案件簡述:原告向法院起訴稱，被告委托原告居間代理承購房屋，2004年1月14日，原告陪同被告看了位于本市徐家匯路135弄21號602室的房屋，被告并在看房確認(rèn)書上簽字。事后，被告利用原告提供的中介信息避開原告另行與原告介紹的出售方簽訂房屋買賣合同，違反雙方的協(xié)議，起訴要求被告支付居間報酬人民幣13500元，違約金人民幣13500元。被告答辯稱：被告未與原告簽訂居間合同，被告確實(shí)在原告提供的買受方看房確認(rèn)書上簽名，但上面房屋地址一欄原先是空白的，其只知是**公寓，所以去看了房。但原告并非是獨(dú)家代理銷。

(2004)盧民三(民)初字第**號

原告：上海安*房地產(chǎn)咨詢有限公司

被告：劉**

案情簡介

原告向法院起訴稱，被告委托原告居間代理承購房屋，2004年1月14日，原告陪同被告看了位于本市徐家匯路135弄21號602室的房屋，被告并在看房確認(rèn)書上簽字。事后，被告利用原告提供的中介信息避開原告另行與原告介紹的出售方簽訂房屋買賣合同，違反雙方的協(xié)議，起訴要求被告支付居間報酬人民幣13500元，違約金人民幣13500元。原告并向法院提供了看房確認(rèn)書、房地產(chǎn)登記冊資料、工作人員證人證言等證據(jù)。

被告答辯稱：被告未與原告簽訂居間合同，被告確實(shí)在原告提供的買受方看房確認(rèn)書上簽名，但上面房屋地址一欄原先是空白的，其只知是**公寓，所以去看了房。但原告并非是獨(dú)家代理銷售系爭房屋，原告所帶看的房屋已由**公司介紹看房在先，且在**公司的介紹下，促成了其與系爭房屋原權(quán)利人的房屋買賣，被告不存在違約。原告僅陪同被告看房，未促成買賣合同成立，按法律規(guī)定不得要求支付報酬。不同意原告的訴訟請求。被告并向法院提供了被告委托**公司房地產(chǎn)求購居間協(xié)議、**公司的看房確認(rèn)書、房地產(chǎn)買賣居間合同、支付**公司中介報酬的發(fā)票、**公司蓋章的工作人員說明等證據(jù)。

法院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：(1)2004年1月14日，被告在原告提供的《買受方看房確認(rèn)書》上簽名，該確認(rèn)書約定被告委托原告居間代理承購房屋事宜。并約定被告不得利用原告提供的中介服務(wù)信息避開原告另行與原告介紹的出售方進(jìn)行本委托事項(xiàng)的交易。若違反，被告應(yīng)支付違約和約定的服務(wù)報酬，違約金和服務(wù)報酬為買賣合同所確定的房屋成交總價的1%。該確認(rèn)書看房記錄的房屋地址一欄填有“徐家匯路135弄21號602室”的內(nèi)容。(2)2004年1月8日，原告與出售方簽訂了委托買賣合同，出售方委托原告出售“徐家匯路135弄21號602室”房屋。(3)2004年1月2日，被告委托**公司求購系爭房屋。(4)被告與系爭房屋權(quán)利人于2004年1月19日簽訂買賣協(xié)議。被告已向**公司支付居間報酬。

判決結(jié)果

上海安*房地產(chǎn)咨詢有限公司要求被告支付報酬及違約金的訴訟請求不予支持。

判決后，原告不服，向上海市第一中級人民法院提出上訴，后上海市第一中級人民法院作出判決，維持原判，駁回上訴人的上訴請求。

案例評析

本案是一起居間合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂約機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付報酬。本案的原告作為居間人，不但應(yīng)向被告提供訂約的房地產(chǎn)信息，而且還要努力促成被告與出售方的買賣成立，只有上述條件具備，原告才有權(quán)收取被告的報酬。根據(jù)本案查明的事實(shí)，系爭房屋原權(quán)利人不是僅委托原告一家出售房屋，原告雖然陪同被告看房，但不能認(rèn)定已經(jīng)履行了作為居間人應(yīng)盡的居間義務(wù)，已經(jīng)促成合同成立。被告與系爭房屋原權(quán)利人之間的房屋買賣成立并非是原告促成，而是由**公司居間成功，并向**公司支付了報酬，原告不具備向被告收取報酬的條件。原告可以要求被告支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用，但要求被告支付報酬及違約金的訴訟請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。因此法院判決未支持原告的訴訟請求。