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寧波
成立業主委員會規定的五項解讀
今年9月1日開始實行的《物業管理條例》關于成立業主大會和業主委員會的規定有五個方面，現筆者逐一加以解讀：
一.業主大會的成立
規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。
解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。
指導不等于領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區、縣小區辦不作為，并不影響業主自行成立業主大會。
北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規定：“擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。”
而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定：
京政辦發〔2001〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。”
京國土房管物
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