（[1988]民他字第56號(hào)） 河南省高級(jí)人民法院： 　　你院1988年9月15日《關(guān)于于金明和趙文運(yùn)等5人房屋糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，崔希舜未經(jīng)趙文運(yùn)等房屋共有人同意，于1972年11月4日擅自將鄭州市南學(xué)街67號(hào)院內(nèi)東屋北頭2間出賣給于金明是不合法的。 　　1984年11月，該房屋共有人趙文運(yùn)等訴至鄭州市管城回族區(qū)人民法院，要求廢除房屋買賣關(guān)系。一、二審法院判決買賣關(guān)系無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。故同意你院審判委員會(huì)的意見，可維持一、二審判決、駁回于金明的申訴。 　　此復(fù)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九八八年十月二十四日 　　附： 河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于于金明和 趙文運(yùn)等5人房屋糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》 最高人民法院： 　　關(guān)于于金明和趙文運(yùn)等5人房屋糾紛一案經(jīng)鄭州市管城區(qū)人民法院、鄭州市中級(jí)人民法院和省法院民庭審理，均認(rèn)為：房屋買賣關(guān)系無(wú)效，退房退錢。但省人大常委會(huì)對(duì)法院的處理提出不同意見。為此，特請(qǐng)示如下： 　　一、案情及各級(jí)法院處理意見 　　王寶齋生前娶趙文運(yùn)，納妾崔玉英。崔生1女3男，即王希玲、王學(xué)禮、崔希舜和王四平。崔玉英于1957年病故后，趙文運(yùn)又從山東老家到鄭州與王寶齋共同生活。1966年“文革”期間，王、趙被趕回山東老家。1970年王寶齋病故，留下鄭州市南學(xué)街67號(hào)東屋瓦房4間，北屋瓦2間(均為半間)門樓1個(gè)。 　　繼承人對(duì)遺產(chǎn)從未分割。1971年國(guó)家將其東屋南頭兩間、北屋2間納入改造，留下東屋北頭2間為王家自住房。 　　1972年11月4日，崔希舜未與其他共有人協(xié)商，私自將所留自住房2間，經(jīng)人說(shuō)合以200元價(jià)款賣給于金明，但對(duì)外謊稱是換房，同時(shí)，于又將自己在建新街住的1間公房轉(zhuǎn)讓給崔希舜居住。1977年12月30日，于金明單方到房管部門辦了過(guò)戶手續(xù)。1981年10月9日，于金明經(jīng)區(qū)建設(shè)科批準(zhǔn)，在東屋北頭宅基地上自建平臺(tái)房1間，在院內(nèi)建廚房1間，并對(duì)所購(gòu)買房屋進(jìn)行了維修，花費(fèi)150元。1984年10月30日日，王希玲收到區(qū)房管所退還改造的4間房屋的通知后，與占房單位協(xié)商騰房時(shí)，方知崔希舜將東屋北頭兩間瓦房和門樓賣掉。為此，王希玲等人起訴到管城區(qū)法院，要求廢除買賣關(guān)系。 　　經(jīng)該院審理認(rèn)為：此房屬趙文運(yùn)、王希玲、王四平、王學(xué)禮、崔希舜5人共有，于1985年7月4日判決：1，廢除崔希舜和于金明的買賣關(guān)系，崔希舜退還于金明人民幣200元。房屋產(chǎn)權(quán)共有人趙文運(yùn)、王希玲、王四平、崔希舜、王學(xué)禮五人付給于金明房屋修理費(fèi)150元；2.于金明經(jīng)建設(shè)科批準(zhǔn)修建的1間平臺(tái)房應(yīng)歸于金明所有，院內(nèi)廚房(無(wú)證建筑)由有關(guān)部門處理；3.于金明的平臺(tái)房應(yīng)臨南學(xué)街開門走路；4.公房一間崔希舜應(yīng)退還于金明居住，5，訴訟費(fèi)20元由崔希舜負(fù)擔(dān)。宣判后于金明不服，提出上訴，經(jīng)鄭州市中級(jí)人民法院審理，于1985年11月20日駁回上訴，維持原判。但于金明仍然不服，向省人大常委會(huì)提出申訴。