商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有備案影響合同效力嗎

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》及其相關(guān)解釋有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

所謂商品房合同登記備案，就是開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，根據(jù)法律規(guī)定，將該合同送房地產(chǎn)主管部門(mén)審查并登記在案的行為。我國(guó)實(shí)行強(qiáng)制備案件登記制度，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售登記管理辦法》等法律、法規(guī)均規(guī)定了商品房買(mǎi)賣合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商須將合同送房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案，其主要目的顯然是為了規(guī)范開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為，避免出現(xiàn)“炒房”、“一房多賣等現(xiàn)象發(fā)生，以保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商的原因，常會(huì)出現(xiàn)商品房買(mǎi)賣合同未依法登記備案情況，買(mǎi)受人以此為主要理由而主張合同無(wú)效的爭(zhēng)議也時(shí)有發(fā)生。如何正確判斷該類合同的效力問(wèn)題尤顯重要，這對(duì)于幫助普通購(gòu)房者理性、正確維權(quán)十分關(guān)鍵。

其實(shí)，與未取得預(yù)售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規(guī)調(diào)整和規(guī)范的僅是開(kāi)發(fā)商的合同登記備案行為，而無(wú)權(quán)約束合同本身，判斷合同的效力屬性問(wèn)題，必須由民事法律、法規(guī)規(guī)定。鑒于在商品房合同糾紛維權(quán)法律常識(shí)解讀一已經(jīng)作了較為詳細(xì)的分析，故不再贅述。

根據(jù)未登記備案的商品房買(mǎi)賣合同約定的差別情況，可以大致按以下兩種方式進(jìn)行判斷；一、約定優(yōu)于法定。合同本質(zhì)上屬于契約，根據(jù)“契約自由”的締約精神，法無(wú)禁止即可為，在民事領(lǐng)域，特別是合同方面，只要法律、法規(guī)沒(méi)有明確禁止，當(dāng)事人均可以根據(jù)自己的意志將相關(guān)事項(xiàng)約定，體現(xiàn)在合同條款中?！逗贤ā返?5條：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效?！本兔鞔_賦予當(dāng)事人對(duì)合同效力問(wèn)題享有約定附條件的選擇權(quán)利。體現(xiàn)到商品房買(mǎi)賣合同，開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買(mǎi)賣合同登記備案”作為合同生效的條件進(jìn)行約定，則此時(shí)，如果因合同未備案而引發(fā)爭(zhēng)議，買(mǎi)受人則可根據(jù)該約定條件，主張合同無(wú)效；二、無(wú)約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進(jìn)行約定，則只能適用法律的規(guī)定進(jìn)行該合同的效力判斷?！逗贤ā返?4條：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！鄙唐贩抠I(mǎi)賣合同自開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人簽訂后即成立，且我國(guó)目前沒(méi)有法律、行政法規(guī)規(guī)定商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時(shí)即生效。三、司法解釋明確規(guī)定該類合同的效力問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

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