自住型商品房首付多少?

自住型商品房究竟能不能使用貸款呢?我認為，既然它是商品住房，不管是否摻雜了政府因素，都可以使用住房貸款來購買，而且適用于現行住房貸款的任何政策，理論上也沒什么超國民待遇的特殊性。那么，買一套自住型商品房，究竟要準備多少首付款，能申請到多少貸款?每個月怎么還呢?怎樣還款最劃算呢?

現在，我把北京市目前實行的住房貸款政策做個梳理。大家可以參照。

一、首套房貸款

根據北京市的住房限購政策，北京戶口的已婚家庭只能購買最多兩套住宅(商住兩用不算套數，在京軍警視同北京戶口)，非北京戶口的滿五年納稅、社保家庭，以及單身家庭(包括離婚)都只能購買最多一套住宅。

而對于自住型商品房來說，每個有資格的家庭終身只能購買一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便離婚，名下沒房的家庭也不能再購買自住型商品房。買過自住型商品房的家庭，成員中滿25歲的孩子，可以獨立成戶，獲得購買自住型商品房資格。

自住型商品房申購過程中，保障房輪候和京籍無房戶是優先購買群體。考慮到自住型商品房僧多粥少的現實，預計未來兩年內，絕大部分自住型商品房項目都會被優先群體包圓，而其中大部分家庭是首次購房。如果沒有能力支付全款，那就只好貸款，享受首套房貸款的相關政策。

(一)支持力度

國家對首套房貸款是支持的。這種貸款基本是解決剛性需求和基本居住需求，理應得到滿足。不過，由于銀行普遍處在貸款額度不足的狀態，放款時間比較慢，而且因個人金融信用的實際狀況，存在拒貸的可能性。絕大多數銀行執行基準利率，少數銀行可能執行基準利率上浮10%(1.1倍基準利率)，或搭配出售理財產品。在基準利率上打折扣的情況已經很少了。在北京樓市歷史上，大概只有2009年出現過基準利率基礎上下浮30%(利率七折)的情況，但即便如此，也比同期的公積金貸款利率略高。

(二)首套商貸

5年以上的基準利率是6.55%。首套房貸要求首付不低于總價30%，貸款額度不超過總價70%。貸款期限最長為30年。一般來說，35歲以下的年輕人申請，基本可以拿到30年的還款期。超過40歲以后，還款期就會縮短。銀行一般將65歲視為還款截止年齡(也就是到這個歲數時必須還完)。因此，如果您50歲再來買房，還款期只有15年，同樣額度的貸款，月供會比較多，但利息總額減少。

貸款額度要根據申請人的單位屬性、金融信用狀況、經濟收入酌定。一般來說，月供不能超過家庭月收入的50%。

我們以**御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬元。首付不能低于60萬元，商貸最高不能超過140萬元。如果按照月供最少，還款期最長來算，為期30年的月供為8895.04元(等額本息法)，30年里還的利息總額高達180.221萬元，超出本金40萬元。那么，這個購房家庭的月收入要超過18000元，才能拿到這140萬元貸款。當然，如果差錢的家庭可以要單位偽造收入和納稅證明，但家庭約收入一下子拿走將近9000元還貸，作為工薪階層的你，不覺得負擔很重嗎?

也有人愿意用等額本金法，每個月還的本金一樣多，那么月供額度就會在30年里由多變少，第一個月還11530.56元，以后逐月遞減，到第360個月還3910.12元.30年里的還的利息為137.932萬元，比本金略少，比等額本息法少還40多萬元利息。

