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寧波
買賣二手期房需注意的相關問題有哪些
(一)買賣合同只要辦了公證就有強制執行力，就不能違約了嗎?
買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚于賣方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶，所以往往會選擇在公證機關的公證下簽訂買賣合同，認為公證過的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強制過戶。其實這是一個大大的誤解，公證(包括律師見證)不過是對合同是否違法、是否是當事人的真實意思表示進行第三方證明，其不可能起到對合同將來履行情況產生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。
(二)買方與誰簽合同最保險?
期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開發商辦理更名手續，即買方直接與開發商簽訂預售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是最保險的期房買賣交易模式，當然前提是開發商原因配合;二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實質卻是債權轉讓合同——這是目前市場上最常見的交易模式。
由于期房本身的特殊性，建議買方務必在專業律師的指導下購置期房。以下文字圍繞第二種交易模式中的常見法律糾紛展開討論。
(三)重視《債權轉讓通知書》
買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認賣方是否已經付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對開發商的全部權利讓渡給買方，同時賣方需要出具一份《債權轉讓通知書》送達給開發商，因為法律規定債權轉讓必須通知債務人，否則對債務人不發生效力。
(四)最大限度避免一房二賣
為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導致買方的置業期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發商簽訂的預售合同、發票等正本交予中介公司或律師事務所保管，此舉可以最大限度避免一房二賣情況的發生。
(五)賣方到時不賣了，買方怎么辦?
如果賣方在拿到小產證后反悔了，不賣了，這個時候買方怎么辦?除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎?根據合同法的規定，買方除了要求違約金外，還有權要求賣方繼續履行合同，也就是要求賣方繼續把房子交易過戶給買方，因為繼續履行同樣是一項重要的違約責任，它和違約金并行不悖，可以同時主張。
(六)稅費承擔需要及早了解
按照期房買賣的通常交易流程，開發商先將房子過戶給賣方，賣家再將房子過戶給買方，在這個環節中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次)，營業稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對稅費承擔沒有事先約定，極易產生糾紛。如果約定稅費都有買方承擔，賣方只要一個到手價，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費的思想準備。
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簡介:
陳蛟律師，男，漢族，兼修法律與管理，獲法學學位與管理學學位，民商事專業律師。2015年至今就職于貴州北斗星律師事務所(全國優秀律師事務所、省級文明律師事務所、貴州省人民滿意的律師事務所)。2018年9月份，陳蛟律師代理的貴陽市某小區業主起訴某房開退還“三通費”一案經貴陽市云巖區法院一審、貴陽市中院二審，二審法院采納本律師代理意見，某房開需要退還已收取的“三通費”。隨后該案被'百姓關注'報道，多家媒體公眾號轉載。2018年10月26日，陳蛟律師接受貴陽廣播電視臺采訪，就房開企業收取“三通費”一事作出公開解答。 堅持以事實為根據，以法律為準繩：受人之托，忠人之事。陳蛟律師致力于為每一位當事人提供最優質、高效的專業法律服務。
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