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寧波
開發商不具備銷售許可證預售的房屋該如何處理
現有的法律、地方性法規中并沒有關于“認購書”的法律概念，也沒有買房前應當簽訂“認購書”的法律規定。因此，簽訂“認購書”并非買房的必經程序。所以如果可能，買房人在確定要購買的項目后，最好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發商就合同條款進行的談判中，因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。
認購書究竟屬于什么性質的文件?應該具備哪些內容?是否有法律效力?在本市房地產交易實踐中，通常認為：“認購書”是具有意向書性質的法律文件。主要包括的內容有：1、相關各方如出賣人、買受人、代理人等的主要情況;2、認購物業(樓盤)的情況;3、房屋的價款;4、付款方式;5、認購條款等內容。而且，“認購書”通常還要雙方簽字蓋章。具備上述內容及形式后，尤其是“認購書”中約定了買賣雙方具體的權利義務后，一般說來，“認購書”就其表述的內容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，中要其內容不違反法律規定，且買受人所購物業(樓盤)的法律手續齊備(五證齊全)，該“認購書”一般具有一定的法律效力。
違約方應承擔什么責任?在簽訂“認購書”的同時，開發商大都要求買房人同時交付一定數量的定金，并在認購書中約定，如果買受人在約定的時間內不簽訂正式的《商品房買賣合同》，出賣人(開發商)有權沒收買受人交納的定金等條款。
按照以上雙方的約定，如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約。買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。
在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金，遇到這種情況怎么辦?律師指出，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金。”而“認購書”通常表述為：“如果買受人在一段時間內不簽訂正式的《商品房買賣合同》，出賣人有權沒收買受人交納的定金。”所以，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而中是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。
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