廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第658號

　　上訴人（原審被告）梁少波，男，1936年11月17日出生，漢族，住佛山市三水區西南鎮中山中路60號2座605房。

　　委托代理人梁國輝，男，1968年6月14日出生，漢族，住佛山市三水區西南鎮中山中路46號之一。

　　被上訴人（原審原告）張藝貞，女，1979年8月5日出生，漢族，住佛山市三水區樂平鎮樂平村委會南蛇村。

　　委托代理人謝凱，廣東浩淼律師事務所律師。

　　上訴人梁少波因房屋買賣合同糾紛一案，不服原廣東省三水市人民法院（2002）三法民貳初字第630號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決查明：2002年7月，原、被告簽訂《售購房屋（住宅）合約》一份，約定由原告購買被告在三水市西南鎮張邊村座北向南（中）邊二樓，即三水市西南鎮張邊南十一巷七座202的房屋一間，購房價款為36800元。合同簽訂后，原告于2002年7月25日給付了被告購房款36800元。該房屋一直未能辦理房地產權證。2002年7月25日，原告寫下《證明》一份，表示其自愿向被告購買本案所涉房屋。

　　原審判決認為：原、被告所簽訂的合同雖為雙方自愿簽訂的，但《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合向無效。而《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該規定為強制性規定。本案中，被告將未辦理房地產權證的房屋轉讓給原告，違反了上述規定。故雙方就該房屋達成的轉讓協議顯屬無效，原告起訴請求確認該合同無效，合法有理，應予以支持。無效的合同自始沒有法律效力，因該合同取得的財產，應當于以返還。原告請求被告歸還其所給付的購房款，合法有理，應予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條的規定，判決：一、原告張藝貞與被告梁少波簽訂的《售購房屋（住宅）合約》無效。二、被告于本判決生效之日起十五日內返還原告購房款36800元。逾期給付，則按中國人民銀行同期商業貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1482元，由被告負擔。

　　宣判后，梁少波不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決適用法律錯誤，原判依《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，判決上訴人與原審原告張藝貞房屋買賣合同無效，是適用法律錯誤。因為根據該法第二條的規定：在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發，房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。據此，該法只適用于城市規劃區國有土地范圍內房地產交易和開發管理，而本案訴爭房屋并不屬于城市規劃區國有土地范圍上，房屋土地屬于張邊村村民宅基地，亦即是村集體土地。二、該房屋是村民自建房，因歷史原因，三水市人民政府及有關部門在1998年7月15日的會議上（三府辦[1998]42號文），作出明確的認定，“承認歷史、實事求是、特事特辦、區別處理”的發證工作指導原則……。因此有關該房屋的買賣和辦證的問題完全合符（三府辦[1998]42號文）的有關決定和會議精神，上訴人和被上訴人所簽訂的房屋買賣合同完全沒有違反（三府辦[1998]42號文）所作出的有關規定。三、被上訴人完全清楚其所買的房屋是村民自建房，上訴人和被上訴人簽訂的合同是雙方自愿簽訂的，也是雙方真實意思表示，這一點原審判決已確認。所以，上訴人上訴請求：1、判令上訴人與被上訴人簽訂的《售購房屋（住宅）合約》有效。2、判令被上訴人承擔一、二審受理費。

　　上訴人在二審期間沒有提供新的證據。

　　被上訴人張藝貞答辯稱：訟爭房屋當時位于城鄉結合部，現處于城中村地位。該村村民自己開發的房子是不能辦理房產證的，尤其是在轉讓的情況下，不能辦理過戶手續。當事人在合同中第5條寫得很清楚，要求辦理房產證。上訴人所講不是事實，請求二審駁回其上訴。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新的證據。

　　雙方當事人對原審判決查明的事實沒有異議，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人出售的房屋未辦理國有土地使用權證及房屋所有權證，被上訴人向上訴人購買后也不能取得上述權屬證明，上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同關系違反有關法律法規的禁止性規定，該房屋買賣合同為無效合同。根據無效合同的處理原則，上訴人應當向被上訴人返還購房款。原審判決認定事實清楚，處理正確。上訴人上訴認為訟爭房屋為農村房屋，不應適用《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，其上訴理由不成立，不予支持。上訴人上訴認為合同是自愿簽訂，不應確定合同無效，其上訴觀點沒有法律依據，也不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費1482元，由上訴人梁少波承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年五月九日

　　書 記 員 胡 劍