案由：租賃合同糾紛

　　一、基本案件事實
　　黃錫光是涉訟房屋承租人，于2000年4月1日征得房屋所有權(quán)人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給廣州市合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司（下簡稱合創(chuàng)偉業(yè)公司），雙方于2003年4月簽訂《商鋪租賃合同》，約定租賃期限自2003年6月1日起至2013年5月31日止；第一至四年的月租金22000元，每月5日前繳納當(dāng)月租金；合創(chuàng)偉業(yè)公司須向黃錫光繳納66000元為保證金；在本合同簽訂之日合創(chuàng)偉業(yè)公司先繳納二個月租金共44000元作為保證金；于2003年6月1日前繳納相當(dāng)于一個月租金共22000元予黃錫光作為補(bǔ)足保證金，并在起租當(dāng)日即2003年6月1日交付一個月首期租金；如合創(chuàng)偉業(yè)公司欠交租金二十天，或欠交水電費、管理費、電話費超過一個月，則視為違約，合同自動終止，黃錫光有權(quán)收回租賃房屋并沒收合創(chuàng)偉業(yè)公司所交保證金，合創(chuàng)偉業(yè)公司無權(quán)提出收回保證金及對租賃房屋的裝修補(bǔ)償?shù)纫螅?yīng)另外按當(dāng)年的三個月租金向黃錫光支付違約金；若黃錫光須提前收回該物業(yè)，則黃錫光除應(yīng)雙倍返還合創(chuàng)偉業(yè)公司所交的保證金外，還須另外向合創(chuàng)偉業(yè)公司支付裝修補(bǔ)償金以及按當(dāng)年的二個月的租金支付搬遷費，并給予合創(chuàng)偉業(yè)公司一個月的搬遷期等內(nèi)容。2003年6月20日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定黃錫光同意2003年6、7月份的租金調(diào)整為16666.67元，并從2003年8月開始合創(chuàng)偉業(yè)公司按原合同規(guī)定繳納租金，即人民幣22000元，并按原合同規(guī)定的遞增條款執(zhí)行；黃錫光同意將保證金從原來的66000元調(diào)整為44000元。合創(chuàng)偉業(yè)公司按時支付了保證金44000元，以支票方式支付2003年6月租金16666.67元。 2003年7月1日黃錫光開具授權(quán)委托書委托蘇洪恩代收取租金，并提供中國農(nóng)業(yè)銀行帳戶024－056401100000226的存折給合創(chuàng)偉業(yè)公司繳納租金。2003年7月27日，合創(chuàng)偉業(yè)公司存入該帳戶內(nèi)16080元。黃錫光與合創(chuàng)偉業(yè)公司確認(rèn)：合創(chuàng)偉業(yè)公司已繳納至2003年7月的租金，黃錫光未給合創(chuàng)偉業(yè)公司開具6、7月租金收據(jù)或發(fā)票。2003年8月后，合創(chuàng)偉業(yè)公司未依合同向黃錫光繳付租金。2003年7月27日合創(chuàng)偉業(yè)公司將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人趙立新，第三人向合創(chuàng)偉業(yè)公司繳付租金至2003年12月。

　　二、廣州市天河區(qū)人民法院一審認(rèn)定與判決
　　黃錫光在征得業(yè)權(quán)人同意的情況下與合創(chuàng)偉業(yè)公司簽訂的《商鋪租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)依照合同的約定，全部履行自己的義務(wù)。合創(chuàng)偉業(yè)公司以黃錫光沒有開具發(fā)票為由遲延支付租金，其行為是否構(gòu)成違約是雙方爭議的焦點。雖然黃錫光沒有開具收據(jù)或發(fā)票給合創(chuàng)偉業(yè)公司，但合創(chuàng)偉業(yè)公司對此并沒有提出異議和要求，亦沒有向黃錫光說明其拒交租金的原因，合創(chuàng)偉業(yè)公司稱其不交租是依法行使不安抗辯權(quán)不符合《中華人民共和國合同法》第六十八條關(guān)于不安抗辯權(quán)的行使條件，因此，合創(chuàng)偉業(yè)公司遲延繳納租金無理，其行為已構(gòu)成違約，依約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合創(chuàng)偉業(yè)公司自2003年8月開始沒有繳納租金至今，根據(jù)雙方合同的約定，黃錫光要求解除合同有理，予以支持。黃錫光要求合創(chuàng)偉業(yè)公司2003年8月份的租金按16666.67元計算是其對自己權(quán)利的自由處分行為，并無不當(dāng)，予以照準(zhǔn)。