廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第895號

　　上訴人（原審原告）董文輝，男，1969年1月31日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)同濟西路2號二座904房。

　　上訴人（原審原告）招少瓊，女，1970年6月28日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)古洞街94號。

　　兩上訴人的委托代理人譚偉平，男，1968年6月3日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)唐園東一街13號2樓。

　　兩上訴人的委托代理人李志高，男，1971年8月22日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)南北大道6座902號。

　　被上訴人（原審被告）順德市陳村鎮(zhèn)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱碧桂園公司），住所：佛山市順德區(qū)陳村鎮(zhèn)花卉世界側。

　　法定代表人蘇汝波，經(jīng)理。

　　上訴人董文輝、招少瓊因商品房買賣合同糾紛一案，不服原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第1796號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，本案現(xiàn)已審理終結。

　　原判經(jīng)審理查明：碧桂園公司具有開發(fā)和預售碧桂花城房地產(chǎn)的合法資格。2001年9月29日，原告與碧桂園公司簽訂了《商品房購銷合同》和《碧桂園商品房購銷合同補充協(xié)議書》。《商品房購銷合同》第一條、第三條約定原告向碧桂園公司購買碧桂花城御景苑七街十一座103房屋；第十四條規(guī)定“甲方（碧桂園公司）關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾，甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期投入正常運行：1、2001 年9月30日起，通路、通生活用水、通電、通排水；2、2001年9月30日起，路燈及規(guī)劃所確定的綠化投入使用”；合同的附件2裝飾、設備標準中定明 “客廳及主人房均裝有入墻有線電視接收插座（費用另計），均設有石油液化氣管道（費用另計）。雙方簽訂的《碧桂園商品房購銷合同補充協(xié)議書》第十三條約定 ”乙方除要付清該商品房的到期樓款外，并要依附錄六付清所列的其他費用，逾期則按拖欠總額每日萬分之五向甲方支付違約金“；第二十四條約定”本協(xié)議的訂立、變更、解除、終止及訴訟均適用中華人民共和國法律、法規(guī)和順德市等有關規(guī)定，并受其制約“；第二十五條約定”本協(xié)議的附錄均為本協(xié)議的組合部分，與本協(xié)議有同等法律效力“；附錄五的裝修標準及配套設施與《商品房購銷合同》一致；附錄六其它應收款項明確約定律師代辦費是1000元，每戶電視中心建設費 1000元，電視天線終端初裝費250元，洋房管道石油氣材及安裝費兩房為3000元，三房是3100元。2001年3月18日，原告依約支付律師代辦費 1000元。2001年9月27日，原告依約支付電視中心建設費及電視天線終端初裝費2000元、管道石油氣材及安裝費3100元給被告。

