若干問題的解釋(一)》中的第9條也規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定合同未生效”，由此肯定法律、行政法規規定的某些合同的批準、登記手續在一定的期限內是可以補辦的。《房地產管理法》實施后，《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第25條的規定仍然被很多法院參照適用，為此最高人民法院2003年4月出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條借用了該條司法解釋的精神，規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。這一規定對于體現當事人的真實意思，減少無效合同，促進房地產的流通，起到了積極的作用。根據合同效力補正的原理和已有的司法實踐，《解釋》第11條后半段根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條的規定，延續以往司法解釋的規定模式，明確了“起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”。據此規定，原劃撥土地使用權人在起訴前經過政府主管部門的追認批準，在與政府辦理土地使用權出讓手續后，已經轉化為出讓土地的使用權人，而根據出讓土地使用權轉讓的相關規定，應當認定轉讓合同有效。二、受讓方直接辦理土地出讓手續的轉讓合同的認定處理依前述，劃撥土地使用權經批準辦理出讓手續后可以轉讓。但由于劃撥土地使用權人與政府辦理出讓手續，不僅需要交納一筆數目可觀的土地出讓金，取得土地使用權證書，還要將土地使用權再次變更至受讓方名下。因此，實務中很少有通過先出讓后轉讓的形式轉讓劃撥土地使用權的情況，更多的是由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續。《城市房地產管理法》第39條第1款即是針對此種情況所作的規定。按照此種形式，當受讓方從政府部門受讓土地后，即成為出讓土地使用權人。而原劃撥土地使用權人與受讓方之間訂立的劃撥土地使用權轉讓合同如何認定，是審判實踐中經常遇到的問題。劃撥土地使用權轉讓合同簽訂后，由合同的受讓方與政府主管部門直接簽訂土地使用權出讓合同，并交付土地出讓金，是《房地產管理法》確認的方式。該法第39條第1款規定“有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”。由此也可以看出，該規定同時對劃撥土地使用權轉讓合同的效力給予了肯定。但由于土地使用權出讓合同是由政府主管部門與受讓方簽訂的，隨著原有劃撥土地使用權的消滅和新的出讓土地使用權的取得，原劃撥土地使用權人與受讓方之間合同的性質就發生了變化，事實上產生了政府與劃撥土地使用權人、受轉讓人三者之間的關系，政府將劃撥土地使用權從原劃撥土地使用權人手中收回，再出讓給受讓方;原劃撥土地使用權人同意政府收回其劃撥土地的使用權，是因為可以得到一定的收益，按理說政府要給予一定的補償，但由于政府收回土地的行為源于原劃撥土地使用權人將劃撥土地使用權轉讓給受讓方，受讓方按照雙方合同的約定需支付給原劃撥土地使用權人相應的價款，此筆款項可視為對原劃撥土地使用權人土地被收回的補償，只是給予補償的主體應是受讓方，而不是政府。因為只有原劃撥土地使用權人的轉讓行為，受讓方才能與政府訂立土地出讓合同，取得該宗土地的使用權;而對于原劃撥土地使用權人讓出土地可能帶來的不利益，應當由受讓方給予補償。基于此，《解釋》第12條規定將劃撥土地使用權人與受讓方之間簽訂的轉讓合同在受讓方與政府部門辦理出讓土地手續后，定位于按照補償性質的合同處理。由轉讓合同轉化為補償性質的合同，符合當事人間的意思表示。劃撥土地使用權人轉讓土地的目的是為了獲取一定的利益，受讓方受讓土地是為了取得土地的使用權，但由于劃撥土地未經批準不得轉讓，劃撥土地使用權人與受讓方之間訂立的土地轉讓合同是無效的。為了減少無效合同的大量出現，促使土地資源的有效利用，本條規定將在起訴前政府部門同意轉讓，并由受讓方直接辦理土地出讓手續的，定性為補償性質的合同。這樣做不僅可以避免當事人間的合同無效，還可以使各方當事人的合同目的得以實現。同時，將轉讓合同轉化為補償性質的合同，也符合無效法律行為的轉換原理。法律行為轉換多半發生在法律行為因未具備某類型法律行為所規定的意思以外的其他要件，如登記或票據的法定方式，而當事人約定的因素，以具備其他類型法律行為的全部要件。我國法律目前沒有關于法律行為轉化的規定，我國臺灣地區“民法”第112條規定：“無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，并因其情形，可認當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效。”