合創(chuàng)偉業(yè)公司所交付的44000元雖名為保證金，但實際上具有定金罰則的性質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定，黃錫光表示選擇要求合創(chuàng)偉業(yè)公司支付違約金符合上述法律規(guī)定，予以照準(zhǔn)。合創(chuàng)偉業(yè)公司抗辯違約金過高理由不充分，不予采納。第三人作為實際使用人，其與合創(chuàng)偉業(yè)公司之間的租賃關(guān)系在合創(chuàng)偉業(yè)公司喪失承租權(quán)后已無法繼續(xù)存在，應(yīng)與合創(chuàng)偉業(yè)公司共同承擔(dān)起將訟爭房屋騰空交還給黃錫光的義務(wù)。據(jù)此判決：一、原告黃錫光與被告合創(chuàng)偉業(yè)公司就租賃廣州市天河區(qū)體育西路18號房屋所簽訂的《商鋪租賃合同》依法予以解除；二、被告廣州市合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，支付給原告黃錫光自2003年8月1日起至判決解除雙方所簽訂的《商鋪租賃合同》之日止的租金（2003年8月的租金按16666.67元計算，從2003年9月1日起至合同解除之日止的月租金按22000元計算）；三、被告廣州市合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司與第三人趙立新于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，將廣州市天河區(qū)體育西路18號房屋騰空交還給原告黃錫光；四、被告廣州市合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司支付給原告黃錫光違約金66000元。本案受理費9072元由原告黃錫光負(fù)擔(dān)1770元，被告廣州市合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)7302元；財產(chǎn)保全費1373元由被告負(fù)擔(dān)。

　　 三、當(dāng)事人上訴請求與答辯理由
　　合創(chuàng)偉業(yè)公司不服一審判決，向廣州市中級人民法院上訴稱：一、一審判決認(rèn)定事實不清。被上訴人在收款后，并沒對6月和7月的租金開具任何的收據(jù)或發(fā)票。被上訴人行為顯然違反了正常的商業(yè)習(xí)慣并缺乏交易誠信，已經(jīng)構(gòu)成違約。上訴人采取的是抗辨行為。其次，被上訴人的行為導(dǎo)致合同無法履行，經(jīng)查證，代理人所稱的賬戶并非被上訴人所有，同時該代理人在收款后，也一直沒有開具收款證明。上訴人認(rèn)為，代理人的身份以及授權(quán)的合法性并不清晰，同時，被上訴人一直回避不與上訴人正面接觸，被上訴人只能遲延付款。二、一審法院適用法律錯誤，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第20條及《廣州市房屋租賃管理辦法》第33條的規(guī)定：出租人按照租賃合同約定向承租人收取租金，出租人收取租金時，應(yīng)按規(guī)定向承租人出具發(fā)票。否則承租人可以拒付租金。由此可見，被上訴人作為出租人出具發(fā)票是法定的義務(wù)，并不因合同沒有約定而免責(zé)。三、一審判決遺漏了保證金部分的處理，一審法院應(yīng)當(dāng)在判決書主文中明確告知駁回并判令原審原告依法退還或抵扣租金部分，一審法院遺漏了該部分金額的處理，被上訴人構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美Ｋ摹⒈簧显V人主張支付66000元的違約金缺乏事實支持和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。1、上訴人的行為并非違約，因此不存在支付違約金的事實基礎(chǔ)。2、退一步來說．即使上訴人的行為構(gòu)成違約，但被上訴人主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，二審法院依法應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人對于違約責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)相當(dāng)于違約造成的損失。但本案中，被上訴人對遲延付款僅短短二十天的行為，卻主張相當(dāng)于三個月租金的損失，是明顯過高的。現(xiàn)上訴人請求對違約金的計付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：每逾期一日，按銀行同期逾期貸款利率計付。綜上，一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，故上訴請求：1、撤銷一審判決第一、二、三、四項；2、改判由上訴人和被上訴人繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》，上訴人繼續(xù)向被上訴人履行支付租金的義務(wù)；3、本案訴訟費及財產(chǎn)保全費由被上訴人承擔(dān)。