　　原判認為：碧桂園公司具有開發(fā)銷售碧桂花城房地產(chǎn)的合法資格。其與原告所簽訂的《商品房購銷合同》及《碧桂園商品房購銷合同補充協(xié)議書》，是雙方的真實意思表示，協(xié)議中所約定的內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，上述合同及補充協(xié)議合法有效，應受法律保護。原告認為補充協(xié)議中約定的律師代辦費、電視中心建設費及電視天線終端初裝費、石油氣材及安裝費等收費違反了《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》的有關規(guī)定，屬禁止的收費項目，缺乏依據(jù)，不予支持。因為首先原告在購買房屋時，已清楚知道購買房屋除要支付房價外，還須支付其它約定的費用，雙方簽訂的合同及補充協(xié)議已清楚寫明原告所要支付的全部款項，原告應遵守此約定。二是被告沒有刻意隱瞞相關費用，因為商品房買賣不同于一般商場上的商品買賣，最終需要雙方簽訂書面合同確認，只要雙方簽訂的合同清楚寫明相關的價格費用，也是一種明碼標價，原告認為價格收費不合理，仍可拒絕成交，從原、被告間的合同及補充協(xié)議的時間可以看出是同時簽訂的，因此也不存在事后補簽的事實。三是被告的收費沒有違反有關規(guī)定。根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》，商品房價格由三個部份組成即成本、稅金、利潤。而成本又由 “1、地價（土地使用權出讓金）和征地拆遷補償費；2、規(guī)劃勘測設計及前期工程費；3、按國家有關規(guī)定應承擔的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎設施和公用設施配套建設費； 4、商品房建筑、安裝工程費；5、投資利息；6、不可預見費；7、銷售管理費；8、經(jīng)省以上的政府或物價部門批準，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的各種費用”八個項目組成，參照上述規(guī)定，律師代辦費顯然不屬于商品房價格的構成部份，對此收費應按合同約定尊重當事人意思自治的原則處理。而“電視中心建設費及電視天線終端初裝費、管道石油氣材及安裝費”等項目在成本中沒有明確規(guī)定，與之相對應的僅是原則性規(guī)定“按國家有關規(guī)定應承擔的開發(fā)小區(qū)為基礎設施和公用設施配套建設”；而根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十四條的規(guī)定，電視中心建設費及電視天線終端初裝費、石油氣管道費并不包括在基礎設施，公共配套設施的范圍內(nèi)，因此也不屬于房價的構成；四是被告的收費沒有違反順德市的有關規(guī)定，《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十九條規(guī)定“各市物價部門可根據(jù)本規(guī)則制定具體實施辦法”，與之相對應，原、被告的補充協(xié)議第二十四條也約定適用順德市的有關規(guī)定，而經(jīng)向廣東省物價局、順德市國土規(guī)劃局、順德市物價局查詢，順德市目前暫沒有強制性規(guī)定被告須將電視天線、石油氣管道費計入房價的強制性規(guī)定，因此是允許分列收費的。綜上所述，被告收取律師代辦費、電視中心建設費及電視天線終端初裝費、管道石油氣材及安裝費等費用是合理合法的，原告要求返還無理，不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十五條、第八十八條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條的規(guī)定，判決：駁回原告董文輝、招少瓊的訴訟請求。本案受理費260元，由董文輝、招少瓊負擔。

