【案情簡介】

原告李先生持一份30萬元欠條起訴到大連市中山區人民法院，稱2008年7月31日與小軍簽訂一份房屋買賣合同，約定將自己位于中山區的一套房子作價30萬元賣給小軍，時至今日，小軍并沒有付錢，手中欠條為證，要求法院判決解除雙方的房屋買賣合同，把自己賣的房子再過戶回來。

接到法院傳票后，小軍委托我出庭為其代理。小軍稱，雙方當時在房地產交易市場簽訂的房屋買賣合同，合同約定價款為5萬元，付款方式為2008年7月31日一次性付款，并約定除在房地產交易市場簽訂的房屋買賣合同外，沒有其他補充協議作為合同的一部分。因當時已一次性付清房款，在房地產交易市場的檔案室內至今還保留著雙方買賣房屋時的付款具結說明。

原告李先生稱，當時簽訂了兩份合同，為了避稅，賣房合同寫5萬元，實際上是30萬元成交，所以小軍才為自己又寫了一份30萬元欠條。

法院經審理后認為，李先生和小軍在房地產交易市場提交的《房屋所有權轉移登記申請》中簽字、按手印，該申請中列明涉案房屋成交價為5萬元，付款日期為2008年7月31日，付款方式為一次性付款，同時列明具結保證其申請資料屬實、無隱瞞，該申請系房地產檔案館保存的檔案，其具有法定的證明效力。而李先生并無相反的證據證明5萬元購房款并未支付，據此，可以認定案涉合同中所載明的購房款5萬元已經于2008年7月31日支付完畢。近日，法院作出一審判決，駁回了李先生的訴訟請求。

對于二手房交易中陰陽合同的法律效力問題，該如何看待?我們認為應該本著公平原則和誠實信用原則來判斷。

有觀點認為應當認定陰陽合同無效，理由是《合同法》第52條第1款第2項規定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效”。但是我們應當看到，在以陰陽合同為由產生糾紛的案件中，大多數的真實原因都是因為受房地產交易市場價格波動的影響而不愿意繼續履行合同。如果僅僅因為陰陽合同的存在就判定買賣合同無效既不利于保護交易也違反誠實信用原則。分析陰陽合同可以看出，當事人簽訂合同的目的包括買賣房屋、辦理貸款、辦理網簽等，逃避稅收并不是當事人訂立合同的真實目的，虛假價格條款也不是當事人的真實意思表示。根據《合同法》第56條規定：“合同部分無效的，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，對于陰陽合同的效力應當認定除虛假交易價格之外的其他條款有效，虛假交易因為損害國家和公共利益應認定無效。

而法院對陰陽合同效力的態度是，陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。具體可分為以下幾種情形：

1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。

2、對于差價太大，一般會認定無效。

3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立。

6、沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。

總之，應對二手房交易中陰陽合同的法律效力糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決二手房交易中陰陽合同的法律效力問題，防止陷入法律誤區，您可以通過律霸網委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。