省人大豫人法群(1986)8號(hào)函指示省法院立案查處并報(bào)結(jié)果。省法院1986年3月21日立案。經(jīng)調(diào)卷審理，于1986年9月20日作出維持一、二審判決的決定，但通知尚未發(fā)出，省人大常委會(huì)即調(diào)卷審查。 　　二、省人大常委會(huì)法工委對(duì)該案的處理意見 　　省人大常委會(huì)于1986年11月6日將此案的全部卷宗調(diào)走，審查1年零9個(gè)月后，于今年7月13日退回本院。由于省人大常委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)此案也有不同認(rèn)識(shí)，即以省人大法工委的名義向省法院主管民事審判工作的副院長(zhǎng)楊聚章同志談了以下意見和建議： 　　1.關(guān)于崔希舜賣房時(shí)，其他共有人是否知道的問(wèn)題。從現(xiàn)有證據(jù)看，賣房當(dāng)時(shí)，部分共有人知道，部分共有人不知道。共有人王希玲在崔希舜賣房時(shí)不知道。 　　但在1972年以后是知道的，根據(jù)是葛潤(rùn)春證明，葛與原夫崔希舜在1977年秋鬧離婚時(shí)，曾向王希玲講過(guò)崔希舜賣房的事。此證言可以做為證據(jù)使用；王希玲于1985年6月給王學(xué)禮寫信，提到關(guān)于房子的事，說(shuō)人家找你，你就說(shuō)不知道，不同意賣房即可；王希玲在本市工作，說(shuō)不知道講不通，至少可以說(shuō)是應(yīng)該知道。 　　共有人王四平應(yīng)認(rèn)定為知道。王學(xué)禮78年看房子知道已賣過(guò)。趙文運(yùn)確實(shí)不知道。 　　2.關(guān)于于金明買房時(shí)是否知情的問(wèn)題，法院認(rèn)定于買房時(shí)知情，根據(jù)是一審法院接待筆錄記載，承認(rèn)買房時(shí)崔希舜說(shuō)過(guò)，不讓告訴王希玲。但這個(gè)筆錄于本人未簽字，不符合最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民事訴訟法(試行)》若干問(wèn)題的意見中第27條關(guān)于證據(jù)的規(guī)定精神。 　　3.關(guān)于運(yùn)用法律方面，由于法院只注意證明賣房時(shí)隱瞞了其他共有人，但未證明買房是否知情，未充分考慮誰(shuí)是主要過(guò)錯(cuò)人等。因此，適用最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策等法律若干問(wèn)題的意見第55條的原則，判決結(jié)果讓于金明一人承擔(dān)了過(guò)錯(cuò)責(zé)任。應(yīng)采取公平原則讓崔希舜承擔(dān)主要責(zé)任，于金明也承擔(dān)部分責(zé)任，保護(hù)王希玲等人的合法權(quán)利。在法律允許的范圍內(nèi)，選擇最佳方案。遺產(chǎn)按份共有可以分割。五人均等，每人一間多。崔希舜繼承的一間賣給于金明按55條第2款，承認(rèn)一間房買賣關(guān)系成立。 　　三、審判委員會(huì)意見 　　院審判委員會(huì)于今年9月10日聽取了辦案人員的匯報(bào)和楊聚章同志關(guān)于省人大法工委對(duì)此案的意見的介紹，經(jīng)過(guò)認(rèn)真討論研究，一致同意合議庭的處理意見，即維持一、二審判決，但對(duì)省人大法工委提出趙文運(yùn)在山東老家可能有房屋的問(wèn)題應(yīng)該進(jìn)一步查明。為此，辦案人員又到山東了解調(diào)查，證實(shí)趙文運(yùn)在山東雖住有一間破草房，但系其大嫂家給蓋的，對(duì)此房無(wú)產(chǎn)權(quán)。合議庭和審委會(huì)認(rèn)為應(yīng)維持原判的主要理由是： 　　1.賣房時(shí)部分共有人不知道 　　(1)賣房契約上只有被告崔希舜的名字，沒(méi)有其他共有人的名字。 　　(2)原告人王希玲持有其父臨死前交給其的房屋產(chǎn)權(quán)狀。 　　