經(jīng)2005年8月2日市政府第40次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2005年9月10日起施行。

　　二○○五年八月十五日

哈爾濱市城市房屋租賃管理辦法

哈爾濱市人民政府令第133號

　　第一章　總則

　　第二章　租賃范圍和條件

　　第三章　租賃合同

　　第四章　租賃登記備案

　　第五章　租賃房屋的交付、使用和維修

　　第六章　轉(zhuǎn)租

　　第七章　法律責(zé)任

　　第八章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范城市房屋租賃行為，維護房屋租賃市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《哈爾濱市城市房地產(chǎn)市場管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋租賃及其管理。

　　實行政府定價的公有房屋租賃，不適用本辦法。

　　第三條　房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。

　　第四條　市房產(chǎn)行政主管部門主管全市房屋租賃管理工作，并負責(zé)本辦法的組織實施。

　　公安、工商、稅務(wù)等有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負責(zé)房屋租賃有關(guān)管理工作。

　　街道辦事處負責(zé)房屋租賃信息的統(tǒng)計及住宅房屋租賃日常管理的協(xié)管工作。

第二章　租賃范圍和條件

　　第五條　本辦法所稱房屋租賃，是指出租人將房屋提供給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　有下列情形之一的，視為房屋租賃：

　　(一)將房屋以聯(lián)營、承包、合資、合作經(jīng)營等方式提供給他人使用，不參與經(jīng)營，并取得收益的；

　　(二)將房屋以柜臺、攤位等方式分割提供給他人使用，并取得收益的；

　　(三)將地下構(gòu)筑物提供給他人使用，并取得收益的。

　　第六條　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)房屋權(quán)屬有爭議的；

　　(二)共有房屋未取得其他共有人書面同意的；

　　(三)已被鑒定為危險房屋的；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租房屋的其他情形。

　　第七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證后方可進行。已經(jīng)辦理預(yù)售的商品房不得再行預(yù)租。

　　本條前款所稱商品房預(yù)租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法投資開發(fā)的商品房未竣工前，向承租人約定預(yù)出租商品房并收取一定金額預(yù)收款的行為。

第三章　租賃合同

　　第八條　房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同，并載明以下主要內(nèi)容：

　　(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

　　(二)房屋坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施狀況；

　　(三)租賃用途；

　　(四)租賃期限和房屋交付日期；

　　(五)租金數(shù)額、支付方式和期限；

　　(六)房屋使用要求和維修責(zé)任；

　　(七)房屋返還時狀況；

　　(八)轉(zhuǎn)租的約定；

　　(九)違約責(zé)任；

　　(十)爭議解決方式；

　　(十一)當(dāng)事人約定的其他事項。

　　市工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同市房產(chǎn)行政主管部門制定房屋租賃合同示范文本，供房屋租賃當(dāng)事人參照使用。

　　第九條　房屋租賃的租金，由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋租賃市場的租金價格水平，在報紙、網(wǎng)站等媒體上定期發(fā)布房屋租賃市場參考租金價格信息。

　　第十條　租賃期間，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給非承租人的，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。

　　第十一條　出租已抵押房屋時，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人；將已出租房屋抵押時，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。

　　第十二條　房屋租賃期屆滿，租賃合同終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同。

　　第十三條　房屋租賃中發(fā)生爭議，當(dāng)事人可以協(xié)商解決，也可以申請市房產(chǎn)行政主管部門或者工商行政管理部門進行調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成的，可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第四章　租賃登記備案

　　第十四條　房屋租賃關(guān)系的確立、變更，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)到市房產(chǎn)行政主管部門登記備案。

　　出租人從事房屋租賃經(jīng)營活動，法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理工商、稅務(wù)登記的，依照規(guī)定辦理。

　　第十五條　辦理房屋租賃登記備案，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　(一)房屋所有權(quán)證或者證明其權(quán)屬的其他有效文件；

　　(二)當(dāng)事人身份證明或者法律資格證明；

　　(三)房屋租賃合同；

　　(四)出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的書面證明；

　　(五)出租委托代管房屋的，需提交委托人授權(quán)出租的合法有效證明。

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對證明的真實性負責(zé)。

　　第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第十七條　市房產(chǎn)行政主管部門自接到房屋租賃登記備案申請之日起5個工作日內(nèi)，對符合本辦法規(guī)定的，予以登記備案；對不符合本辦法規(guī)定的，不予登記備案，并書面答復(fù)申請人。

