中華人民共和國(guó)最高人民法院

民事判決書(shū)

　　（1999）民終字第175號(hào)

　　上訴人（原審被告）：廣州市全盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地廣東省廣州市人民北路829一831號(hào)環(huán)球廣場(chǎng)1204－1206室。

　　法定代表人：吳小龍，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：方向明，廣州市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：王玉梅，北京市偉拓律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：廣州市海珠區(qū)富港發(fā)展公司，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)下渡路152號(hào)。

　　法定代表人：傅峰峰，經(jīng)理。

　　委托代理人：許俊宏，廣東海印律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人：廣州市海珠區(qū)人民政府赤崗街道辦事處，

　　住所地：廣東省廣州市海珠區(qū)下渡路128號(hào)。

　　法定代表人：司徒國(guó)華，主任。

　　委托代理人：許俊宏，廣東海印律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人：廣州市海珠區(qū)赤崗工業(yè)公司，住所地廣東省廣州市新西下渡路128號(hào)。

　　負(fù)責(zé)人：黎德錦，經(jīng)理。

　　委托代理人：許俊宏，廣東海印律師事務(wù)所律師。

　　上訴人廣州市全盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)全盛公司）為與被上訴人廣州市海珠區(qū)富港發(fā)展公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)富港公司）、原審第三人廣州市海珠區(qū)人民政府赤崗街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)赤崗辦事處）、廣州市海珠區(qū)赤崗工業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工業(yè)公司）合作建房糾紛一案，不服廣東省高級(jí)人民法院（1998）粵法民初字第9號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1992年7月18日，工業(yè)公司經(jīng)廣州市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)征用河南下渡村東南地段土地20203平方米興建廠房。 1994年12月9日，工業(yè)公司和赤崗辦事處共同向戴治國(guó)副市長(zhǎng)寫(xiě)信，要求將上述土地在保留7畝建輕電工廠的條件下，其余土地?cái)M改變使用性質(zhì)為商品房、商業(yè)廠房，與全盛公司共同合作開(kāi)發(fā)。同年12月19日，全盛公司向赤崗辦事處支付合作定金100萬(wàn)元，后赤崗辦事處將該定金退還全盛公司。同年12月30 日，赤崗辦事處與全盛公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)商住樓協(xié)議書(shū)》，約定：合作開(kāi)發(fā)地點(diǎn)位于廣州市海珠區(qū)下渡路東側(cè)，征地面積20203平方米，擬興建多棟多層商住樓；赤崗辦事處負(fù)責(zé)提供該建設(shè)用地，全盛公司負(fù)責(zé)建設(shè)所需的資金和交納包括土地有償使用費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)。全盛公司將開(kāi)發(fā)所得的利益中，提供3000萬(wàn)元給赤崗辦事處建設(shè)輕電廠房，余下利益歸全盛公司擁有。當(dāng)日，全盛公司就同一地塊又與富港公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》，約定：擬興建6棟多層住宅樓及 2棟輕電工業(yè)廠房，總建筑面積約5.5萬(wàn)平方米與部分地下室（以規(guī)劃局批準(zhǔn)面積為準(zhǔn)）；富港公司負(fù)責(zé)提供全部建設(shè)用地，負(fù)責(zé)征地費(fèi)用和清理建設(shè)用地內(nèi)障礙物的一切費(fèi)用，達(dá)到地平路通的開(kāi)工條件，負(fù)責(zé)處理建設(shè)用地周?chē)饔嘘P(guān)單位與征地有關(guān)的一切遺留問(wèn)題，負(fù)責(zé)繳納所分得樓房面積的營(yíng)業(yè)稅，交易稅及銷(xiāo)售所發(fā)生的稅費(fèi)，協(xié)助全盛公司辦理各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)，解決施工中發(fā)生的問(wèn)題及驗(yàn)收工作，派員協(xié)助監(jiān)督工程進(jìn)度的管理等，富港公司自留部分土地建廠房的工程款及稅費(fèi)由其自理。全盛公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、報(bào)建等一切與開(kāi)發(fā)有關(guān)的工作，按協(xié)議要求籌措和支付全部建設(shè)的各項(xiàng)資金、國(guó)有土地有償出讓金及交繳各項(xiàng)稅費(fèi)，負(fù)責(zé)施工管理工作并通過(guò)市有關(guān)部門(mén)的竣工驗(yàn)收交付使用等；樓房建成后，先扣除公建配套和住宅小區(qū)管理服務(wù)所需部分，余者物業(yè)按48：52（即富港公司占 48％，全盛公司占52％）分成。雙方按垂直分配的原則分配房屋，具體方位的分配待規(guī)劃圖紙審定后協(xié)商處理。臨26米路段的商鋪，均按以上比例劃分，一方占南邊，一方占北邊。富港公司要在全盛公司辦理完建設(shè)許可證和施工許可證之前，處理好與土地使用有關(guān)的事項(xiàng)，全盛公司應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證或臨時(shí)施工許可證之日起，兩個(gè)月內(nèi)完成三通一平工作。計(jì)劃在1995年6月初從挖第一根樁起，整個(gè)工期為30個(gè)月除（人力不可抗因素外），到期沒(méi)完成，全盛公司應(yīng)將富港公司分得的房屋按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的中上售價(jià)一次性將房款付給富港公司。雙方又約定，本協(xié)議簽訂后，由富港公司委托全盛公司與赤崗辦事處（即征地方）簽具“全盛與赤崗”雙方合作協(xié)議書(shū)，并辦理公證，公證后全盛公司7天內(nèi)即向富港公司付100萬(wàn)元履約定金，合同同時(shí)生效。本協(xié)議是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的雙方共同遵守的法律依據(jù)，任何一方與其他單位簽署的有關(guān)該項(xiàng)目的合同、協(xié)議條款與本協(xié)議條款有抵觸時(shí)，以本協(xié)議為準(zhǔn)，其他合同、協(xié)議無(wú)效。同時(shí)富港公司須持有赤崗辦事處征地方的委托書(shū)，并委托全盛公司具體實(shí)施開(kāi)發(fā)事宜。雙方還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

