上訴人（原審被告）： 任福珍，女，1940年11月24日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。住址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)奉天街419-2號(hào)E4F11+12.

　　委托代理人：曹文強(qiáng)，遼寧六合律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：沈陽(yáng)格林豪森物業(yè)管理有限公司。住所地：沈陽(yáng)市沈河區(qū)惠工街澤工南巷62號(hào)。

　　法定代表人：陳廣生，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：劉穎，女，1973年9月16日出生，漢族，公司職員。住址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)北一經(jīng)街65號(hào)221室。

　　委托代理人：王興權(quán)，遼寧盛恒律師事務(wù)所律師。

　　上訴人任福珍因與被上訴人沈陽(yáng)格林豪森物業(yè)管理有限公司物業(yè)合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院[2004]沈河民二合初字第1240 號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法由審判員白云良任審判長(zhǎng)并主審，與審判員高子丁、代理審判員曹桂巖組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理，上訴人任福珍委托代理人曹文強(qiáng)，被上訴人物業(yè)公司委托代理人劉穎、王興權(quán)到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院查明：任福珍是物業(yè)公司管理的格林豪森住宅小區(qū)的業(yè)主。2000年6月27日，任福珍與沈陽(yáng)金仕物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱金仕物業(yè)公司）簽訂格林豪森業(yè)主管理費(fèi)收繳協(xié)議，約定：根據(jù)雙方簽訂的管理公約，任福珍每年應(yīng)向金仕物業(yè)公司一次性繳納年社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)6944元。任福珍應(yīng)于每次收繳5日內(nèi)結(jié)清當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)，如延期繳付，金仕物業(yè)公司將按延期天數(shù)每天加收延付金額5%滯納金。協(xié)議自2000年6月27日起至金仕物業(yè)公司調(diào)整的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之日止。2000年6月27日，金仕物業(yè)公司與任福珍簽訂沈陽(yáng)金仕“格林豪森”進(jìn)住協(xié)議書(shū)，該協(xié)議附有公共管理契約，該契約規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　原審另查明，2002年11月29日，任福珍以頂層閣樓棚頂長(zhǎng)毛、客廳墻腳返潮為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，雙方協(xié)議修復(fù)后業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司同時(shí)承諾2003年3-4月份必修好。2003年4月15日、4月21日、5月3日、11月10日、12月10日，物業(yè)公司派工人對(duì)任福珍房屋進(jìn)行了維修，任福珍均表示滿意。庭審期間，2004年11月11日-17日任福珍房屋墻面又發(fā)現(xiàn)返潮現(xiàn)象。

　　原審再查明，任福珍自2000年6月27日進(jìn)住該小區(qū)后，繳納2000年6月27日至2001年6月27日物業(yè)管理費(fèi)。2001年6月27日至2005年6月27日物業(yè)管理費(fèi)27776元，經(jīng)物業(yè)公司多次催要未果，物業(yè)公司起訴至法院。

　　原審還查明，2003年3月27日沈陽(yáng)金仕物業(yè)管理有限公司變更為沈陽(yáng)格林豪森物業(yè)管理有限公司。

　　原審認(rèn)定的上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)收繳協(xié)議、進(jìn)住協(xié)議書(shū)、公共管理契約、派工單、物業(yè)管理費(fèi)拒絕交費(fèi)記錄單、照片等證據(jù)佐證。

　　原審法院認(rèn)為：金仕物業(yè)公司與任福珍簽訂收費(fèi)協(xié)議，進(jìn)住協(xié)議書(shū)屬于物業(yè)管理合同，不違反法律規(guī)定，對(duì)雙方均有法律約束力，金仕物業(yè)公司按協(xié)議約定履行了物業(yè)管理義務(wù)，任福珍應(yīng)按協(xié)議約定交納物業(yè)管理費(fèi)，逾期不交是違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)給付物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任。由于物業(yè)公司未提供任福珍逾期交納物業(yè)費(fèi)經(jīng)濟(jì)損失的相關(guān)證據(jù)，且未在舉證期限內(nèi)明確滯納金具體數(shù)額并未交納相關(guān)訴訟費(fèi)用，其要求任福珍給付滯納金的主張，不予支持。關(guān)于任福珍提出的物業(yè)公司未盡物業(yè)管理義務(wù)的主張，因任福珍在2002年11月29日提出頂層閣樓棚頂長(zhǎng)毛、客廳墻腳返潮的事實(shí)后，物業(yè)公司派工人對(duì)任福珍房屋進(jìn)行了維修，任福珍也表示滿意，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司盡了物業(yè)管理義務(wù)，至此，任福珍就應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。關(guān)于2004年-2005年物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，因庭審期間任福珍房屋確有返潮現(xiàn)象，本年度物業(yè)費(fèi)，可待物業(yè)公司對(duì)任福珍房屋進(jìn)行維修后，另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、任福珍于本判決生效后10日內(nèi)給付物業(yè)公司2001年6月27日至2004年6月27日物業(yè)管理費(fèi)20832元；二、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)1120元，任福珍負(fù)擔(dān)840元，物業(yè)公司負(fù)擔(dān)280元。

