1、商品房預售許可證和銷售許可證有什么區(qū)別?

商品房預售許可證和商品房銷售許可證最明顯的區(qū)別主要有兩個：

(1)適用對象不同

商品房預售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標志。商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標志。

(2)辦理條件不同

商品房預售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證書和建設工程施工許可證書，但若要取得預售許可證，則要求開發(fā)企業(yè)已投入的工程建設資金需達到總投資的25%以上，且已經(jīng)確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預售監(jiān)管賬戶。

若要取得商品房銷售許可證，則要求該房產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工且驗收合格，此外，該房產(chǎn)的供水、供電、燃氣等配套基礎設施也必須已具備使用條件或者已經(jīng)確定交付日期。

2、怎么分辨商品房預售許可證的真假?

(1)看名稱

A、開發(fā)企業(yè)的名稱。當你拿到商品房預售許可證，需要確認的第一件事就是許可證上注明的開發(fā)企業(yè)名稱是否與實際相符。如果不相符，建議你不要購買該房產(chǎn)，這樣的開發(fā)企業(yè)可能存在問題。

B、項目的名稱。試問，如果開發(fā)商給你看的預售許可證上的項目名稱與實際不符，你又從何得知你欲購項目的房產(chǎn)已經(jīng)得到預售許可了呢?所以，除了開發(fā)企業(yè)的名稱，你還需要確認房產(chǎn)項目的名稱，看看它與實際是否相符。

(2)看用途

房屋用途性質是絕對不可忽略的一點，因為普通住宅和商用住房是完全不同的兩個概念，它們在使用年限、交易稅費、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同的。

但是，在實際生活中，開發(fā)商為了盈利，將商用房當作民用房出售給你也不是不可能，那么當你明明買的是民用住宅，但是預售證注明的是商用，那肯定就是假的。

(3)看附圖

個別商品房預售許可證上會附上項目平面圖，并注明預售房屋的具體情況，比如棟數(shù)、位置等，你要做的就是將平面圖上的信息與實際情況作比較，看看是否屬實。若不相符且差異較大的話，預售證就有可能是假的。

(4)看數(shù)字

A、看監(jiān)管帳號。一般來說，商品房預售許可證上會標注開發(fā)商在銀行開辦的資金監(jiān)管專用帳號，你要做的就是看預售證上寫的專用賬號是否與買賣合同付款方式中的監(jiān)管帳號相同。

B、看面積?？偨ㄖ娣e、預售面積、住宅面積、商用面積等，這些面積一旦在預售許可證中注明了的話，你就需要仔細核對，畢竟只有當這些數(shù)據(jù)都屬實的時候，交易安全才更有保障。

C、看土地使用權證號。開發(fā)商只有在取得了土地使用權，才可以開發(fā)建設房產(chǎn)項目。所以，只有當預售證書上寫明了土地使用權證號，才說明開發(fā)商的資質沒有問題，當然，你還可以通過土地使用權證號去查詢房屋的情況。

(5)看備注

雖然不能保證預售證書上填寫了備注信息就代表它一定是真的，但是若填寫了備注信息，則代表這份預售證的可信度就更高一些。此外，備注中可能會寫明房屋抵押狀況、用途分布等信息，你可以通過核實這些信息的真實性來分辨預售證的真假。

最后，除了上述的辦法，你還可以通過進入你所在城市的住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)進行查詢。

3、怎么查詢商品房預售許可證呢?

(1)網(wǎng)站查詢。一般情況下，在房屋所在地的市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)的菜單欄有預售查詢一項，可供查看。

通過項目名、開發(fā)商、物業(yè)地址等關鍵詞，可了解該房地產(chǎn)項目是否已領取預售許可證以及出售情況。但有兩點需要注意：項目的備案名與推廣名會有所出入，開發(fā)商名字可能是子公司的名稱。另外，如果查詢項目銷售情況，數(shù)據(jù)不一定完全，因為網(wǎng)簽與下定金銷售有1個星期左右的時間差。

(2)直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預售批準情況。

(3)在售樓場所實地查看。購房者可以要求開發(fā)商出示房地產(chǎn)預售許可證，但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對于某些分期開發(fā)建設的樓盤，開發(fā)主管部門會根據(jù)工程建設的具體情況分期發(fā)放預售許可證，同時亦有些預售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批準預售。在購買前，必須認真核對所購買房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否與預售許可證上注明的內(nèi)容相符。