商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程

1.項(xiàng)目信息開發(fā)與整合在這一階段首先要調(diào)動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全體人員進(jìn)行項(xiàng)目信息的開發(fā)，即發(fā)動每個員工通過各種途徑盡力打探新建商品房項(xiàng)目的信息，然后研究拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報總經(jīng)理或?qū)ｉT的信息統(tǒng)籌部門。經(jīng)總經(jīng)理或?qū)ｉT決策機(jī)構(gòu)決定的項(xiàng)目，再分門別類地落實(shí)到具體控制部門(如子公司或?qū)ｉT組建項(xiàng)目組或稱“樓盤專案”)。

2.項(xiàng)目研究與拓展由研究拓展部門組織、協(xié)調(diào)有關(guān)部門(如業(yè)務(wù)部、交易管理部等)對承接項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃，確定項(xiàng)目銷售的目標(biāo)客戶群、銷售價格策略和具體市場推廣的方式與途徑等，撰寫書面營銷策劃報告。如果專門成立項(xiàng)目組，則由項(xiàng)目組來組織實(shí)施項(xiàng)目研展，有關(guān)部門積極配合。

3.項(xiàng)目簽約由項(xiàng)目的直接操作部門(如子公司、項(xiàng)目組等)具體與項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行談判，并起草代理合同文本。然后在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部有關(guān)部門，如交易部門、法律顧問和高層管理人員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并各自簽署意見書，其中，應(yīng)有專門負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門或人員對代理合同草案出具書面法律意見書，提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的最高決策者。最后，由最高決策者簽署已與開發(fā)商達(dá)成一致的合同。

4.項(xiàng)目執(zhí)行企劃本階段的第一項(xiàng)工作是：項(xiàng)目執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的代理合同，對營銷策劃報告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)(銷售期、費(fèi)用預(yù)算等)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(如交易管理部、研究拓展部、財務(wù)部等)合作會議。介紹經(jīng)修改的營銷策劃報告和初步制定的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會議決議最終的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案。

5.銷售準(zhǔn)備這一階段是對銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備。銷售資料包括有關(guān)審批文件(如預(yù)售許可證)、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準(zhǔn)備包括抽調(diào)、招聘銷售人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。

6.銷售執(zhí)行這一階段主要是在銷售現(xiàn)場接待購房者看房，簽訂商品房買賣合同，并配合實(shí)施廣告、公關(guān)活動等市場推廣工作。這一階段通常很長。在后期還要完成商品房交驗(yàn)(俗稱“交房”)的工作。

7.項(xiàng)目結(jié)算由于商品房的銷售過程比較長，一般在銷售過程中要按一定時間周期(如按月)進(jìn)行對外結(jié)算傭金(與開發(fā)商結(jié)算傭金)和對內(nèi)結(jié)算傭金(與銷售人員結(jié)算傭金)。但到整個項(xiàng)目銷售的最后階段(通常是完成代理合同所約定的銷售指標(biāo)后)，要進(jìn)行項(xiàng)目的總結(jié)算。首先就是由項(xiàng)目直接操作部門與開發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算，法務(wù)部門予以配合。其次就是對內(nèi)結(jié)算，業(yè)務(wù)部門要將日常核對的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財務(wù)部門審核，項(xiàng)目執(zhí)行部門要撰寫結(jié)案報告。最后由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的最高管理者、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人、財務(wù)部門負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門負(fù)責(zé)人共同召開結(jié)案審計會，確定最終的結(jié)案報告和對內(nèi)結(jié)傭方案，最后按傭金結(jié)算方案對銷售人員總結(jié)算。結(jié)案報告交業(yè)務(wù)管理部門和信息資料部門存檔。

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