在將轉讓合同作為補償性質的合同給予認定后，如何對劃撥土地使用權人進行補償的問題，一般認為劃撥土地使用權人取得劃撥土地是無償的，因而當國家收回土地時不應給其任何補償，但事實上，劃撥土地使用權人在取得劃撥土地使用權時往往是付出一定代價的，比如劃撥土地使用權人獲取的如果是一片居民住宅地，他就要負責拆遷、安置等，而這筆費用是很大的，盡管政府會給予一定的幫助，用地者也要負擔很大的一部分費用。又如，國家劃撥給劃撥土地使用權人的土地為一片荒地，劃撥土地使用權人要想利用這片土地，還要進行大量的投人，由生地變為熟地，當國家收回時，該宗地已不需要進行太大的投人了。這種對劃撥土地使用權人利益的忽視會減低用地者開發土地的積極性。《解釋》將劃撥土地使用權人與受讓方之間的合同定位于補償合同的規定可以彌補法律規定的這一不足，并肯定了在劃撥土地使用權變動過程中必然存在的利益驅動，同時為該種利益界定了法律性質—補償金。補償性質的合同屬于無名合同，是一方當事人對另一方當事人所失利益的補償。受讓方對于劃撥土地使用權人的補償，包括對土地的占有、使用和地上物、拆遷安置的費用。根據《民法通則》第80條“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國家保護它的使用、收益的權利”的規定，土地使用權包括使用和收益兩項權能。劃撥土地使用權作為一項土地使用權，自然應包括使用和收益兩項權能。其中的收益權是指通過占有、使用而獲取土地利益的權利，此處的土地利益既包括使用土地的收益，也包括使用土地的便利。另外，根據《房地產管理法》第22條第1款“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府一方批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”的規定，受讓方對于劃撥土地使用權人的補償還包括對地上房屋及其他附著物等財產、人員安置等費用的補償。許多人士提出應對補償的內容進行具體的規定，明示哪些補償是合理的，哪些補償是不合理的。考慮到劃撥土地使用權人與受讓方之間訂立的價款所包含的內容可能是復雜多樣的，司法解釋無法給予具體的規定，以免掛一漏萬，因此，只是對合同的性質作出認定。需要強調的是，由轉讓合同轉化為補償性質的合同后，并不是意味著合同就一定是有效的，還要根據相關法律的規定，對合同的效力作出具體的認定。三、受讓方直接取得劃撥土地使用權的轉讓合同的認定處理《房地產管理法》第39條第2款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這一規定是針對轉讓的劃撥土地使用權不具備出讓條件的另一方式的特別規定。這里所稱不具備出讓土地的條件是指國家對轉讓的劃撥土地暫時無法或不需要轉為出讓土地，或者根據城市規劃不宜或暫時不宜出讓的土地。目前，對于哪些以劃撥方式取得土地使用權的土地轉讓不需要辦理出讓手續的問題沒有具體的規定，按照建設部頒布的《城市房地產轉讓管理規定》第12條的規定，可以不辦理土地使用權出讓手續的情形有：經城市規劃行政主管部門批準轉讓的土地用于建設《城市房地產管理法》第23條規定的項目的;私有住宅轉讓后仍用于居住的;按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。據此，在劃撥土地使用權人將劃撥土地使用權進行轉讓時，政府主管部門認為受讓方具備使用劃撥土地使用權的條件后，批準同意轉讓并決定可以不辦理土地使用權出讓手續而將該土地直接劃撥給受讓方使用。按照《房地產管理法》第39條第2款規定的劃撥土地使用權轉讓的方式，實際上產生了政府主管部門與原劃撥土地使用權人、現劃撥土地使用權人三者之間的關系。當政府土地主管部門決定不辦理出讓手續而直接將土地劃撥給受讓方使用時，受讓方已不是從原劃撥土地使用權人手中獲取該劃撥土地使用權，而是從政府主管部門直接取得劃撥土地的使用權。此種情況下，原本因轉讓劃撥土地而無效的合同效力就需要重新考慮。本條規定對于合同的效力給予放寬，只要在起訴前政府土地主管部門決定直接將土地劃撥給受讓方使用的，當事人間訂立的合同不再是土地使用權轉讓合同，而是對原劃撥土地使用權人喪失劃撥土地使用權的補償。因原劃撥土地使用權人在對劃撥土地使用過程中，必然要對土地進行拆遷或基本建設，使得劃撥土地的價值得以提升。由于這些投入完全依附于土地，不可分割，若國家完全無償收回，勢必會對劃撥土地使用權人造成損失，也不符合公平原則。按照“誰用地，誰補償”的土地使用模式，為充分發揮土地的利用效能和經濟效益，兼顧各方的利益，《解釋》第13條也規定：“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”這樣規定符合社會實際情況，更可以減少無效合同的出現，體現《合同法》的立法精神，保護雙方當事人的利益，促進土地資源的合理利用。中華人民共和國合同法>