　　上訴人任福珍不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人于2000年6月27日進(jìn)住格林豪森住宅小區(qū)，與被上訴人簽訂格林豪森業(yè)主管理收繳協(xié)議，上訴人按協(xié)議約定繳納2000年6月27日物業(yè)管理費(fèi)。2000年12月中旬上訴人家中出現(xiàn)棚頂長(zhǎng)毛、客廳墻腳返潮，多次要求被上訴人進(jìn)行維修，被上訴人未進(jìn)行維修，至2002年11月29日，雙方協(xié)商2003年3月-4月份對(duì)上訴人閣樓屋面做防水，對(duì)應(yīng)室內(nèi)棚面裝修處理，客廳西北角對(duì)應(yīng)屋面做防水處理，室內(nèi)西北角裝修，部分棚面裝修處理，協(xié)商結(jié)果雙方認(rèn)定后，業(yè)主立即交納采暖費(fèi)，修復(fù)后，業(yè)主補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)。達(dá)成一致意見(jiàn)后，被上訴人并未履行自己的義務(wù)，將上訴人的房屋修復(fù)。被上訴人在一審舉證的派工單是修電視插座無(wú)電，下水道堵等事項(xiàng)，并不是按協(xié)議約定進(jìn)行維修。因此，被上訴人物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理義務(wù)，沒(méi)有履行合同，無(wú)權(quán)要求上訴人交納物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人物業(yè)公司答辯稱：被上訴人已經(jīng)按照合同約定履行了義務(wù)，有派工單為證。上訴人是2000年購(gòu)買(mǎi)的房屋，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，屋頂防水保質(zhì)期限為五年，并沒(méi)有過(guò)期，應(yīng)由建設(shè)單位維修。上訴人在入住裝修時(shí)改變了房屋用途，影響了房屋質(zhì)量。上訴人在裝修時(shí)將衛(wèi)生間的熱水器管道裝進(jìn)了墻體內(nèi)，上訴人所提供的照片所載明的滲水痕跡是從地面并不是從屋頂開(kāi)始的，與屋頂無(wú)關(guān)。

　　本院查明：2002年11月29日，任福珍以頂層閣樓棚頂長(zhǎng)毛、客廳墻腳返潮為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。同日，雙方協(xié)議“待開(kāi)春時(shí)，對(duì)閣樓屋面作防水，對(duì)應(yīng)室內(nèi)棚面裝修處理，客廳西北角對(duì)應(yīng)屋面防水處理，室內(nèi)西北墻面裝修，部分棚面裝修處理。協(xié)商結(jié)果雙方認(rèn)定后，業(yè)主即交納采暖費(fèi)。修復(fù)后業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)。2003年3月―4月份必修好。”2003年4月21日，物業(yè)公司對(duì)任福珍閣樓鏟大白，任福珍簽字滿意。2003年5月3日，物業(yè)公司補(bǔ)做防水，任福珍簽字滿意。2003年11月，物業(yè)公司對(duì)棚頂漏水進(jìn)行維修。此外，物業(yè)公司還對(duì)任福珍所住房屋的下水道、電源插座、窗簾架進(jìn)行了修復(fù)。原審?fù)徠陂g，任福珍房屋墻面又發(fā)現(xiàn)返潮現(xiàn)象。本院二審期間，在被上訴人到場(chǎng)的情況下，曾到任福珍住處進(jìn)行實(shí)地查看，“11層西側(cè)南屋西側(cè)墻北下部、南下部，北側(cè)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，西側(cè)北屋北山墻，12層西側(cè)南屋西墻下側(cè)北部和南部，12層樓上閣樓”存在滲水事實(shí)。

　　本院查明的其他事實(shí)與一審判決同。

　　本院認(rèn)為：金仕物業(yè)公司與任福珍簽訂的《“格林豪森”業(yè)主管理費(fèi)收繳協(xié)議》及《沈陽(yáng)金仕“格林豪森”進(jìn)住―協(xié)議書(shū)》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，具有約束力。2002年11月29日，雙方協(xié)商“待開(kāi)春時(shí)，對(duì)閣樓屋面作防水，對(duì)應(yīng)室內(nèi)棚面裝修處理，客廳西北角對(duì)應(yīng)屋面防水處理，室內(nèi)西北墻面裝修，部分棚面裝修處理。協(xié)商結(jié)果雙方認(rèn)定后，業(yè)主即交納采暖費(fèi)。修復(fù)后業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)。2003年3月―4月份必修好”系對(duì)物業(yè)管理費(fèi)交付方式的變更，即物業(yè)公司對(duì)任福珍房屋滲水等問(wèn)題修復(fù)后才由任福珍補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)公司應(yīng)按承諾于2003年3月―4月份必修好。2003年4月21日及5月3日，物業(yè)公司雖對(duì)任福珍閣樓鏟大白以及補(bǔ)做防水，任福珍簽字滿意，但直到2003年11月，物業(yè)公司仍在對(duì)棚頂漏水進(jìn)行維修，且在一審法院審理期間及本院二審期間，任福珍房屋滲水情況仍未達(dá)到物業(yè)公司所承諾的“必修好”，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，在物業(yè)公司未將 2002年11月29日雙方協(xié)商的任福珍房屋滲水等問(wèn)題修復(fù)好，任福珍有權(quán)按照雙方約定拒絕交付物業(yè)費(fèi)，系任福珍依法行使抗辯權(quán)，一審判決認(rèn)定任福珍違約不當(dāng)，應(yīng)予糾正。期間，物業(yè)公司雖還對(duì)任福珍所住房屋的下水道、電源插座、窗簾架進(jìn)行了修復(fù)，但均不屬于物業(yè)公司于2002年11月29日承諾的修復(fù)范圍，亦不能認(rèn)為物業(yè)公司已履行了其應(yīng)履行的先合同義務(wù)。

　　綜上，原判決適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第六十七條、第七十七條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷(xiāo)沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院[2004]沈河民二合初字第1240號(hào)民事判決；

　　二、駁回沈陽(yáng)格林豪森物業(yè)管理有限公司訴訟請(qǐng)求。

　　一審案件受理費(fèi)1120元，二審案件受理費(fèi)1120元，計(jì)2240元，由沈陽(yáng)格林豪森物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 白 云 良

　　審 判 員 高 子 丁

　　代理審判員 曹 桂 巖

　　二0 0五年九月五日

　　書(shū) 記 員 劉 振 華