　　1995年7月21日，全盛公司取得前述20203平方米土地中的13543平方米土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)商住樓。經(jīng)全盛公司與富港公司共同申請(qǐng)，1996年9月10日，廣州市國(guó)土局以穗國(guó)土建用函字〔1996〕第140號(hào)文復(fù)函全盛公司和富港公司，將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由全盛公司和富港公司共同使用，核準(zhǔn)用地面積為13543平方米。同年12月31日，全盛公司和富港公司共同與廣州市國(guó)土局簽訂了《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，約定由廣州市國(guó)土局將海珠區(qū)下渡路東側(cè)13543平方米的土地出讓給全盛公司和富港公司建設(shè)商住樓，土地出讓金為1557.0513萬(wàn)元。1997年3月10日，全盛公司和富港公司取得13543平方米土地的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。當(dāng)月全盛公司領(lǐng)取了雅景苑工程 37289平方米的《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。同年5月8日，全盛公司與富港公司又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：由于全盛公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間增加了費(fèi)用，富港公司同意在分得的48％物業(yè)中劃出1100平方米住宅建筑面積給全盛公司。雙方還約定了具體的房屋分配方案等。1998年7月，富港公司以全盛公司拒付售房款為由起訴至一審法院，請(qǐng)求判令全盛公司償付售房款27973784.46元及其利息損失，判令全盛公司完全履行合同，將富港公司所有的房屋折價(jià)90311204元一次性償付與富港公司并賠償相應(yīng)的利息損失。

