升。尤其是在2008年至2013年期間，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)成倍增漲的情況時(shí)有發(fā)生。因房屋增值空間巨大，少數(shù)房屋買賣合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮，惡意違約，然后再以更高的價(jià)格與他人成交或據(jù)為己有。這種行為必然會(huì)給誠(chéng)信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失，如果法律不對(duì)守約方予以充分保護(hù)，則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠(chéng)實(shí)信用原則成本低廉而盲目追求利益至上，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不安定因素。由于合同法第一百一十三條第一款規(guī)定得較為原則，因此司法實(shí)踐中做法不一。對(duì)期待利益的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)主要存在兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)按照守約方享有合同解除權(quán)并同時(shí)提出解除合同時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值與購(gòu)買成本之間的差額損失來(lái)計(jì)算;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，應(yīng)按照資金占用損失計(jì)算，即按銀行同期貸款利率來(lái)計(jì)算守約方的損失。

筆者更贊同第一種觀點(diǎn)，理由是：在合同雙方當(dāng)事人無(wú)約定的情況下，在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，如果按資金占用損失計(jì)算，即按銀行同期貸款利率來(lái)計(jì)算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵(lì)違約行為的負(fù)面價(jià)值導(dǎo)向，采用此種方法計(jì)算損失有違法律的基本原則，應(yīng)予糾正。為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的交易原則，維護(hù)社會(huì)公平正義，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時(shí)提出解除合同時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值與購(gòu)買成本之間的差額來(lái)確定損失賠償額較為公平合理。

期待利益損失的認(rèn)定

期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過合同的履行而實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時(shí)本來(lái)可以獲得的利益。目前，我國(guó)合同法在對(duì)期待利益損失予以認(rèn)可的同時(shí)，也對(duì)其進(jìn)行了限制，即期待利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。因此，在確定期待利益損失時(shí)，需把握三點(diǎn)：第一，期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同;第二，期待利益損失系因違約方的違約造成的損失;第三，期待利益損失為違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失。