　　宣判后，董文輝、招少瓊不服，上訴稱：一、原審法院依職權主動調(diào)查取證在程序上違法和不公平。1、原審法院主動調(diào)取證據(jù)違反法律規(guī)定。根據(jù)《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條、第十六條的規(guī)定，人民法院調(diào)查收集證據(jù)以當事人申請為原則，在沒有當事人申請的情況下，人民法院一般不主動調(diào)查收集證據(jù)，只有在涉及國家利益、社會公共利益或者他人合法權益以及在依職權追加當事人，中止訴訟、終結訴訟，回避等與實體爭議無關的程序事項的情況下，人民法院才能主動依職權調(diào)查收集。在本案中，被上訴人沒有向原審法院提出調(diào)查申請（本案不具有法定的申請調(diào)查的情形之一），也不存在上述依職權調(diào)查取證的兩種法定情形，因此，原審法定在一審中向多個單位調(diào)查取證的行為違反了法院職權調(diào)查取證的適用條件和適用范圍，其取得的證據(jù)因程序違法而不得作為認定本案事實的證據(jù)。2、原審法院主動調(diào)取證據(jù)無正當合理的理由。上訴人在一審中提交的證據(jù)對于原審法院依職權調(diào)取證據(jù)欲查明的事實問題已經(jīng)有了充分的證明，原審法院只須對上訴人提交的證據(jù)作出審查判斷，決定是否采信即可，但原審法院不僅對該證據(jù)是否采信不置可否，反而舍棄上訴人提交的證據(jù)，在當事人沒有提出申請的情況下，違法主動調(diào)查取得有利于被上訴人一方的多個證據(jù)，顯然，原審法院調(diào)查取證的目的不是為了查明爭議的事實，而是為了作出對一方有利的判決去尋找證據(jù)，其取證行為的目的性、針對性、傾向性非常明顯，原審法院的違法取證行為破壞了訴訟雙方的攻守平衡，完全偏離了裁判者的公正和中立的立場。已喪失中立的原審法院依據(jù)一個不公平的程序作出的判決，其結果和性質(zhì)是可想而知的了！二、原審將作為房價成本的管線費、天線費認定為價外收費項目違反物價建設主管部門的規(guī)定。1、《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》（97年3月1日）第八條規(guī)定，作為商品房價格構成之一的成本包括了“按國家有關規(guī)定應承擔的開發(fā)小區(qū)基礎設施和公用設施配套建設”。第九條規(guī)定，經(jīng)營者向購房者公開標明的商品房銷售價格應包括了上述內(nèi)容，不得在公開標明的商品房價格外加收何費用，也不得在商品房交付時追加房價外的任何費用。2、根據(jù)國家建設主管部門的規(guī)定，管道煤氣預埋，電視天線等項目是開發(fā)綜合小區(qū)時必須規(guī)劃、設計和建設的內(nèi)容，是綜合小區(qū)的必要組成部分，缺乏管道煤氣、電視天線的規(guī)劃、設計或建設的小區(qū)均屬不合格小區(qū)，按規(guī)定不予綜合驗收，因此，煤氣管道、電視天線按照國家有關規(guī)定屬于小區(qū)的配套和基礎設施，管線費、天線費相應就是開發(fā)小區(qū)基礎、配套的建設費，屬于房價的成本。3、1998年9月1日，佛山市物價局、佛山市建委聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定商品房交易必須嚴格執(zhí)行《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》，除已明確的合理的分攤性、選擇性費用外，不得在商品房價外加收任何費用。根據(jù)批準的小區(qū)規(guī)劃和施工圖預算小區(qū)的基礎設施和公用配套建設費屬于商品房價格的成本。兩主管部門特別強調(diào)，原屬商品房價格構成的費項如煤氣管道費、通信管線建設費、水電增容費、供電設施建設費一律不得在售價外加收。因此，物價、建設主管部門均肯定了管線費、天線費屬于商品房價格構成。4、1998年12月16日《佛山市城鎮(zhèn)新建商品房交易價格管理辦法》頒布實施，該《辦法》對《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》做了細化的規(guī)定，其中第八條明確了商品房價格成本之一小區(qū)基礎設施和配套設施包括供水、供電、供氣、通訊、排污、綠化、道路、居委會、水塔和供水、電、氣的增容等建設費，建設上述項目的費用全屬于房價成本。 5、1999年7月1日，全省范圍實施的《廣東省商品房銷售明碼標價書》也再次明確規(guī)定了開發(fā)商標明的房價已包含了下列與商品房有關的部分基礎設施，公共配套建設費用，其中第（6）項和（8）項分別是“管道煤氣預埋”，“有線電視線路預埋”。因此，上述所有規(guī)定完全、明白、充分證明了煤氣管道，電視天線屬于小區(qū)配套和基礎設施，管線費、天線費屬于小區(qū)配套和基礎設施建設費，應是房價的法定成本內(nèi)容之一，開發(fā)商不得在房價外收取上述費用。三、原審認定被上訴人收取的“管線費、天線費”是價外選擇性收費缺乏事實依據(jù)。《佛山市城鎮(zhèn)新建商品房交易價格管理辦法》第四條規(guī)定，商品房交易應按統(tǒng)一的樣式和內(nèi)容實行明碼標價。明碼標價的內(nèi)容包括銷售價格，房價構成外代收代付費用（見附表），其中分攤性項目和選擇性收費項目均沒有管線費和天線費。1999年2月9日，佛山市人民政府佛府辦[1999]020號《關于更改〈佛山市城鎮(zhèn)新建商品房交易價格管理辦法〉有關附表的通知》，將明碼標價表中“分攤性項目”和“選擇性項目”具體內(nèi)容刪去，房價構成外行收代付費用由各開發(fā)商根據(jù)實際發(fā)生項目披報。在本案中，被上訴人未能提供備案、審批的明碼標價表和銷售情況備案表，證明其將管線費、天線費列入了選擇性收費項目并得到了主管部門的批準，因此，原審判決被上訴人收取上述費用作為價外選擇性收費項目缺乏事實依據(jù)，并且違反《價格法》第十三條第二款關于“經(jīng)營者不得收取任何未予標明的費用”的規(guī)定。四、被上訴人價外收取上述費用違反《價格法》強制性規(guī)定，相應的條款應屬無效。 1、《價格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營者銷售商品應當按照價格主管部門的規(guī)定明碼標價，注明價格、收費標準等有關情況。經(jīng)營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。2、《廣東省新建商品房銷售明碼標價管理規(guī)定》（1997年7月1日）第三條規(guī)定，新建商品房銷售應同時采取價目表和明碼標價書兩種標價形式，其中明碼標價書由省物價局統(tǒng)一樣式，各市物價部門監(jiān)制，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應按照規(guī)定內(nèi)容各項準確填寫明碼標價書。第四條規(guī)定，該明碼標價書由開發(fā)商在銷售商品房時向購房者明示，成交后由購房者簽收，購銷雙方各執(zhí)一份。但是，被上訴人沒有按照《價格法》和《廣東省新建商品房銷售明碼標價管理規(guī)定》采取的標價方式將明碼標價書向購房者明示和簽收，違反了法律強制性規(guī)定。被上訴人不按照規(guī)定實行明碼標價，使用不規(guī)范的標價手段蒙騙購房者，將房價內(nèi)包含的成本改為價外收取，是因為明碼標價書明確寫明了管道費、天線費已包含在房價成本中，所以被上訴人不敢向上訴人明示和簽收明碼標價書，其主觀過錯和價格欺詐的故意非常明顯，違反了《價格法》第十三條規(guī)定，應屬無效條款。綜上所述，被上訴人未按照《價格法》和價格主管部門規(guī)定的方式明碼標價。管線費、天線費應屬房價構成的成本費用，被上訴人故意將房價成本的費用改為價外另行收取，欺騙購房者，原審法院認定被上訴人收取上述費用是價外選擇性收費項目費缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)。此外，原審法院作為裁判者已喪失中立，為作出對一方當事人有利的判決不惜違法主動調(diào)取證據(jù)。不公平的程序必然導致不公正的判決。上訴人請求二審法院依法判決：1、撤銷原審判決，2、判令被上訴人退回價外收取的費用；3、判令被上訴人承擔本案一、二審訴訟費用。

