《西寧市物業專項維修資金管理辦法》已經2013年9月25日西寧市政府第22次常務會議審議通過，現予公布，自2013年12月1日起施行。

　　2013年10月24日

西寧市物業專項維修資金管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　資金交存

　　第三章　資金使用

　　第四章　資金管理

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了加強對物業專項維修資金的管理，建立城市物業專項維修保障機制，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維 修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內商品住房、經濟適用房、單位集資建房、拆遷安置房和已售公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業內業主或者單幢物業內業主及與之結構相連的非物業業主共有的部位，一般包括：物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業業主或者物業業主及有關非物業業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條　物業專項維修資金遵循依法交存、專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監督的原則。

　　第五條　市房產行政主管部門會同市財政部門負責對本市物業專項維修資金的指導和監督工作。

　　市財政、審計部門按照各自職責負責對物業專項維修資金的財務管理和審計監督工作。

第二章　資金交存

　　第六條　下列物業的業主應當按照規定交存物業專項維修資金：

　　(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

　　(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　前款所列物業屬于已售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存物業專項維修資金。

　　第七條　物業管理區域內，不屬于全體業主所有的車庫以及其他非住宅物業的所有人應當按本辦法第六條規定交存物業專項維修資金。

　　第八條　物業管理區域內的物業服務用房、公用設施設備間、設備架空層、物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫(棚)、建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾全體業主所有的配套房屋不交存物業專項維修資金。

　　第九條　新建的住宅、非住宅物業的業主按照所擁有物業的建筑面積交存，首期物業專項維修資金按照以下標準交存：

　　(一)多層住宅(未配備電梯)按每平方米60元標準交存；

　　(二)多層住宅(配備電梯)、別墅按每平方米70元標準交存；

　　(三)小高層、高層住宅、辦公用房按每平方米80元標準交存；

　　(四)車庫、商業用房按每平方米90元標準交存。

　　前款所列首期物業專項維修資金交存標準，可以根據本市住宅建筑安裝工程造價變化情況適時調整，由價格行政主管部門組織聽證、審核后，經市人民政府批準后公布實施。

　　第十條　已售公有住房的維修資金，由售房單位和購房人分別按下列標準交存：

　　(一)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

　　(二)業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金數額為本市房改成本價的2%。

　　第十一條　首期物業專項維修資金可以由業主交存，也可以由業主委托開發建設單位代收代交，并按下列方式交存：

　　(一)已售出的房屋，業主或者開發建設單位應當在辦理商品房買賣合同備案之前，按本辦法第九條規定將專項維修資金一次性存入物業專項維修資金專戶，憑足額交清的憑證辦理商品房買賣合同備案。

　　(二)未售出的房屋及未足額交存物業專項維修資金的房屋，開發建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，按照本辦法第九條規定一次性足額存入物業專項維修資金專戶，憑市房產行政主管部門出具交清憑證辦理房屋所有權初始登記。

　　購房人憑市房產行政主管部門出具的分戶交款憑證辦理房屋所有權登記。

　　商品房在銷(預)售時，開發建設單位與購房人應當在銷(預)售合同中約定專項維修資金的交存事項。

　　第十二條　購房人未按照本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。

　　開發建設單位、購房人未按照本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，在辦理房屋所有權登記時，市房產行政主管部門應當予以催繳。

　　第十三條　本辦法實行前未建立維修資金的商品房、維修資金賬戶余額為零的已售公有住房、經多次使用賬面余額不足首期交存30%的住房，業主應當自本辦法實施之日起，每年按建筑面積每平方米5元的標準補建，直至分戶賬中資金余額累積到本辦法第九條規定的交存標準為止。

　　第十四條　續籌資金由物業服務企業或者業主委員會按照每年一次方式代收，并于每年12月15日之前交存至專戶，存入業主明細戶。

　　第十五條　業主拒不履行續籌義務的，物業服務企業或者業主委員會可以按《西寧市物業管理條例》中規定的業主權利和《管理規約》及《業主大會議事規則》中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十六條　下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：

　　(一)物業專項維修資金的存儲利息；

　　(二)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　　(三)共用設施設備報廢后回收的殘值。

第三章　資金使用

　　第十七條　物業專項維修資金的使用，應當遵循程序規范、公開透明、方便快捷、受益人與負擔人相一致的原則。

　　第十八條　物業管理區域內共用部分、共用設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家規定和物業服務合同已載明在物業服務費中列支外，可以在專項維修資金中列支。

　　保修期限自房屋竣工驗收合格之日起計算。

　　第十九條　下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　(一)應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　(二)應當由有關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

　　(四)根據物業服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用；

　　(五)法律、法規、規章以及國家和省有關規定中明確有關單位和個人承擔的費用。

　　第二十條　專項維修資金的支出由業主按照房屋建筑面積的比例分攤。

　　第二十一條　物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用按照下列規定列支：

　　(一)涉及整個物業區域的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支；

　　(二)涉及單幢或者部分物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

　　專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。

　　第二十二條　需要使用物業專項維修資金的，由業主委員會、物業服務企業、相關業主或者社區根據維修項目提出維修資金申請使用方案，經專項維修資 金列支范圍內，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，并進行公示，報市房產行政主管部門審核同意后，組織施工 單位進行維修改造。施工完畢后由市房產行政主管部門將所需資金劃轉到維修單位。

