開發商未兌現售房廣告的內容,能不能追究其違約責任

一般不兌現，也不能追究其違約責任，但當出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。此時不兌現，則要追究其違約責任。為了更好理解，以案例為例：

案件簡介：

2013年10月，殷某與某地產公司簽訂《xx商品房預售合同》，約定殷某購買該公司開發建設的住房一套。殷某購買該房屋前，該公司的樓書、沙盤、戶外廣告、網絡宣傳及銷售人員的介紹均確認該房屋所在的小區配有萬平米私享花園及1：1配比車庫。殷某認為其基于上述承諾才與該公司簽訂合同，以高于市場價格購買該房屋。在其支付了全部購房款后，這些承諾未實現。殷某認為該公司構成違約，存在一定的欺詐、虛假宣傳行為，遂將其訴至法院，要求被告承擔違約責任。

被告某地產公司認為所有宣傳文字及圖片已寫明僅供參考，不是被告的要約，不構成合同條款，也就不構成違約。對于銷售人員在售房現場的承諾，被告也不予認可。且該樓盤價格于周邊樓盤價格相當，原告主張并不成立。

最后，法院判決駁回殷某全部訴訟請求。

法律分析：

通過上述案例，我們應該如何看待售樓廣告呢?

一、售樓廣告是現階段商品房促銷的主要手段，那么售樓廣告的主要包括哪些形式呢?

廣告的主要形式包括開發商通過廣播、電視、報紙、期刊、網絡等媒體直接對其開發的房地產項目進行的宣傳活動，也包括開發商通過向外界展示項目效果圖、模型、樣板間，散發項目簡介資料，作出各種口頭承諾等間接形式進行的宣傳活動。

二、那么，售樓廣告到底該怎么看?廣告備注究竟能否排除開發商責任呢?怎樣防范風險、尋求法律支持呢?需要注意以下幾點：

一是在簽訂《商品房預售合同》時，除應仔細閱讀與自己所購房屋有關的面積、價款、交付時間、違約責任等條款外，還必須看清商品房開發商是否已經將其在促銷廣告中的承諾寫入合同，且務必明確、具體，甚至可以將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同的附件。

二是依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”因此，購房者必須注意收集證據，如相關商品房開發商的銷售廣告等，避免因時過境遷而無法靠證據說話，最終導致敗訴。

三是依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”據此，對于商品房開發商所做銷售廣告，要是具有“但是”中的情形，如上述花園房地產開發公司就游泳池、籃球場、足球場、羽毛球場、電子閱覽室等配套設施描述，應當視為對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，購房者可以依法提起訴訟，而不必擔心《商品房預售合同》是否有相關具體內容。

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