　　第十八條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時與公安、工商、稅務(wù)等有關(guān)部門互通房屋租賃信息，做到信息共享。

　　第十九條　租賃當(dāng)事人辦理房屋租賃登記備案手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)如實申報租金，不得弄虛作假。

　　申報的租金明顯低于房屋租賃市場參考租金價格，或者租賃合同未約定租金以及約定租金不明的，市房產(chǎn)行政主管部門按照評估價格予以確定。

　　第二十條　房屋租賃期間有下列情形之一的，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)注銷登記備案手續(xù)：

　　(一)申報材料不實的；

　　(二)房屋滅失的；

　　(三)房屋出現(xiàn)重大安全隱患，不適合繼續(xù)出租的。

　　第二十一條　房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法納稅。稅款由稅務(wù)部門征收，也可由稅務(wù)部門委托市房產(chǎn)行政主管部門代為征收。

　　房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納房屋租賃管理的有關(guān)費用。出租人不能按時繳納的，承租人應(yīng)當(dāng)代繳；承租人代繳的，可以抵付租金。

　　第二十二條　承租人不得利用承租的房屋從事違法犯罪活動。

　　出租人發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋從事違法犯罪活動的，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。

　　第二十三條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期或者不定期地對房屋租賃情況進行監(jiān)督檢查。

　　房屋租賃管理人員在對房屋租賃情況進行監(jiān)督檢查時，應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以配合，并如實提供有關(guān)材料，不得隱瞞或者弄虛作假。

第五章　租賃房屋的交付、使用和維修

　　第二十四條　出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限將房屋交付承租人。

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中依法需經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　第二十五條　承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法需經(jīng)有關(guān)部門審批的， 應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　第二十六條　出租人可以對承租人使用房屋的情況進行查看，但不得影響承租人正常使用房屋；承租人對出租人的查看應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十七條　出租人應(yīng)當(dāng)定期對房屋進行養(yǎng)護，使房屋處于正常的可使用狀態(tài)，承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)通知出租人予以修復(fù)，出租人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　出租人養(yǎng)護和維修房屋時，應(yīng)當(dāng)采取措施減少對承租人使用房屋的影響。承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人養(yǎng)護。

第六章　轉(zhuǎn)租

　　第二十八條　房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間經(jīng)出租人書面同意后，將其承租的房屋部分或者全部再出租的行為。

　　下列行為視同轉(zhuǎn)租：

　　(一)將承租的房屋或者其附屬設(shè)施以聯(lián)營、合資、合作等方式提供給他人使用，不參與經(jīng)營，并取得收益的；

　　(二)將承租房屋有償提供給其下屬獨立法人單位使用的。

　　受轉(zhuǎn)租人不得將租賃房屋再出租。

　　第二十九條　房屋轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同簽訂后30日內(nèi)，轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定向市房產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第三十條　房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時限，不得超過租賃合同中約定的最后租期日。

　　第三十一條　房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，但出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定的除外。

　　房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租人和受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)參照本辦法有關(guān)出租人和承租人的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定。

第七章　法律責(zé)任

　　第三十二條　違反本辦法有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并按下列規(guī)定處罰：

　　(一)違反本辦法第六條(一)(二)(三)項規(guī)定，將不得出租的房屋出租的，對出租人處以1000元以上5000元以下的罰款；

　　(二)違反本辦法第七條規(guī)定，預(yù)租商品房未取得商品房預(yù)售許可證或者將已經(jīng)辦理預(yù)售的商品房再行預(yù)租的，對出租人處以2萬元以上5萬元以下的罰款；

　　(三)違反本辦法第十四條、第十六條、第二十九條規(guī)定，出租房屋沒有登記備案的，對住宅租賃當(dāng)事人處以200元以上1000元以下的罰款，對非住宅租賃當(dāng)事人處以5000元以上5萬元以下的罰款。

　　第三十三條　違反本辦法其他規(guī)定的，由有關(guān)部門依照相關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第三十四條　市房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)按照法定的權(quán)限和程序，認真履行法定管理和監(jiān)督職責(zé)，不得利用職權(quán)徇私舞弊。

　　違反本條前款規(guī)定的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十五條　侮辱、毆打房屋租賃管理工作人員或者阻撓其執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　第三十六條　對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第三十七條　罰款票據(jù)的使用和罰款的處理，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八章　附則

　　第三十八條　縣(市)房屋租賃管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十九條　涉外房屋租賃，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，適用本辦法。

　　第四十條　本辦法自2005年9月10日起施行。