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寧波
房屋中介糾紛及解決辦法（二）
房地產中介行業是房地產業的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介在我國既是一個年輕的行業，又是一個蓬勃發展的行業，已顯示出強大的生命力和廣闊的發展前景。它具有服務性、流動性和靈活性的特點，在房地產業中起著重要作用。近年來買房的人越來越多，同時租房的人也不少，因此人們與房屋中介產生的糾紛也愈來愈多，那么，常見的房屋中介糾紛有哪些，該如何處理呢？本次，律霸小編就和大家聊聊房屋中介糾紛及解決辦法。
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一、?因中介提供信息不真實引起的糾紛
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張某持偽造的預售合同通過中介公司與買方李某簽訂了買賣合同并收取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中介公司要求賠償。法院最后認定中介公司未盡到審核義務并造成李某經濟損失，因此應當承擔與其過錯程度相應的賠償責任，判決中介公司承擔李某30%的經濟損失。
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比如某人找人假扮產權人，并持產權人的身份證和產證通過中介出售房產，也安排了看房，中介通過一般的審核和調查不可能了解產權人系假扮(比如外表酷似產權人)，那么中介就不用承擔責任。近期法院在一起類似案件中判決中介公司敗訴，筆者認為有待商榷。因為合同法第425條所規定居間人承擔賠償責任的條件是“故意隱瞞重要事實”或“故意提供虛假情況”，如果中介受到他人的欺騙而信以為真，并且憑其經驗和能力都不能分辨，那中介就不是一種“故意”的心理狀態，甚至也沒有過失，在這種情況下，中介的審核義務已經完成，不應為他人的欺騙而賠償。
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二、?因吃差價引起的糾紛
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中介吃差價有很多做法，有“明吃”也有“暗吃”，常見的有三種：
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第一種，賣方明確表示將房屋賣給中介，中介再賣給第三方。此時賣方與中介成立買賣合同關系，因此中介即使吃差價完全合法。細分下來，實際操作中有兩種做法：
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一是賣方與中介簽訂買賣合同但不辦理過戶手續，待中介找到買方后，再加價將合同轉讓給買方，由賣方與買方共同辦理過戶手續。
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二是賣方與中介簽訂買賣合同后辦理過戶手續取得產證。中介找到買方后，再由中介和買方共同辦理過戶手續。
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顯而易見，前一種方式中介可獲得的利潤更多一些，不過，中介在采用此方法時一定要注意與賣方要在買賣合同中約定待中介找到適當的買方時，賣方應當同意與買方另行簽訂買賣合同，此時中介系將買賣合同整體轉讓給買方而獲得差價，所以應當根據合同法的規定取得債權人即賣方的同意。
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第二種，賣方委托中介以不低于一定價格(如200萬元)出售，而中介售價高于委托價(如210萬元)，則雙方成立委托代理銷售的關系，如果雙方對溢價部分(即10萬元)沒有約定或約定不明，則該溢價部分應當歸賣方。但是，如果對溢價部分有約定，如約定溢價歸中介所有，則根據意思自治的原則，溢價部分應當歸中介。
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第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價以委托人的名義與自己或與自己有密切聯系的第三方簽訂買賣合同，再將房屋加價賣出獲利的，則委托人可主張溢價部分。但在實務中法官對此的認定可能會有所不同，比如中介買入后并不立即賣出而是持有，或者按買入價作為合同成交價，這些都會影響到法官對案件的判斷。
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三、因簽約過程不規范引起的糾紛
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中介人員良莠不齊，一些中介業務員不按規范操作埋下許多糾紛的隱患。比如：簽了合同后不給正本而只給復印件、私收中介費、找“托”抬價、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶交納定金、將各方交納的稅費故意算錯等等。
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買賣雙方既需要中介人員提供的服務，又不能輕易相信中介的承諾特別是口頭承諾，對中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽全信，必要時最好上網核實或者向其它專業人員如律師咨詢。
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四、因混淆居間及代理行為引起的糾紛
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中介從事居間服務，但也有一些時候中介只是一方的代理人，在授權范圍內行事，此時中介所實施行為的法律后果應由委托人承擔，不能將中介實施的代理行為與居間行為混為一談。
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在一起案件中，買賣雙方約定買方支付的定金及房款由中介轉交賣方，此后由于雙方發生糾紛，買方起訴中介要求中介退還已收的房款，最終法院認定由于雙方均授權中介轉交房款，中介也在事實上將房款轉交給賣方，因此要求中介返還房款沒有法律依據和事實依據，故而駁回了買方的請求。
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以上就是律霸小編為大家整理的關于房屋中介糾紛及解決辦法的相關法律規定。如果現實生活中您或您的家人朋友們遇到類似的問題，可以直接找所在地人民法院或公安機關，或者在第一時間找律霸網律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網相關律師。
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