第一、房產商未取得《房地產預售許可證》，連房子都不能賣，更不能收取任何款項。在房產商不具備商品房預售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金或訂金是無效的。不論雙方是否簽訂認購協議，也不論雙方是否約定退還事項，房產商都應無條件退還定金。

第二、房產商取得了《房地產預售許可證》，如果購房者交付的訂金符合定金性質，那么應依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定處理，即如果購房者在交付訂金之后返悔的，房產商可以沒收這部分訂金；如果房產商反悔，一房二賣或有其他單方面違約行為的，要雙倍返還購房者交付的定金。

第三、在有些情況下，房產商可能利用優勢地位，引誘購房者簽訂認購協議并交付訂金。其行為有可能構成無效或可撤銷的民事行為。如果所涉及的商品房買賣行為屬無效或可撤銷的民事行為，那么購房者可以要求房產商退回包括定金在內的任何款項。

第四、歸責于房產商的情況：（1）房產商單方面變更認購協議約定內容的（如提高房價等）。因此，未能簽訂合同的，應雙倍返還定金。（2）主要承諾不兌現的，如售樓書、樣品房、廣告等，具體明示或量化的承諾內容與實際不符，導致買賣合同未能簽訂的，房產商應當退還甚至雙倍返還定金。必要時還應按《合同法》、《廣告法》承擔其他相應的責任。

第五、在商品房買賣行為中，有關定金的特殊情況：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。適用“不可歸責于當事人雙方的事由”這一規定的前提必須是當事人雙方都本著善意和誠意對待商品房銷售合同的簽訂。當事人一方不能為了銷售商品房而強詞奪理，另一方也不能為了避免財產損失蓄意制造不簽訂合同的借口。如確有不可歸責于當事人雙方的事由而致使商品房銷售合同無法簽訂的，房產商應退還購房者交付的訂金。至于產生不可歸責于當事人雙方的事由可能有很多。商品房不同于其他一般商品，它的附加值和不確定性大，再則認購協議難以包括買賣合同的全部內容。除面積、價格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內容很難在簽訂認購協議時量化和具體化，容易產生理解上的偏差。如綠化面積、道路狀況、配套設施、裝飾標準、物業管理，以及配套建筑的產權歸屬、違約責任、爭議解決方法等等。確因這些因素導致合同條款不能協商一致的，應算在不可歸責之列，應退還定金。

第六、如果房產商收取的具有定金性質的訂金超過房價的20%，根據最高人民法院的司法解釋，對超過部分不予支持。具體而言，如果由于購房者的原因，致使商品房銷售協議沒有簽訂，那么房產商應將超過部分退還購房者；如果由于房產商的原因致使商品房銷售協議沒有簽訂，那么房產商除了應退回超過部分外，對于符合法律規定的20%以內的部分，應當雙倍返還購房者。