　　維修資金使用方案應當包括擬維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用維修資金情況的處置辦法等內容。

　　維修資金的使用條件、程序由市房產行政主管部門另行制定，報市人民政府批準后實施。

　　第二十三條　業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期維修資金30%的，不得申請使用維修資金，按照第十三條、第十四條的要求續籌后方可申請使用。

　　第二十四條　市房產行政主管部門應當從全市物業專項維修資金統一管理產生的增值收益中建立應急資金機制，除按規定支付業主利息和正常的管理費用 外，其余收益作為應急資金，實行分賬核算，用于已建立物業專項維修資金的物業項目共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無法界定 受益人時的維修。

　　未建立物業專項維修資金或者物業專項維修資金余額不足的物業項目，需按照第十三條、第十四條的規定續籌后方可使用應急資金。

　　市房產行政主管部門可以根據應急需要建立緊急搶修工程施工企業備選庫。

第四章　資金管理

　　第二十五條　業主大會成立前，住宅物業、非住宅物業的業主交存的專項維修資金，由市房產行政主管部門代管。

　　業主大會成立后，確需實行業主自主管理的，業主委員會應當報市房產行政主管部門審查，符合條件后由業主委員會管理。

　　第二十六條　業主交存的物業專項維修資金歸業主所有。已售公有住房售房單位提取的物業專項維修資金歸售房單位所有。

　　第二十七條　房屋權屬轉讓時，原業主和變更后的業主應持房屋權屬證明、不動產發票、雙方身份證明及維修資金交存發票到市房產主管部門辦理物業專項維修資金轉讓手續，該房屋維修資金分戶賬中結余的資金隨房屋權屬同時轉讓。

　　房屋所有權轉讓時，原業主未交存首次專項維修資金或者所交存的資金余額不足首期應交存標準的，由轉讓人足額交存或者當事人協商交存后，方可辦理房屋所有權轉移登記。

　　第二十八條　因房屋征收或者其他原因造成房屋滅失的，按照下列規定返還物業專項維修資金：

　　(一)房屋分賬中結余的物業專項維修資金返還業主。

　　(二)開發建設單位自用房屋交存的物業專項維修資金賬面余額返還開發建設單位。開發建設單位不存在的，上交同級國庫。

　　(三)已售公有住房售房單位交存的專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，上交同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。

　　第二十九條　市房產行政主管部門應當與專戶管理銀行簽訂資金監管協議，委托專戶管理銀行辦理專項維修資金賬戶的設立、交存、使用、結算等手續，并在專戶管理銀行設立專項維修資金專戶。

　　專戶的設立按銀行賬戶開設的相關規定辦理。

　　在專項維修資金專戶中，建立專項維修資金明細賬，以一個物業管理區域為單位立賬，并以房屋戶門號設分戶賬，記載分戶賬的交存、使用、結存等情況。開發建設單位、已售公有住房售房單位交存、提取的首次專項維修資金按物業管理區域單獨立賬。

　　第三十條　專項維修資金自交存之日按下列方式計息：當年交存的按照同期銀行活期存款利率結算分戶利息，交存滿一年的按照住房公積金的利率結算分戶利息。分戶利息轉入專項維修資金滾存使用。

　　專項維修資金實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

　　第三十一條　專戶管理銀行應當每月一次向市房產行政主管部門發送物業專項維修資金對賬單。

　　市房產行政主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　第三十二條　專戶管理銀行應當建立專項維修資金查詢制度。業主、已售公有住房售房單位對其分戶賬中專項維修資金賬面余額可以到專戶管理銀行查詢，也可以登陸專項維修資金外網查詢。

　　第三十三條　代管物業專項維修資金期間發生的資金管理系統運行維護費用及管理費用，應編報預算，經同級財政部門審核批準后，從物業專項維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

　　第三十四條　物業專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。

　　第三十五條　物業專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當執行財政部門有關規定，并接受財政部門的監督檢查。

第五章　法律責任

　　第三十六條　開發建設單位違反本辦法規定將房屋交付購房人的，由市房產行政主管部門責令限期改正；逾期不予改正的，處以5000元以上30000元以下罰款。

　　第三十七條　業主違反本辦法規定不續交應當分攤的物業專項維修資金的，業主委員會可采取相應的催交措施。

　　經業主委員會催交，業主仍不續交應當分攤的物業專項維修資金的，由市房產行政主管部門責令其限期交存，逾期不交存的，由業主委員會依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條　開發建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本辦法規定挪用物業專項維修資金的，由市房產行政主管部門追回挪用的維修資金，沒收違 法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業服務企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法 追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第三十九條　專戶管理銀行違反本辦法規定未向交存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規定程序而支出資金的，或者發現資金支出違反本辦 法規定而未向市房產行政主管部門及時報告的，市房產行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金監管協議，情節嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責 任。

　　第四十條　市房產行政主管部門、市財政部門及其工作人員利用職務上的便利，挪用物業專項維修資金，收受他人財物，不依法履行物業專項維修資金的監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，應當給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十一條　對違反物業專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第六章　附則

　　第四十二條　市房產行政主管部門可以依據本辦法制定實施細則。

　　市轄縣參照本辦法，也可以依據本辦法制定實施細則。

　　第四十三條　本辦法由市住房保障和房產管理局負責解釋。

　　第四十四條　本辦法自2013年12月1日起施行。