一、查看中介證件

案例：隨著樓市升溫，房屋中介行業中的弊病開始顯現，某些小中介或黑中介利用客戶法律知識的欠缺和交易安全的淡薄欺騙客戶。

警示：一家正規房地產中介公司，應具有營業執照、備案證書、稅務登記證、機構代碼證以及房地產經紀人執業證。對買房者來說，需要重點看的是工商部門核發的營業執照、房管部門核發的備案證書依據經紀人注冊執業證。有此三證，與中介公司產生糾紛時，就可以到工商部門或房管部門投訴。在看三證時，要主要看原件，不要看復印件，還要注意營業執照、備案證書的有效期及地址與現實是否相符，房地產經紀人的執業單位與執業證是否一致。

同時，消費者在與房地產經紀機構簽訂房地產服務合同前，應當向中介公司了解：執行該業務的房地產經紀人員姓名、注冊號以及是否與房地產交易另一方當事人有利害關系；服務收費標準和支付時間；定金的收取及違約事項的約定等。

二、實地查看房源

案例：市民王女士在購買二手房時，為省時省力，通過中介機構查找房源，付款之后才發現中介為促成交易，故意隱瞞了房屋質量方面存在的瑕疵。

警示：消費者在看房屋消息的同時，應進行詳細實地考察，核實中介公司、廣告媒體以及互聯網提供的房源信息的真實性。

三、搞清楚賣方身份

案例：賣方人田某代表其姐姐將房屋賣給李某，并在公證處辦理了公證；因房屋升值，其姐姐反悔，聲稱她從來沒有將房屋出賣，更沒有辦理過賣方公證，要求撤銷與李某的房屋買賣合同。

警示：選定房產后要同轉讓人協商轉讓價格，并核對賣房人的身份證和房產證上的“房屋所有權人”是否一致。買房改房時，應注意賣方必須夫妻兩人同時到場，共同簽訂房屋買賣合同。買經濟適用房時應注意房產是否達到上市條件，約定補繳出讓價的責任方。如果房屋有多個共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買賣合同。

看房屋產權證時，最好到房地產管理部門查驗房產權有沒有瑕疵，即產權是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產權單位是否存在限制出售約定等。

四、查清房齡面積

案例：市民丁女士通過中介買了一套二手房，由于該房屋屬于房改房，產權證上沒有記載房齡，她直到付了首付拿到房產證查詢時，才知房子一下子“長”了9歲，因年限問題影響到她貸款。

警示：要看清房產證上的房屋建成時間和建筑面積與中介方或賣方的描述是否一致，以防上當受騙。

五、搞清是否在租

案例：市民李先生買房時只顧看賣方的房產證等其他手續，并未注意到賣方在賣房之前還將房子出租，并且租期未到，導致李先生買了房無法入住。

警示：有些二手房在轉讓時，還在租賃中。如果買房人不注意審查房屋是否在租，就極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產，也極有可能因賣方得到長期大額租金和大部分售房款（物業交割金除外）后不再露面而使買房人既住不上房又拿不到租金。因為包括我國在內的很多國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

六、甭信口頭合同

案例：市民趙先生在看房時，賣家承諾贈送這，贈送那，所以趙先生根本沒與賣方講價，便爽快簽合同交錢。可是買過房之后賣方便沒有音訊。趙先生只能干吃啞巴虧，因為這些都是口頭合同而已。

警示：買方、賣方和中介公司通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、產權辦理、中介費用等事項達成一致意見后，簽三方合同。

合同在簽訂過程中要慎之又慎：要對所簽條款逐條推敲，不能模棱兩可；要弄清楚所有條款的內容，不要勉強簽訂。別忽視買賣合同的附件，如戶口遷移，水、電、煤氣、物管、維修基金等費用的結清與過戶以及解除抵押的費用等。

七、談情戶口遷移

案例：市民王先生今年年初通過一中介公司，買了一套二手房，但老房主沒有把戶口遷走。眼看孩子就要上學了，王先生說，如果戶口再遷不過來，自己孩子每學期就得多掏一筆借讀費。

警示：房屋交易一旦戶口發生糾紛，處理起來非常復雜。由于戶籍的遷入和遷出均歸公安機關管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理。而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買房的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應的，買方的戶口也就無法遷入。

因此，為了避免買了房子戶口卻遷不出去，要注意：一、在合同中明確賣方遷出戶口的時限。二、正式過戶前，查詢戶籍狀況。

八、重新交驗物業

案例：為方便孩子上學，雷小姐去年看中一套二手房，沒多久便與業主辦完過戶手續。沒想到，當雷小姐興沖沖的拿著新房產證準備開始新生活時，物業公司送來的單據卻讓她傻了眼。原來，該房屋原來的業主拖欠了將近4年的物業費及供暖費6000元。

警示：物業交驗時，購房者和業主雙方最好一起到房屋現場，并在交驗當天填寫“物業交驗單”，注明水電氣等當時數字、繳費情況，并簽字確認。

九、保留費用清單

案例：不少消費者在購買二手房時不清楚自己所要繳納的購房費用，容易造成損失。

警示：購買人買二手房承擔的費用主要包括三大塊：第一是房款。需要注意的是一定要通賣房者當面談價格、訂合同，避免個別不當中介公司從中不法獲利，產生不正當差價。第二是中介傭金。向中介公司支付傭金時，注意索要正規發票。第三是向相關部門繳納的稅費，主要包括：財政部門收取的契稅、房屋登記費，稅務部門收取的營業稅、個人所得稅、企業所得稅，房地產交易部門收取的交易手續費、抵押手續費，銀行按揭產生的費用等。為避免產生糾紛，最好在合同后附上“費用清單”。

十、慎讓中介全辦

案例：市民小鄭通過房屋中介機構把閑置房子賣了出去，價格是36萬。沒過幾天，他意外發現中介竟然吃了2.8萬的差價！警示：委托中介全權代辦所有事宜，容易給個別不法中介炒房賺取差價創造條件。據李*欣律師了解，目前，在鄭州市辦理房產過戶手續是很簡單便捷的。買賣雙方帶著相關資料，直接到房管局辦事大廳就可辦理（金水、管城、惠濟三區的房產在鄭東新區房管局辦事大廳辦理，二七、中原兩區的房產在建設路與百花路交叉口的房地產大廈一樓房管局辦事大廳辦理），辦證最多不超過5天。有什么問題，可先撥打房管熱線0371---67889900詢問。

如果您在購買二手房的過程中，您的合法權益受到侵害，建議委托律師訴訟以維護自己的合法權益。李*欣律師：13613825466。河南高成律師事務所，高論天下，成就未來！