　　另查明：富港公司曾出具委托書(shū)，委托全盛公司代售富港公司按雙方合作合同約定應(yīng)分得部分的房屋。全盛公司共代理富港公司銷(xiāo)售房屋 123套（具體房號(hào)詳見(jiàn)一審判決書(shū)附表），房款總額為36337925元。到1999年5月31日止，全盛公司實(shí)際收到房款31880318.24元，轉(zhuǎn)付給富港公司房款6132915元。雙方在一審法院審理期間協(xié)議：對(duì)全盛公司代理富港公司銷(xiāo)售的123套房屋應(yīng)支付的各種費(fèi)用一次性從全盛公司已收取的銷(xiāo)售房款中扣除（富港公司應(yīng)支付的所得稅款暫不扣除，但富港公司保證由其支付），全盛公司還應(yīng)退還富港公司房款21450457.77元。再查明：1999 年1月28日，全盛公司和富港公司與廣州市國(guó)土局共同簽訂《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定因規(guī)劃調(diào)整后的總建筑面積為50847平方米，雙方應(yīng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金4037719元，同時(shí)約定了付款方式等。同年2月8日、9日，全盛公司取得面積共46176平方米的雅景苑《商品房預(yù)售許可證》。雅景苑A座工程于1996年10月16日開(kāi)始施工，A、B座于1998年9月3日取得廣州地區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，C座房屋工程已基本竣工，并通過(guò)初步驗(yàn)收。

　　一審法院認(rèn)為，富港公司與全盛公司于1994年12月30日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》，是雙方自愿簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示。協(xié)議書(shū)簽訂當(dāng)時(shí)，富港公司雖未取得合作用地使用權(quán)，但此后的1996年9月10日，廣州市國(guó)土局復(fù)函同意將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由富港公司和全盛公司共同使用，且同年的12月31日和1999年1月28日廣州市國(guó)土局還分別同雙方共同簽訂了《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定將合作地塊中的13543平方米土地出讓給富港公司和全盛公司建設(shè)商住樓，并于1997年3月10日給雙方頒發(fā)了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，現(xiàn)合作房屋已全部建成，故雙方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》應(yīng)認(rèn)定有效。合作房屋已經(jīng)建成，全盛公司應(yīng)按協(xié)議書(shū)及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定交付房屋給富港公司。全盛公司于1996年10月16日開(kāi)工建設(shè)合作房屋，A、B棟房屋于1998年9月3日取得建設(shè)工程主管部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，工期未超過(guò)協(xié)議書(shū)約定的30個(gè)月，C棟房屋雖至今未取得《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，但該房屋已全部建成，通過(guò)了初步驗(yàn)收，且房屋未及時(shí)建成是由于雙方同意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、變更部分設(shè)計(jì)造成的，故不能認(rèn)定全盛公司房屋逾期完工。富港公司要求全盛公司承擔(dān)房屋逾期完工的利息損失缺乏依據(jù)，不予支持。富港公司委托全盛公司銷(xiāo)售的123套屬于富港公司應(yīng)得份額房屋，全盛公司應(yīng)將售房款退還富港公司。考慮全盛公司從1997年下半年開(kāi)始長(zhǎng)期占用富港公司數(shù)額不等的大量售房款，至今未退清，全盛公司應(yīng)支付其占用期間的相應(yīng)利息給富港公司。因全盛公司收取每筆售房款的時(shí)間不同，到1998年8月已收取房款2100萬(wàn)元，此后數(shù)額不斷增大，為方便計(jì)算，同時(shí)考慮公平原則，全盛公司支付給富港公司的利息可從1998年5月1日開(kāi)始起算，本金按 21450457.77元，利率按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)至全盛公司還清房款給富港公司之日止。至于全盛公司主張本案合建房屋關(guān)系僅在赤崗辦事處和全盛公司之間發(fā)生的問(wèn)題，由于全盛公司除在其與赤崗辦事處簽訂《合作開(kāi)發(fā)商住樓協(xié)議書(shū)》之前付給赤崗辦事處100萬(wàn)元定金外，雙方此后再無(wú)其他合作，且赤崗辦事處在1997年11月份將100萬(wàn)元定金退還全盛公司，故赤崗辦事處與全盛公司的《合作開(kāi)發(fā)商住樓協(xié)議書(shū)》實(shí)際上并未履行。本案真正展行的是全盛公司與富港公司之間簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》。全盛公司主張其與富港公司之間簽訂的協(xié)議書(shū)是名為合作建房實(shí)為土地中介的虛假合同，由于廣州市國(guó)土局將合作土地出讓給全盛公司和富港公司共同使用，富港公司亦實(shí)際參與了合建房屋的報(bào)建審批和處理建設(shè)中的有關(guān)問(wèn)題，富港公司承擔(dān)的是合作一方的義務(wù)，享受的是合作一方的權(quán)利，且全盛公司在房屋建設(shè)過(guò)程中也一直在與富港公司聯(lián)系、合作，雙方之間的關(guān)系不具備中介的法律特征，全盛公司主張富港公司是非法中介理由不能成立。據(jù)此判決：一、富港公司和全盛公司于1994年12月30日和1997年5月8日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效；二、全盛公司應(yīng)按照雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》的約定將富港公司應(yīng)分得的房屋（已售出的123套除外）交付給富港公司；三、全盛公司應(yīng)退還富港公司售房款本金人民幣21450457.77元，并償付該款利息（利息從1998年5月1日開(kāi)始，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)至全盛公司還清款項(xiàng)之日止）；四、上述二、三項(xiàng)全盛公司應(yīng)交付的房屋和退還的款項(xiàng)，應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)交付給富港公司。案件受理費(fèi)630580元由富港公司負(fù)擔(dān)130580 元，全盛公司負(fù)擔(dān)50萬(wàn)元。訴訟保全費(fèi)110520元由全盛公司負(fù)擔(dān)。