　　 被上訴人黃錫光答辯認(rèn)為：上訴人行使抗辯權(quán)沒有交租金，沒有事實和法律依據(jù)。如果上訴人以被上訴人沒有開具收據(jù)或發(fā)票為由拒交租金必須明確告知被上訴人。上訴人在拒絕向被上訴人繳納租金的同時，一直向第三人收取租金，同時也沒有開具相應(yīng)的收據(jù)或發(fā)票等憑證。基于保護(hù)被上訴人自身權(quán)益的考慮，被上訴人提起本案訴訟是合法有據(jù)，被上訴人同意一審判決。
　　第三人趙立新述稱：其不參與上訴人與被上訴人之間的訴訟情況。如果判決其搬遷，其要求上訴人進(jìn)行賠償。

　　四、廣州市中級人民法院認(rèn)定與判決
　　廣州市中級人民法院認(rèn)為，上訴人在征得業(yè)權(quán)人同意的情況下與被上訴人簽訂的《商鋪租賃合同》屬有效合同，對雙方當(dāng)事人均有約束力。票據(jù)是有價證券，具有結(jié)算和支付功能。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第三十三條的規(guī)定，發(fā)票具有結(jié)算功能，并不是當(dāng)然的支付憑證。被上訴人沒有開具收據(jù)或發(fā)票并不會產(chǎn)生上訴人積極、主動履行合同義務(wù)的障礙。根據(jù)合同相對方權(quán)利義務(wù)對等的原則，上訴人作為承租人依據(jù)租賃合同取得鋪位使用權(quán)，同時應(yīng)當(dāng)支付合理的對價，即按照合同約定履行支付租金的義務(wù)。因此上訴人拒付租金的抗辯只能適用于被上訴人沒有按照合同約定提供鋪位使用權(quán)的情形。雖然上訴人對被上訴人要求其向蘇洪恩的銀行帳戶支付租金的委托書存在疑慮，但上訴人仍然可以采取公證提存等合理方式履行支付租金的義務(wù)，而不能據(jù)此構(gòu)成其不支付租金的合理抗辯。上訴人自2003年8月起未按合同約定向被上訴人支付租金，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被上訴人要求與上訴人解除合同關(guān)系，合理合法，應(yīng)予支持。一審法院判決上訴人按照合同約定的租金額向被上訴人支付自2003年8月起至合同解除之日止的租金，并判決上訴人承擔(dān)違約金的處理并無不當(dāng)，本院予以維持。但上訴人向被上訴人支付的保證金應(yīng)在其欠租額中予以扣減。《廣州市房屋租賃管理辦法》屬于行政規(guī)章，被上訴人不按該規(guī)定向上訴人開具收據(jù)或發(fā)票的行為應(yīng)由行政主管機(jī)關(guān)調(diào)處。綜上所述，判決：駁回上訴，維持原判。本案二審受理費9072元，由廣州市合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

　　五、對本案的解析
　　本案爭議的焦點是承租人能否以出租人未開具收取租金的發(fā)票作為其行使不安履行抗辯權(quán)的理由。不安履行抗辯權(quán)是在1999年《合同法》頒布實施后才出現(xiàn)在司法實務(wù)界的法律術(shù)語，規(guī)定在《合同法》總則第四章合同的履行部分，是指雙務(wù)合同成立后，根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)先履行合同義務(wù)的當(dāng)事人在有確切證據(jù)證明對方不能履行合同義務(wù)，或者有不能履行合同義務(wù)之虞時，在對方?jīng)]有對等履行或者提供擔(dān)保之前，暫時中止履行合同義務(wù)的權(quán)利。
不安履行抗辯權(quán)是大陸法系特有的法律概念。大陸法認(rèn)為，雙務(wù)合同的當(dāng)事人之間有一種對價關(guān)系，即在合同中互為債權(quán)人和債務(wù)人，這就形成了合同債務(wù)的關(guān)聯(lián)性。 一方如果違約，沒有履行對另一方的債務(wù)，那么另一方就產(chǎn)生一種抗辯權(quán)，可以拒絕履行他對對方的所負(fù)的債務(wù)。法國民法典第1613條規(guī)定：如買賣成立后，買受人陷于破產(chǎn)或處于無清償能力致使出賣人有喪失價金之虞時，即使出賣人曾同意延期支付，出賣人亦不負(fù)交付標(biāo)的物的義務(wù)。但買受人提供到期支付的保證者，不在此限。德國民法典第321條規(guī)定：因雙務(wù)合同負(fù)擔(dān)債務(wù)并應(yīng)向他方先為給付者，如他方的財產(chǎn)于訂約后明顯減少，有難為對待給付之虞時，在他方未為對待給付或提出擔(dān)保之前得拒絕自己的給付。