論無證房屋買賣合同效力
來源： (律師)丁有勇 關(guān)鍵字： 房屋買賣合同 效力

【摘要】由于房價的高速上漲，很多人出于經(jīng)濟壓力購買相對便宜的無證拆遷安置房和集資房。但由于很多賣房人在過戶時均反悔要求加價或不再賣房，導(dǎo)致這一領(lǐng)域的糾紛不斷發(fā)生。針對律師界和司法部門對無證房屋買賣合同的差異認(rèn)識，本文對無證拆遷安置房和集資房買賣領(lǐng)域經(jīng)常發(fā)生糾紛從原因上深入剖析,并對合同效力提出了自己的看法，目的在于給司法實踐,特別是司法審判活動一定啟發(fā),以求法律工作者能深諳法理, ,保護善意購房人利益,維護交易安全。
【關(guān)鍵詞】拆遷安置房 集資房 　無證房屋買賣合同效力　
【全文】

按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但實踐生活中，無證房屋買賣的發(fā)生依然很普遍，近幾年，由于房價上漲過快，給普通群眾的購房壓力很大，國務(wù)院出臺了一個政策，即在預(yù)售房買賣中，購房人在簽訂商品房買賣合同后至辦到房產(chǎn)證之前，不能再轉(zhuǎn)手給別人，出臺這一政策主要是防止炒房的發(fā)生。購房人只有在取得房產(chǎn)證后，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。這一政策的實施，使得無證商品房買賣從實踐上行不通，因此現(xiàn)在無證房屋買賣的發(fā)生主要集中在拆遷安置房和集資房的買賣上。

在房屋拆遷中，很多被拆遷人，主要集中在城市郊區(qū)，由于以前政策的寬松，蓋了幾百米甚至上千米的房屋，所以在拆遷中，往往能夠分到兩到三套房產(chǎn)。而被拆遷人一般并不需要這么多房產(chǎn)，就會將多余的房產(chǎn)賣給別人。另一種無證房屋買賣的情況就是集資房，雖然政府出臺集資房的初衷是為了解決住房困難戶的住房問題，比如《安徽省集資建房管理暫行辦法》規(guī)定集資建房，是指經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，住房困難戶較多、無住房補貼資金的工礦區(qū)和困難企業(yè)組織符合享受房改政策的職工，利用單位自用土地進行全額出資建房。但在實踐中，很多從事集資房都是國家政府機關(guān)和國有企業(yè)。很多集資建房參加人已經(jīng)有了房產(chǎn)，對于通過參加集資建房所獲得的房產(chǎn)，就會賣給別人。拆遷安置房和集資房的買賣多發(fā)生在房產(chǎn)證辦下來之前。由于拆遷安置房和集資房從房子建好到房產(chǎn)證下來一般有個較長的時間，時間短則一兩年，長則四五年。而現(xiàn)在房價上漲很快，等拆遷安置房和集資房能辦房產(chǎn)證時，很多賣房人覺的當(dāng)初所賣房子價格便宜，提出加價或不賣，所給理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。而買房人不愿加價或退房，很多法律糾紛因此發(fā)生。

目前法律界對無證房屋買賣合同效力認(rèn)識相差很大，就筆者所知，很多律師都認(rèn)為無證房屋買賣合同因違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，因此合同無效，賣房者可以不賣房，且不負(fù)違約責(zé)任，而法院對這一方面的認(rèn)識同樣不一致。因此無證房屋買賣合同作有效和無效的判決均時常可見，現(xiàn)筆者試舉一例作說明。

