如何負(fù)擔(dān)租賃合同風(fēng)險

1、租賃物毀損、滅失風(fēng)險的承擔(dān)問題。租賃物的毀損、滅失如果是由出租人自身的過錯造成的，出租人應(yīng)當(dāng)自己負(fù)責(zé);租賃物的毀損、滅失如果是由承租人的過失造成的，由承租人向出租人負(fù)損害賠償責(zé)任;租賃物的毀損、滅失如果是由第三人造成的，則第三人向出租人負(fù)侵權(quán)損害賠償責(zé)任;租賃物的毀損、滅失如果是由不可歸責(zé)于任何人的原因，例如不可抗力，引起的，則根據(jù)“不幸事件由被擊中者承擔(dān)”的原則，由出租人對自身負(fù)擔(dān)財產(chǎn)損失風(fēng)險。

2、租賃物毀損、滅失導(dǎo)致合同無法履行的風(fēng)險承擔(dān)問題。如果租賃物的毀損、滅失導(dǎo)致合同無法按照約定履行是由出租人造成的，那么出租人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)違約責(zé)任;如果租賃物的毀損、滅失導(dǎo)致合同無法按照約定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主張任何權(quán)利;如果租賃物的毀損、滅失導(dǎo)致合同無法按照約定履行由第三人造成，那么出租人首先應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)違約責(zé)任，之后可以向侵權(quán)人追償;如果租賃物的毀損、滅失導(dǎo)致合同無法按照約定履行由不可抗力或者自然損耗造成，承租人可以根據(jù)具體情況請求減少租金或者不支付租金，如果致使合同目的無法實現(xiàn)的，承租人可以解除合同。

負(fù)擔(dān)租賃合同的風(fēng)險應(yīng)注意哪些問題

(一)所謂滅失，應(yīng)依社會上的立場來考察，作寬泛的解釋，即使是租賃物仍實際存在，但由于戰(zhàn)爭或其他特殊的社會情況，致使標(biāo)的物被無償征收或征用，也應(yīng)視為租賃折滅失。確定滅失部分的比例，不應(yīng)以滅失部分的面積大小為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以滅失部分的使用、收益的價值大小為標(biāo)準(zhǔn)。如果租賃物雖有部分滅失，但不影響租賃物的使用、收益，則不發(fā)生租金的減少問題。

(二)租賃物部分滅失毀損時，承租人的租金減少請求權(quán)何時發(fā)生，存在爭議。有學(xué)者認(rèn)為，只能在租賃物修繕不能時始得發(fā)生，如修繕可能，則以承租人對于出租人請求修繕義務(wù)的履行為限，不得為租金減少的請求;出有學(xué)者認(rèn)為，減少租金的請求，不限于修繕不能的情形，在修繕可能時，承租人可以選擇請求修繕義務(wù)的履行或請求減少租金。我們認(rèn)為，兩種觀點都有不妥之處，請求修繕義務(wù)的履行，并不妨礙請求使用、收益不完全期間租金的減少。

(三)承租人請求減少租金時，是只能就請求后的租金發(fā)生減少的效力，還是溯及于租賃物部分毀損滅失時產(chǎn)生效力，也有不同觀點。有學(xué)者認(rèn)為，依該條規(guī)定，租金的減少需基于承租人的請求，在承租人未為請求前，出租人仍享有全部的租金支付請求權(quán)，如承租人不為減少租金的請求仍然全部履行租金支付義務(wù)，則無權(quán)就已支付的部分請求不當(dāng)?shù)玫美姆颠€。因此就租金的減少，只能向?qū)戆l(fā)生效力。也有學(xué)者認(rèn)為，租金的減少應(yīng)有溯及力。我們同意前一種觀點。

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