我國法律法規(guī)對不安履行抗辯權(quán)的規(guī)定主要是《合同法》第67條和68條。根據(jù)上述規(guī)定不安抗辯權(quán)的成立須具備如下條件：1、雙方當(dāng)事人因同一雙務(wù)合同而互負(fù)債務(wù)，且彼此間的債務(wù)基于對價關(guān)系；2、根據(jù)合同約定，雙方當(dāng)事人的履行存在先后順序； 3、后履行義務(wù)人的履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實危險。這是不安履行抗辯權(quán)的本質(zhì)構(gòu)成要件。根據(jù)《合同法》第68條的規(guī)定，后履行義務(wù)人的履行能力降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實危險，主要包括以下幾種情況：（1）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（2）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（3）喪失商業(yè)信譽；（4）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。4、 后給付義務(wù)人在合理期限內(nèi)未能恢復(fù)履行能力又未能提供適當(dāng)擔(dān)保。
　　本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人的合同約定，在雙務(wù)的租賃關(guān)系中，出租人的主要義務(wù)是將房屋交給承租人使用，作為對價，承租人的主要義務(wù)是按時交租。出租人已將房屋交承租人使用，完全了合同的主要義務(wù)，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己支付租金的義務(wù)。在二審中，合議庭多數(shù)意見認(rèn)為，雖然《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票，《廣州市房屋租賃管理辦法》第33條規(guī)定：出租人按照租賃合同約定向承租人收取租金，出租人收取租金時，應(yīng)按規(guī)定向承租人出具發(fā)票。否則承租人可以拒付租金,但作為部門規(guī)章和地方行政規(guī)章，上述規(guī)定主要是從行政管理角度作出的，目的在于規(guī)范市場行為。本案的租賃關(guān)系作為一種民事關(guān)系，遵循的是當(dāng)事人自愿平等原則，并不屬于上述強(qiáng)制規(guī)定調(diào)整的范圍。只有在雙方當(dāng)事人在合同中約定出租人在收取租金時必須或應(yīng)當(dāng)出具相應(yīng)發(fā)票時，該行為成為出租人的一種主要合同義務(wù)時，承租人才能以出租人未開具發(fā)票為由行使抗辯權(quán)，拒付租金。本案當(dāng)事人并未做上述約定，承租人合創(chuàng)偉業(yè)公司不能以出租人黃錫光未開具發(fā)票為由行使抗辯權(quán)而拒付租金。
　　合議庭少數(shù)意見則認(rèn)為，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》和《廣州市房屋租賃管理辦法》雖然是行政性法律規(guī)定，但行政性法律規(guī)定不能對民事法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整即行政性法律規(guī)定不能越權(quán)規(guī)定應(yīng)當(dāng)是立法的范疇，司法機(jī)關(guān)在適用法律和當(dāng)事人在遵守法律時都沒有權(quán)利（力）對上述立法問題進(jìn)行審查，在行政法律法規(guī)制定和公布后，本案的當(dāng)事人作為不特定的行政相對人是應(yīng)當(dāng)遵守上述規(guī)定的。上述法條已經(jīng)規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，《廣州市房屋租賃管理辦法》更明確地規(guī)定了在出租人未開具發(fā)票的情況下，承租人可以拒付租金，因此，上訴人的抗辯有理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被上訴人違反法定義務(wù)，構(gòu)成違約。
　　本案另一個值得注意的問題是當(dāng)事人在合同中既約定了定金又約定了違約金，出租人黃錫光在一審選擇了適用違約金條款，定金應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第一百十五條規(guī)定，抵作價款或收回。對此問題，一審判決忽略未做調(diào)處，二審法院在本院認(rèn)為部分作了論述，所以二審結(jié)果是駁回上訴，維持原判。 ?