近幾年房屋價格上漲過快，二手房買賣過程中出現房屋出賣人的違約情形越來越多。自然，其中因雙方買賣不滿足上市條件的安置房而簽訂買賣合同的行為所導致的糾紛居多。房屋出賣人眼看房價上漲可帶來更多的收益而選擇毀約；作為房屋買受人面對房屋出賣人突如其來的不誠信行為，自然充滿了擔心和顧慮，房子拿不到了，房價繼續上漲，同樣價格也買不到類似房子了，可謂是損失巨大。

從維護房屋買受人利益的角度出發，守約的房屋買受人可以基于以下幾種訴求達到維護自身合法權益的目的，本文將一一闡明，以求與各位共同討論、進步。

? ?第一，可要求解除合約，雙倍返還定金。

雙倍返還定金，在法律上講是定金雙倍返還罰則，所謂定金罰則，其實是定金擔保作用的體現。《合同法》第115條規定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。而《擔保法》第89條也有相關規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

? ?第二、可要求承擔合同約定的違約金。

法律實務中違約金的索賠金額往往比適用定金罰則的索賠金額高出許多。自然要求負有違約責任的房屋出賣人承擔違約責任是有依據可循的。《合同法》第114條第1款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。同時，《合同法》第116條規定當同時約定違約金和定金的情形時，非違約方，可以選擇適用違約金或者定金條款。依此規定，在合同當事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當事人可以選擇適用違約金或者定金罰則，即對方享有選擇權，可以選擇適用違約金規則，也可以選擇適用定金罰則，但二者不能同時適用。

? ?第三、可要求繼續履行合同強制過戶。

對大部分房屋買受人來說，如條件允許起訴強制履約過戶是最佳的選擇。強制履行又稱為實際履行，是指合同一方當事人違反合同義務時，另一方當事人有權要求其依據合同的約定繼續履行合同義務的一種責任形式。

作為違約后的補救方式，強制履行強調的是違約方應按合同約定履行義務，而重點不在于彌補受害方的損失。《合同法》第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《合同法》第110條規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。

因此，站在守約的買房人的角度，是可以采取主張繼續履行方式來比就損失的。根據《民事訴訟法》第251條：在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。依據該規定，法院判決房屋出賣人協助履行過戶義務，拒不履行的，由取得勝訴判決的房屋買受人憑判決書至法院申請強制執行。法院在查明買受人并無對待給付義務后，向房地產登記機構發出協助執行通知書。房地產登記行政主管部門憑法院的民事判決書和協助執行通知書直接辦理過戶手續。

? ?第四、可要求賠償房價上漲的損失。

出賣人違約后買受人請求賠償房屋差價的訴訟在實務實踐中較為普遍，但是該訴求卻遠比要求違約的房屋出買人承擔定金罰則、違約金、繼續履行復雜的多，所以放在最后與大家一起討論。

由于近年來房屋價格攀升過快，房屋買賣合同中約定的定金和違約金往往會低于房屋價格上漲的金額。很多房屋出賣人以配偶等房屋共有人提出異議、房屋不滿足交付條件、房屋中介資質問題等理由和方式拒絕履行合同甚至直接進行一房二賣、一房多賣，造成合同履行不能的客觀情況，以此為由要求解除合同。這些行為均基于出賣人受到房屋價格上漲的利益驅使，是違背誠實信用原則的惡意違約行為，侵害了買受人的合法權益，人民法院在裁判此類案件時應當對該種投機行為予以懲戒，維護守約方利益，以引導社會公眾誠實守信。

法律實務中主張賠償房價上漲的損失的主要法律依據是《合同法》第97條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。《合同法》第113條第1款規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。從該規定可以看出，要求賠償房屋差價損失必須有兩個條件：首先，買受人可以公國購買房屋獲取增值利益；其次，雙方都可以預見受人可能會因為購買房屋和房屋價格上漲獲得利益。

所以，房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

? ?（一）差價損失的確定方法

既然法律支持違約的房屋出賣人賠償差價損失，那么差價損失如何確定呢？實務中通常通過以下三種方法予以確認：

?1）雙方協商。如果雙方當事人能夠對房屋升值的差價損失協商一致，則可以依照雙方確定的金額認定差價損失。

?2）比照同類房屋價格。房屋屬于人們日常生活中的重大支出，一般都基于剛性需求而購買，如果出賣人違約，買受人必然會考慮另行購買，購買同等類型的房屋需要多支付的金額可以作為其經濟損失的金額。如果有類似房屋的價格作為比照，就不宜啟動評估鑒定程序，評估鑒定不但增加當事人訴訟費用的支出，而且也延長了糾紛解決的時間，很容易導致損失進一步擴大。

3）價格評估。如果沒有相類似的房屋可以比照，則可選擇由專業機構進行評估鑒定的方式確定房屋的價格。

? ?（二）如何確定房屋價格認定的時點

涉及房屋差價損失確定的問題，自然就涉及確定房屋價格時點的問題，解決該問題也比較復雜，需要綜合考慮房屋出賣人的違約時間、買受人要求解除合同的時間、防止損失擴大、房價上漲情況以及個案的特殊情況等。因該類案件如雨后春筍般的出現且呈逐年上升趨勢，在真實的案例中也并非無跡可尋，其實實務中主要是以買受人提出解除合同為時間點確定。買受人發現出賣人不履行合同而要求解除合同、賠償損失的情況下，買受人通常會先通過協商解決，協商不成則會起訴，從起訴到進行評估時間也不會很長，房屋價格在短期內不會出現過大的漲跌。所以實踐中以買受人起訴要求解除為時間點來確定房屋價值。

在實踐中雙倍返還定金、違約金、繼續履行合同強制過戶、或賠償房價上漲的損失者四種訴求并非只能擇其一而排他關系，如可以要求判決強制履行之外再賠償違約金。當然，《合同法》第114條第2款規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。至于如何最大程度的維護當事人合法權益，這就需要法律人根據具體案件情況具體分析了。