注意事項之二：已有銀行按揭的二手房的買賣

有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區買二手房。該住宅區的綠化已經完成，小區內各種設施都已齊備，經聯系，該小區有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經全面考察，買賣雙方決定成交。二手房主人告訴購房人，因開發商尚未辦下大產權，所以其所擁有的住房的小產權證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時與開發商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償地住進了向往已久的現代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發商作為連帶保證人，要負責催促原房主向銀行還款，否則，開發商要收回該房產。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務的房產，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發商會隨時收回房產的。

在購買此類的二手房時，購房人應該全面了解該房產的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產證和土地證和原開發商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續。根據目前情況看，大多數的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進行按揭貸款的住房或是已經辦理完抵押貸款的住房再次轉手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？

像這類二手房的買賣程序應該是較為復雜的，但是如果處理得當，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關系和當前的法律狀態。如果是二手房的主人已經與原開發商辦理完產權變更手續，并且已經拿到產權證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續即可。如果是二手房主人尚未從開發商處辦理該房產的過戶手續，而且還欠著銀行的貸款，開發商仍為該房產的主人向按揭銀行承擔著連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。因為這時該二手房所涉及的法律關系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關系和開發商與銀行間的擔保關系，以及二手房主人與開發商的擔保與被擔保關系，每一個法律關系的變化都影響著另外一個法律關系。

雖然二手房的主人與銀行的關系是借貸關系，二手房主人是債務主體，但房產卻是抵押擔保物。一旦二手房的主人不能按期如數向銀行還款，銀行作為債權人一方面可以徑行向債務人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務人的連帶保證人開發商直接追討債務人的欠款。如果開發商作為保證人履行了保證人的責任，代債務人——二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發商就有權利直接向債務人——二手房主人要求履行法律責任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發商就是或然的債權人。

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續，再請開發商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關系，接著解除二手房主人因開發商為其擔保而建立的反擔保法律關系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產權轉讓手續。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續，終止原來的貸款協議。同時還要與開發商取得聯系，征得開發商同意，終止開發商為二手房主人的擔保協議，而由開發商與銀行對新的二手房業主重簽擔保協議。這樣每一個環節都要重新走一遍。原來的法律關系需要重新調整，新的法律關系需要重新建立。

二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。這樣做會使程序較為復雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

所以購買此類二手房的投資人應首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經拿到產權證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉讓時，銀行和開發商是否給予配合，如果不配合怎么辦？

因為此類二手房復雜的法律關系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關人員協商才能確定如何處理該房產，所以在選擇與購買此類二手房時應當格外注意。

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