一、已購公房上市價格由誰定?

已購公有住房進(jìn)入市場的買賣成交價格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進(jìn)行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。

買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

二、已購公房的再交易

公房都是以分配的方式分給本單位的職工居住，隨著住房制度的改革，單位逐漸按照房屋的成本價售房給本單位的職工。為了加快房改的進(jìn)程，北京市鼓勵一些單位按照市場價格來出售公有住房，2001年6月18日，北京市國土資源和房屋管理局與北京市人民政府住房制度改革辦公室聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于單位按市場價向職工出售公有住房有關(guān)問題的通知》。依據(jù)該通知，單位在按照市場價格出售公房時，首先需要取得權(quán)屬證明，其次是繳納土地出讓金，單位購房的開發(fā)建設(shè)單位已繳納出讓金的商品房，在按照市場價向職工出售時，不再補繳土地出讓金;單位自建、聯(lián)建以及其他方式取得的尚未繳納出讓金的住房，需到市國土房管局土地出讓處補辦土地出讓手續(xù)，在繳納土地出讓金后才可按照市場價格出售給職工。

那么，以成本價和市場價購買的住房，是否存在產(chǎn)權(quán)上的區(qū)別?在再行轉(zhuǎn)讓時又有什么不同呢?

以成本價購得的房屋，雖也可以取得房屋所有權(quán)，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權(quán)，其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金等的標(biāo)注，而以市場價購買的公房，則可以取得商品房房屋所有權(quán)證。因此，以成本價和市場價購得的住房，在轉(zhuǎn)讓時亦有所不同。

以成本價購買的房屋，在再行轉(zhuǎn)讓時，出售方應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增殖稅和個人所得稅等，而對于買受方來說，則需繳納土地出讓金、過戶手續(xù)費、印花稅、契稅等。但應(yīng)當(dāng)注意，以成本價購買的房屋在二次交易時則無需繳納土地出讓金，因為在第一次上市交易中已繳納了土地出讓金，所以此時已完成了向個人私房的轉(zhuǎn)化，而個人私房在交易時是不用繳納土地出讓金的。另外，對于以成本價購買公有住房的產(chǎn)權(quán)人，在自己主動補繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進(jìn)行上市交易。

以市場價購買的公有房屋，由于已經(jīng)取得了商品房屋所有權(quán)證，在性質(zhì)上等同于私房，所以，在進(jìn)行二次交易時，買賣雙方只需按國家規(guī)定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。

因此，綜上所述，如果你想購買已購公房，應(yīng)先了解對方是以什么價格從單位購買公房的?土地出讓金是否已經(jīng)繳納?如對方是以成本價從其單位購買房屋，且未繳納土地出讓金，那你在購買他的房屋時則需另外繳納土地出讓金;如對方是以市場價從其單位購買的房屋，那你就不需要再另外繳納土地出讓金了。這一點購房人應(yīng)當(dāng)清楚，并且針對以上不同的情況，在同賣方商議價格時加以考慮。

有很多人不清楚已購公房的上市價格由誰來定，其實是由買賣公房雙方當(dāng)事人定奪的，如果買賣雙方當(dāng)事人對當(dāng)時所定的價格存在異議，可以選擇提出異議，并且重新定奪。在法律上定價格的15日內(nèi)起都可以去相關(guān)的單位提起異議，讓價格重新商定。

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