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購房時會遇到的法律風(fēng)險

來源: 律霸網(wǎng)整理蘇瑩 · 2020-07-17 · 236人看過

可以這么說，在購房人買房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場的風(fēng)險大部分由購房人承擔(dān)。因為，購房人對開發(fā)商的可能風(fēng)險，在于不能按時付足房款，但因現(xiàn)在商品房消費(fèi)信貸之普及，購房人的付款風(fēng)險已大大降低，開發(fā)商基本上沒太大風(fēng)險。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時間差。這樣，由于購房人和開發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，購房人承受了過多風(fēng)險的情形大量存在，購房人承受了過多的風(fēng)險，也遭遇了太多的不幸，這些風(fēng)險和不幸有：

　　（１）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實，對外銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋。在合同被宣告為無效時只有拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。

　　（２）開發(fā)商惡意搭售商品房。特別在房價價位高時，開發(fā)商往往通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度（一般為3％）時有權(quán)解除合同，只能按合同價補(bǔ)足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補(bǔ)足而無端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，對于“縮水”的商品房一個最大的麻煩是預(yù)計使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

　　（３）商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20％已付款的違約金或在獲得10％的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格應(yīng)有的地位。

　　（４）發(fā)展商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會或須花費(fèi)更多的價錢才能找到，而因這種機(jī)會成本的損失在文本中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。

　　（５）房屋的“裂”、“漏”是個大問題。而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，其過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。

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