　　被上訴人在二審期間沒有作書面答辯。

　　上訴人與被上訴人在二審期間均沒有提供新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：參照1998年3月1日生效的《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》、佛山市人民政府1998年12月26日頒布施行的《佛山市城鎮(zhèn)新建商品房交易價格管理辦法》以及佛山市物價局、佛山市建設委員會佛價[1998]141號文《關于規(guī)范商品房交易價格有關問題的通知》的有關規(guī)定，電視中心建設費及電視天線終端初裝費、管道石油氣材及安裝費是屬于商品房價格構成中的成本構成項目。根據(jù)國家對于價格的有關規(guī)定，是不允許經(jīng)營者價外收取的；而律師代辦費雖不屬于商品房價格構成項目，但被上訴人不能提供證據(jù)證實該費用已為上訴人辦理有關事務而支出。故被上訴人收取上訴人的上述費用，違反了《中華人民共和國價格法》第十三條的禁止性規(guī)定，屬無效的民事行為，被上訴人應將其收取的律師代辦費、電視中心建設費及電視天線終端初裝費、管道石油氣材及安裝費等費用返還給上訴人。原審判決對上訴人的訴訟請求予以駁回不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國價格法》第十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第1796號民事判決。

　　二、被上訴人順德市陳村鎮(zhèn)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向上訴人董文輝、招少瓊返還律師代辦費是1000元、管道石油氣材及安裝費3100元、區(qū)內(nèi)電視天線中心建設費及電視天線終端初裝費2000元，合計6100元。逾期給付上述款項，則加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一、二審案件受理費各260元，合共520元，由順德市陳村鎮(zhèn)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年七月二十五日

　　書 記 員 邱 雪 碧