原告（上訴人、反訴被告）：盧一心，男，會計，住浙江省金華市。

被告（被上訴人，反訴原告）：蔣云華，女，駕駛員，住浙江省金華市。

一、基本案情

2000年8月，在原、被告自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，被告將坐落于金華市雙溪西路培源街14號的B幢4單元601室單位集資房及輔房，以人民幣13.5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給原告，雙方于同月19日在雙方所邀見證人的的見證下簽訂了“房屋買賣協(xié)議”。原告于當(dāng)日將全部購房款交付給被告，被告也將該住房和輔房的鑰匙交付給原告，并代收了裝修押金500元。因當(dāng)時房屋的產(chǎn)權(quán)證正在辦理中，未當(dāng)即辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。2000年底，房產(chǎn)證辦理完畢。但因被告所在單位將所有集資房的房產(chǎn)證集中統(tǒng)一保管，致使房地產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)。原告實際占有、使用并管理了該房產(chǎn)。2001年6月起，原告對該房屋進行了裝修，并于2002年9月入住至今。2003年1月中旬，被告所在單位將統(tǒng)一保管的房產(chǎn)證發(fā)還給被告。之后，原告依約多次找到被告，要求被告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，被告以各種理由推脫，拒不履行過戶手續(xù)。為此原告訴至法院，請求法院：1、責(zé)令被告依約辦理房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)；2、判令被告支付違約金2.7萬元。

被告辯稱：我在未經(jīng)丈夫同意的情況下，將夫妻共同出資購買但未領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房屋出賣給原告，是因為生意虧損而賣房還債。房屋買賣未經(jīng)共有人即我丈夫同意，且未領(lǐng)取權(quán)屬證書，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）、（六）項的規(guī)定，購房合同屬于無效合同，應(yīng)由雙方互相返還因無效合同所取得的財產(chǎn)，并按雙方過錯大小各自賠償對方損失。要求駁回原告的訴訟請求，同時提起反訴，請求：1、確認(rèn)雙方之間簽訂的“房屋買賣協(xié)議”無效；2、反訴被告退還反訴原告房屋，并賠償因無效合同所遭受的房租損失（按每月600元的50%計算，從協(xié)議上簽訂之日計算至房屋騰退之日）。

二、一審法院的認(rèn)定與判決

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院公開審理查明：2000年5月，被告向其所在單位金華市公共交通總公司購得坐落于金華市雙溪西路培源街14號的B幢4單元601室集資房1套（建筑面積住房102.48平方米、輔房8.1平方米）。2000年8月，因被告急需籌錢還債，經(jīng)他人介紹認(rèn)識原告盧一心的母親宋兆端。經(jīng)看房談介，原、被告于同月19日簽訂“房屋買賣協(xié)議”1份，約定：“1、甲（蔣云華）乙（盧一心）雙方議定，上述房產(chǎn)的總成交價為13.5萬元。上述價款包括城市建設(shè)配套費、水電增容費、電話電視預(yù)埋費及應(yīng)交清的一切費用。乙方在本協(xié)議簽字生效后一次性將上述價款交給甲方，并由甲方出具收據(jù)。2、甲方收到乙方全部房款后，上述房屋的所有權(quán)移交給乙方，由乙方占有、使用、處分、收益。3、甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)所有權(quán)證，甲方領(lǐng)證后即主動為乙方辦理上述房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證、土地使用證過戶手續(xù)，辦理過程中所需交納稅費，按房管部門規(guī)定辦理。4、違約責(zé)任：若甲方違約，應(yīng)向乙方支付總房介20%的違約金；若乙方違約，應(yīng)向甲方支付總房價20%的違約金。5、甲方保證上述房權(quán)屬清楚，甲方在房產(chǎn)過戶手續(xù)未辦妥前，不得將房產(chǎn)所有權(quán)進行抵押、轉(zhuǎn)賣等，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)民事責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。”該協(xié)議上還由見證人金俐君、周文潔簽字。同日，原告支付給被告購房款13.5萬元及裝修押金500元，被告則將該房鑰匙交付給原告。此后，原告即實際占有、使用、管理該房屋，物業(yè)管理費用也由原告交納。2001年6月起，原告對該房屋進行了裝修，并于2002年9月入住至今。另查明，在原、被告簽訂“房屋買賣協(xié)議”時，該房屋的產(chǎn)權(quán)證尚未取得。原告及其母親當(dāng)時也知道被告有丈夫，但未要求丈夫在該協(xié)議上簽字或以書面方式同意。 2000年12月13日，被告所在單位統(tǒng)一辦理到該集資房的房產(chǎn)證，并統(tǒng)一保管。2003年1月，被告所在單位將統(tǒng)一保管的房產(chǎn)證發(fā)給各集資戶，被告也領(lǐng)得該房產(chǎn)證。此后，原告多次敦促被告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，被告則以丈夫不同意等為由，不予協(xié)助過戶，由此引發(fā)爭議。2003年1月下旬，被告丈夫在原告母親找其交涉時，得知被告賣房之事，即提出異議，不同意賣房。在本案審理過程中，經(jīng)委托鑒定評估，該房屋的現(xiàn)市場價值為住房17.83萬元、輔房0.89萬元，室內(nèi)裝修價值（含部分家具詳見清單）4.73萬元， 2000年8月19日至今的平均月租金為600元。

