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房屋抵押借款規(guī)避風險舉措包括哪些?

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-15 · 1082人看過

一、房屋抵押借款規(guī)避風險措施包括哪些?

1、調(diào)查是否存在租賃關(guān)系,防止先租后抵;

2、認真辦理抵押登記;

3、注意土地使用權(quán)性質(zhì)和期限;

4、加強貸后檢查,防止土地用途變更;

5、在建工程抵押貸款要重點管理

6、共有財產(chǎn)抵押需所有共有人簽字;

7、應查清貸款人房產(chǎn)數(shù)量。

二、房屋抵押貸款的外部風險

1、評估風險。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,當前可充當抵押物的資產(chǎn)越來越多,并且行業(yè)跨度大,因此,對于抵押物的評估,各家銀行紛紛借助于評估機構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下,有的評估機構(gòu)不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時,評估費用由借款人支付,評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格,讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時,評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

2、租賃權(quán)對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期還貸,由于租賃仍然有效,信用社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議,并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人,信用社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記,抵押貸款至有權(quán)部門進行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件,但當前卻存在重復登記,以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題,造成貸款出現(xiàn)糾紛時,信用社無法對抗第三人,權(quán)益得不到保護。

二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規(guī)定:“財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后,一旦破產(chǎn)倒閉,抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風險。

我國《擔保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門進行抵押登記后,可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況,一是建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院“法釋〔2002〕16號,明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》45條第1款規(guī)定:第“稅務(wù)機關(guān)征稅款,稅收優(yōu)先于無擔保債權(quán),法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明,只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔保之前,即納稅人欠繳稅款在先,以其財產(chǎn)設(shè)定擔保在后,稅收就優(yōu)先于擔保物權(quán)這種私權(quán)力。

5、抵押物價值風險。

由于市場經(jīng)濟的發(fā)展,商品價格波動頻繁,特別是近年來房產(chǎn)價格急劇上升,而目前樓市又不景氣,因此房產(chǎn)價值較難以把握,存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現(xiàn)風險。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié),每一個環(huán)節(jié)的費用都要信用社先行墊付,加之本金、利息,往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大,尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的,由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制,當?shù)盅何锱馁u時,常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

利用房屋進行抵押,然后向銀行借款的話,是存在著一定的風險的,要想避免這種風險,必須要提前做好相關(guān)的舉措,比如說調(diào)查這個房屋是不是存在著租賃關(guān)系,還有就是,對于土地使用權(quán)的性質(zhì)和使用的具體期限問題,一定要調(diào)查清楚,防止期限過短,帶來不必要的麻煩。



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