因此，要想讓自己月供負擔輕一些，首付就盡可能多一些吧。

(三)首套公積金貸款

公積金貸款的發放單位是有區別的，包括常見的北京市住房公積金管理中心和中央國家機關住房公積金管理中心(簡稱市管和國管)，也包括不太常見的中共中央直屬機關住房公積金管理中心(簡稱“中直管”)和鐵路系統住房公積金管理中心，以及軍隊的住房公積金管理中心等。需要解釋的是，國管的覆蓋面包括國務院系統的政府機關、事業單位和中央直屬企業、部委直屬國有企業。市管的覆蓋面包括北京市及各區縣政府機關、事業單位和北京市、各區縣直屬國有企業、民營企業、外資企業和個體企業。中直管的覆蓋面是黨中央直屬的政府機關、事業單位以及全國人大、政協、各民主黨派機關及事業單位，以及相關的直屬企業等。鐵路系統和軍隊的情況顧名思義，就不解釋了。

公積金首套房貸款的基準利率是4.5%，相當于商貸的66折，可以說是國家給繳納公積金的職工提供的貼息住房貸款。根據北京市最新規定，職工繳存公積金連續滿12個月且購房時仍在繳存的，可以申請公積金貸款，否則不行。中間斷了得從頭算。

能貸多少呢?北京市規定的標準上限是80萬元。如果信用評級達到A級，可以貸到80萬元;達到AA級可以貸到92萬元，達到AAA級可以貸到104萬元。上面的說法是理論上的，但現實中由于貸款額度較緊張，一般也就最多給貸到80萬元。就算你信用評級再高，想拿到104萬元也不容易。

目前，想要貸到80萬元大概也不容易。需要每月個人繳存額不低于700元(不含單位1:1補的700元)，才能拿到這么多貸款。否則適當減少。如果一個月個人繳存額大概五六百元，大概能貸到70-75萬元，比以前略有減少。前段時間新聞上公布了算法，我不再贅述。

公積金貸款執行的首付標準比較古怪。首套房且建筑面積90平米以下，首付不低于總價20%，貸款不高于總價80%。首套房且建筑面積超過90平米(不含)，首付不低于總價30%，貸款不高于總價70%。這個政策可理解為支持中低價位、中小戶型的初次剛性需求。

以**御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬元。雖說有首付不低于20%的說法，但由于一般情況下只能貸到80萬元，購房者還要準備出120萬元的首付款。因此，由于總價和貸款額度因素，首付實際上變成了60%。

月供是多少呢?按照貸款80萬元，為期30年計算，月供4053.48元(等額本息)。30年間的利息總額為65.925萬元。如果按照等額本金法還款，首月要還5222.22元，第360個月還2230.56元，可以說是逐月減少。不過前十年的月供負擔略重一些。利息總額54.150萬元，比等額本息法少還11萬元利息。不過，公積金中心似乎不太支持等額本金法。

按照北京的生活成本計算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1萬元，否則維持基本生活質量就比較麻煩。而當首付出去120萬元以后，很多家庭就立即淪為赤貧，生活質量不降低才怪呢。

(四)能不能組合貸款

現代多數開發商開發的普通商品房項目，都不支持組合貸款，甚至不支持國管公積金貸款。組合貸款的麻煩之處在于三點：一是每種貸款的額度都受限;二是辦理手續非常繁瑣，極容易因兩類貸款之中的一類沒批下來，給自己找麻煩;三是相當于同時使用了兩次貸款。根據央行的說法，一個家庭只能使用兩次住房貸款，無論是公積金還是商貸，正所謂“認房也認貸”。第三次購房時，無論名下是無房，還是只有一套住房，都只能全款購房了。所以，我不建議使用組合貸款。

二、第二次購房貸款

根據央行和北京市公積金管理中心的有關規定，住房貸款的發放采取“認房也認貸”的形式。既然一個北京戶口家庭只能買兩套房，那么他也相應地只能享受兩次貸款機會。第三次購房時，無論名下是無房，還是只有一套住房，都得全款購房。因此，使用貸款時一定要謹慎小心。更重要的是，首套房貸款只有一次。就像人的青春年華，失去就再也沒有了。

理論上講，國家不反對第二次貸款，但申請難度肯定比首套房貸款和第一次貸款難度大得多。

第二次貸款包括兩種情況，一種是名下無房，一種是名下已有一套住房。

(一)名下無房的第二次購房貸款

這種情況通常出現于名下以前有房，但都已賣掉。以無房戶身份重新購置一套住房。而且以前購房時用過一次住房貸款，再賣掉前已將貸款余額還清。這次購房需要再用住房貸款，這就是名下無房的第二次購房貸款。