上述事實有下列證據(jù)證明：原、被告雙方簽訂的“房屋買賣協(xié)議”。被告出具的房款收條。房屋所有權(quán)證。房租估價報告書及室內(nèi)裝修清單。

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院根據(jù)上述事實和證據(jù)認(rèn)為：本案訟爭房屋系被告與其丈夫在婚姻關(guān)系存續(xù)期間集資購得。因尚無證據(jù)證實被告夫妻對婚后該財產(chǎn)作過約定為被告一方個人所有，故本案訟爭房屋屬被告夫妻共有財產(chǎn)。雖然夫妻對共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)，但在行使該權(quán)利時，不得損害另一方合法的共有權(quán)。現(xiàn)有證據(jù)證實，被告在處分該房屋時，其丈夫并不在場，也不知情，事后也未書面追認(rèn)同意。被告丈夫直到2003年1月下旬才從原告母親處得知，即提出異議。《城市房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)明確定規(guī)定了房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”的法定情形。而《合同法》也明確規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。這既是管理性規(guī)范，也是效力性規(guī)范。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則，房屋屬于不動產(chǎn)，處分不動產(chǎn)不是“日常生活需要”，依法不適用于“表見代理”、“善意取得”的規(guī)定。所以，原、被告的“房屋買賣協(xié)議”因違反法律明文規(guī)定而無效。因協(xié)議無效，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還其所取得的財產(chǎn)，也應(yīng)在返還該房屋時一并移交給被告。在本案中，對協(xié)議無效，雙方當(dāng)事人均有過錯。但相比之下，被告的過錯更大，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第二款、第六十一條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《中華人民共和國婚姻法》第十七條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定，作出如下判決：

駁回原告盧一心的訴訟請求。

確認(rèn)反訴原告蔣云華與反訴被告盧一心于 2000年8月19日簽訂的“房屋買賣協(xié)議”無效，由反訴被告盧一心返還反訴原告蔣支華坐落于金華市雙溪西路培源街14號的B幢4單元601室房屋1套。該房屋內(nèi)被列入本案評估清單的財產(chǎn)不得毀損，由反訴被告一并轉(zhuǎn)交給反訴原告（如在毀損、則按清單內(nèi)的價值相應(yīng)減除應(yīng)付款）。

由反訴原告蔣云華返還反訴被告盧一心購房款135000元，賠償給反訴被告盧一心裝修損失47300元，并賠償給反訴被告盧一心房屋差價損失52200元中的60%即31320元，合計人民幣213620元。

由反訴被告盧一心賠償給反訴原告蔣云華自 2000年8月19日至 2003年8月18日計3年房租損失21600元中的40%，即人民幣8640元（此后至實際騰退日的房租損失按每月600元中的40%計算）。

上述內(nèi)容限于本判決生效之日起三十日內(nèi)由雙方同時履行。

駁回反訴原告蔣云華的其他訴訟請求。

本訴受理費4750元、其他訴訟費100元，均由本訴原告負(fù)擔(dān)；反訴受理費4420元、鑒定費634元、其他訴訟費100元，合計5154元，由反訴原告負(fù)擔(dān)3092元，由反訴被告負(fù)擔(dān)2062元。

上訴人訴稱：雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合法、有效。簽協(xié)議時上訴人根本不知道被上訴人有丈夫，且產(chǎn)權(quán)證上共有人欄目為“ 0”，沒有共有人，上訴人系善意取得

被上訴人辯稱：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）、（六）項規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。”“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。”本案房屋未經(jīng)我丈夫同意，轉(zhuǎn)讓時未取得權(quán)屬證書，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效。

