房產中介如何引起二手房買賣合同糾紛

第一，因房屋買賣合同無效、履行不能等情況產生的糾紛。這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產權共有人未經其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產權的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等，導致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。

第二，因意向金或定金的處理爭議產生的糾紛。房產中介公司為了提高成交率，往往要求買受人向中介公司支付一定數額的意向金。同時，房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，也往往要求購買人支付一定數額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔等無法達成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。

第三，因中介服務費的支付和計算產生的糾紛。中介服務費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。獲取中介服務費是房地產中介公司存在和發(fā)展的根本目的。一套房屋買賣成功需要經歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。任何一環(huán)出問題，都將導致整個交易的失敗。交易一旦失敗，中介服務費的支付和計算將不可避免地成為法律糾紛。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產生的中介服務費糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務費支付和計算糾紛;買賣雙方議價不成，引起的中介費要不要承擔，誰來承擔，承擔多少的糾紛。

隨著房價不斷攀升，二手房交易日漸頻繁，二手房買賣合同糾紛也不斷增多。房產中介的3種行為易引發(fā)二手房買賣合同糾紛。

一是信息虛夸行為。有些房產中介為促成交易，在向客戶介紹房屋權屬、使用狀況、小區(qū)設施等信息時夸大其詞，甚至提供虛假信息;在客戶詢問有關交易流程、服務政策等問題時不如實說明，誤導客戶，甚至口頭承諾優(yōu)惠條件，履約時無法兌現承諾或被客戶發(fā)現其提供虛假信息，引發(fā)糾紛。二是慫恿違規(guī)行為。部分房產中介為拓展市場、吸引客戶，極力撮合違規(guī)小產權房、保障性住房等禁止或限制上市房產的交易，默許甚至主動建議客戶通過簽訂陰陽合同等方式避稅。由于此類違規(guī)交易的產權過戶存在障礙，故在履約過程中極易產生糾紛。

三是倉促成交行為。少數中介機構為盡快收取傭金，在申請貸款、還貸、付款、過戶等具體交易細節(jié)尚不明確時，要求客戶簽訂內容籠統(tǒng)的合同，倉促成交。在收取傭金后即消極應付客戶，導致后續(xù)交易中糾紛頻發(fā)。

房產中介的上述行為不僅有損二手房買賣合同當事人的權利，也不利于二手房市場的健康發(fā)展，針對上述問題，朝陽法院提出以下建議：一方面，加強對房產中介的監(jiān)管，主管部門可以通過提高市場準入門檻、擬定合同范本、加大對違規(guī)行為的查處和制裁力度等方式，促使房產中介依法合規(guī)經營;另一方面，通過普法宣傳提高群眾法律意識，選取典型案例以案說法，介紹二手房買賣合同簽訂中應注意的事項，宣傳簽訂違規(guī)合同的危害性與嚴重后果，增強群眾的法制觀念，切實維護自身合法權益。

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