(3)原告人趙文運(yùn)講，1972年崔希舜賣房至1984年起訴，一直在山東老家居住，沒(méi)有回過(guò)鄭州，是1984年其女兒崔希玲給其寄錢時(shí)才知道崔希舜將房子賣了，經(jīng)查屬實(shí)。 　　(4)原告人王希玲訴稱，1972年聽其弟崔希舜說(shuō)過(guò)與于金明換房住，但不知把房子賣給了于金明。1984年接到退房通知去看房時(shí)聽鄰居講房子賣了。 　　經(jīng)查，鄰居李淑蘭、弓留柱證明于希玲所講情況屬實(shí)。 　　(5)賣房人(一審被告人)崔希舜承認(rèn)賣房時(shí)只有其弟王四平知道，其他共有人不知道。 　　(6)買房人(即申訴人)于金明承認(rèn)當(dāng)時(shí)對(duì)外講是換房，而且王希玲等人不知道。 　　(7)被告人崔希舜原妻葛潤(rùn)春證明王希玲在賣房時(shí)不知道，并證明是說(shuō)換房住。 　　2.于金明在買房時(shí)知道該房是共有財(cái)產(chǎn) 　　(1)賣房人崔希舜，買房人于金明及中人趙文山等，均證實(shí)立草契時(shí)，王四平一會(huì)在場(chǎng)，一會(huì)不在場(chǎng)，但到簽字時(shí)未叫王四平簽字。 　　(2)于金明在答辯中多次承認(rèn)知道該房是共有財(cái)產(chǎn)。如1984年11月5日于金明在法院接待室當(dāng)著原告人王希玲辯稱：“我們辦手續(xù)時(shí)她弟弟交待我，不叫給他姐說(shuō)，也就是不叫給王希玲說(shuō)我們買賣房的事。”1984年11月10日，于又當(dāng)著王說(shuō)：“事后知道，是王希玲弟弟交待我不讓給他說(shuō)”。1984年12月1日，在調(diào)解中于金明說(shuō)“72年我買他的房，光知道他姐王希玲是劇團(tuán)的”。 　　并說(shuō)：“當(dāng)時(shí)買房沒(méi)有給王希玲說(shuō)過(guò)”，“買房子她兄弟知道不就行了，他們姐妹4個(gè)我能都去問(wèn)問(wèn)”。開庭審理中，于金明講：“當(dāng)時(shí)對(duì)外人都說(shuō)是換房，實(shí)際是賣房”，因賣房要寫四至，所以對(duì)外人說(shuō)是換房。 　　(3)賣房人崔希舜講：“我不叫于給我姐說(shuō)，別人要問(wèn)就說(shuō)是換著住。” 　　(4)中人趙文山證明立約時(shí)，崔希舜說(shuō)父母都死了，有一個(gè)姐劇團(tuán)工作。一個(gè)弟弟。 　　(5)中人孫潤(rùn)生證明于金明買房時(shí)知道王希玲是崔希舜的姐姐。 　　3.房屋是共同共有，不是按份共有 　　該房是崔希舜父親王寶齋1956年買的，王寶齋和崔的生母崔玉英先后于1957年和1970年病故。根據(jù)繼承法第26條規(guī)定，趙文運(yùn)享有共同財(cái)產(chǎn)一半的權(quán)利，即應(yīng)得兩大間和一小間房屋。下余一半方是王寶齋遺產(chǎn)，由趙文運(yùn)和其四個(gè)子女共同繼承，每人只能分得半間房屋。依照有關(guān)法律規(guī)定，該房屋屬于共同共有，不屬按份共有。省人大法工委講妻妾繼承應(yīng)有差別，可以按份共有的性質(zhì)處理，讓崔希舜得一間房的意見，缺乏法律依據(jù)。 　　4.一、二審判決是公平合理的，對(duì)于金明沒(méi)造成什么損失。 　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》第55條規(guī)定，法院廢除房屋買賣關(guān)系并無(wú)不妥。這樣處理，對(duì)于金明來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)上并未造成什么損失。首先：廢除房屋買賣關(guān)系，退房退錢，對(duì)于來(lái)說(shuō)，不僅收回了房?jī)r(jià)，也無(wú)償居住了10多年時(shí)間，同時(shí)又在王家使用的地皮上建了1間平臺(tái)和一間廚房。 　　其次，原經(jīng)崔希舜住的1間公房，再由崔希舜找相同條件1間公房讓于使用。 　　根據(jù)上述情況，院審判委員會(huì)討論決定維持一、二審判決，駁回于金明申訴。 　　以上意見當(dāng)否，請(qǐng)批示。