三、二審法院的認(rèn)定與判決

浙江省金華市中級人民法院審理認(rèn)定的事實與原審法院認(rèn)定的事實一致。

浙江省金華市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方真實意思表示，雙方已依約履行了交付房屋和支付房款的義務(wù)，并且上訴人對房屋進行了裝修和使用，至今已三年余。被上訴人應(yīng)本著誠實信用的原則，依約履行自己的其他合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出賣人不僅負(fù)有交付買賣標(biāo)的物的義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人的法定義務(wù)，故上訴人要求被上訴人協(xié)助辦理本案訟爭房的房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)的請求，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。但上訴人要求被上訴人支付違約金的請求，由于雙方并未約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)的日期，同時考慮到房屋已經(jīng)交付上訴人占的、使用，合同的主要目的已經(jīng)達到，故該訴請不予支持。關(guān)于被上訴人在原審中的反訴請求，由于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）、（六）項的規(guī)定，是法律對出賣人的強制性要求，這項強制性規(guī)定是管理性的，而不是效力性的，不應(yīng)作為認(rèn)定合同的論據(jù)，故本案的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。被上訴人在一審中要求合同無效、返還房屋、賠償損失的反訴請求，不予支持。

浙江省金華市中級人民法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

撤銷金華市婺城區(qū)人民法院（2003）婺民一初字第1253號民事判決。

被上訴人蔣云華于本判決生效后一個月內(nèi)協(xié)助上訴人盧一心辦理本案訟爭房的房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)。

駁回上訴人盧一心的其他訴訟請求。

駁回被上訴人蔣云華的反訴訴訟請求。

一審案件受理費4750元，其他訴訟費100元，合計4850元，由盧一心負(fù)擔(dān)1850元，蔣云華負(fù)擔(dān)3000元。一審反訴受理費4420元、鑒定費634元、其他訴訟費100元，合計5154元，由蔣云華負(fù)擔(dān)。二審案件受理費9170元，由盧一心負(fù)擔(dān)3170元，蔣云華負(fù)擔(dān)6000元。①

筆者支持法院二審的判決。理由如下：

一、從法律傳統(tǒng)，法理角度分析。古羅馬有一條法諺:任何人不得因自己之不法行為而獲得利益。“不法行為乃損害賠償之原因，其行為人對于被害人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，當(dāng)然不能反因不法利益而取得利益也”。 一個人做了一件不好的事情，因積極或消極的違約行為而獲得利益或可期待利益。法律對這種利益不應(yīng)該保護，并應(yīng)采取措施促使該人按約定行事，保護相對方的利益。這一法諺所體現(xiàn)的思想已融入我國立法，如民法中不當(dāng)?shù)美姓ㄖ袥]收非法所得，刑法中罰金，沒收財產(chǎn)等規(guī)定，均是這一思想的體現(xiàn)。

具體到本文所舉案例，賣房人提出認(rèn)定合同無效的請求，原因是房價上漲，目的是獲取更多利潤。而這多獲得的利益是以購房者失去安身的房子為代價的。賣房人已經(jīng)違約，而以自己的違約行為為借口要求解除合同，從而為自己帶來更大利潤，恰恰是因不當(dāng)行為而獲利。法官從公平正義理念出發(fā)，也不應(yīng)支持賣房人，而應(yīng)保護購房者：認(rèn)定合同有效，繼續(xù)履行，確保購房者獲得產(chǎn)權(quán)。

二、如果說房產(chǎn)無證之前不得轉(zhuǎn)讓，這本身就是對《房地產(chǎn)管理法》和現(xiàn)在預(yù)售制度的極大沖擊。因為現(xiàn)在的開發(fā)商賣房，都是在取得預(yù)售許可證的情況下進行賣房。辦理預(yù)售許可證的一個條件是開發(fā)商對整個項目的投資已經(jīng)達到25%，在實踐中如何認(rèn)定開發(fā)商投資達到25%在國內(nèi)各城市的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不相同，以合肥市為例，是施工進度達到一層。而這個時候房子還沒有蓋好，更談不上開發(fā)商辦了房產(chǎn)證。如果說根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條：未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的話，那現(xiàn)在國內(nèi)絕大部分的開發(fā)商都得停止銷售，等房子蓋好，辦好大房產(chǎn)證才可銷售。

三、《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任合同法第150條----出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外，或者是合同效力待定----合同法第51條規(guī)定無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(第107條等)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點。尤其第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。

四、最高人民法院《關(guān)于適用

①《中國審判案例要覽》2004年民事卷 中國人民大學(xué)出版社與人民法院出版社出版