根據有關政策，這種情況無論是商貸還是公積金貸款，需要首付不低于總價的60%，貸款不高于總價的40%，貸款利率均為1.1倍基準利率(商貸是7.21%、公積金是4.95%)。月供額度相應增加。我們仍以**御景灣為例。單價22000元，90平米戶型。

總價200萬元，只能獲得最多80萬元、最長30年的貸款額度(可能現實中獲得的額度還會略少)，需要首付120萬元。商貸月供5435.72元(等額本息)，30年還的利息總額是115.686萬元。公積金月供4270.16元(等額本息)，30年還的利息總額是73.726萬元。

(二)名下有一套房的第二次購房貸款(二套房貸款)

名下有一套房子，用貸款購買，無論貸款是否還清，這時理論上可以再通過貸款購買第二套住房，就是第二次貸款，屬于最典型的“二套房貸款”。由于名下有房，無論該房是否在北京，首付都不能低于總價70%，貸款無論是商貸還是公積金，都不能高于總價30%，貸款利率為基準利率1.1倍(商貸是7.21%、公積金是4.95%)。個別銀行對這種情況可能會因額度有限而拒貸。

名下有一套房子，全款購買。然而，自己的貸款已經用過一次(比如為父母買房貸款償還)，此時自己再想通過貸款買一套房，依然是首付70%，貸款30%。

我們以**御景灣90平米住房為例。200萬的總價，在這種情況下首付要達到140萬元。貸款60萬元。如果還款期為30年，商貸月供4076.79元(等額本息)，30年還的利息總額是86.765萬元。公積金月供3202.62元(等額本息)，30年還的利息總額是55.294萬元。

不過在實踐中，如果第一次貸款尚未還清，很可能影響第二次貸款的申請結果，沒準會被拒貸。

三、負擔評估

已經推出的自住型商品房的里，最低總價約為80萬元(當代采育滿庭春MOMA84平米戶型)，最高總價約為200萬元(順義住總興華新國展滿庭芳105平米戶型)。在貸款政策“認房也認貸”的政策環境里，這樣的價位對于任何中低收入的剛需購房者來說，都是負擔沉重的。我覺得，按照2013年下半年樓市最高點作為七折定價參照的做法，現在看來有些無恥，帶有給高房價和樓市泡沫托底的意思，對普通購房者也是一種無聲的“坑爹”。

我個人的建議是，在權衡自己的經濟實力和月還款能力之后，做出適合自己真實承受能力的購房選擇。不要為買一套房，拖累了幾十年的生活質量和生活預期。

四、貸款政策總結

(一)已婚北京戶口家庭：

首次購房，名下無房：公積金貸款90平米以下首付兩成，90平米以上首付三成。商貸首付三成。

名下無房，第二次購房，第二次貸款：公積金貸款和商貸都是首付六成，利率1.1倍。

名下有一套房，第二次購房，第一次或第二次貸款：公積金貸款和商貸都是首付七成，利率1.1倍。

名下有兩套房，禁止購買第三套房。

無論名下有沒有住房，禁止第三次貸款。

(二)單身北京戶口家庭(包括單身、離婚、喪偶)和滿五年繳稅社保的外地戶口家庭

名下只能有一套住房(當然，在限購出臺之前名下有N套房都無所謂，限購后就不能再買了)。首次購房按首套房貸款政策。名下無房，第二次購房(即賣舊買新)按照首付六成，貸款利率1.1倍。禁止第三次貸款。

(三)需要解釋的問題

1.所謂名下房屋，是在全國范圍內的住宅，不含商住兩用。

2.購買商住兩用房不能使用住房貸款，只能打政策擦邊球，使用抵押消費貸款，最高申請額度100萬元，最高還款年限為10年，執行1.1-1.2倍數基準利率。所以，月供比較多。