　　全盛公司不服一審判決提起上訴稱(chēng)：富港公司在所謂合作建房的“富全協(xié)議”中所承諾的提供土地使用權(quán)之義務(wù)，是通過(guò)“赤全協(xié)議”間接由第三人向全盛公司部分履行，富港公司僅僅是以中介方式非法倒買(mǎi)倒賣(mài)土地，富港公司沒(méi)有履行房屋合建人應(yīng)直接提供土地使用權(quán)的法定義務(wù)，不應(yīng)享有房屋合建人的權(quán)利。故請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判富港公司和全盛公司簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，駁回富港公司一審的全部訴訟請(qǐng)求。富港公司答辯稱(chēng)：雙方發(fā)生的商品房合作開(kāi)發(fā)民事法律行為不僅得到廣州市國(guó)土局的審批，而且已依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，廣州市國(guó)土局的審批和變更登記均是雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)辦理的，富港公司并沒(méi)有采取任何欺詐、脅迫等違法行為。富港公司實(shí)際參與了整個(gè)開(kāi)發(fā)工作，承擔(dān)了合作一方的義務(wù)。雙方合作開(kāi)發(fā)的商住樓不僅已經(jīng)竣工建成，而且雙方已根據(jù)合同約定權(quán)屬進(jìn)行實(shí)際分配，故請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。赤崗辦事處和工業(yè)公司均同意一審判決。

　　本院認(rèn)為，全盛公司與富港公司簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，雖然雙方簽訂協(xié)議時(shí)富港公司尚未取得合作用地的土地使用權(quán)，但此后廣州市國(guó)土局復(fù)函同意將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的土地改由全盛公司與富港公司共同使用，赤崗辦事處和工業(yè)公司也無(wú)異議。全盛公司和富港公司共同與廣州市國(guó)土局簽訂了《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，并且取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，現(xiàn)合作房屋全部建成，部分已經(jīng)售出，一審法院認(rèn)定雙方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效是正確的，全盛公司上訴主張《合作開(kāi)發(fā)商品住宅樓協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效的理由不能成立，本院不予支持。富港公司根據(jù)其與全盛公司的協(xié)議約定，實(shí)際參與了合建房屋的報(bào)建審批工作，實(shí)際參與處理了有關(guān)工程建設(shè)中的問(wèn)題，在整個(gè)合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，與全盛公司進(jìn)行直接聯(lián)系、合作的是富港公司，并非赤崗辦事處或工業(yè)公司。一審法院根據(jù)本案的實(shí)際情況認(rèn)定全盛公司與富港公司之間的關(guān)系不具備中介的法律特征亦是正確的，全盛公司上訴主張富港公司的行為屬于非法中介、富港公司不享有合建人的權(quán)和不能成立。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)630580元由上訴人全盛公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng)：吳曉芳

　　審判員：胡仕浩

　　代理審判員：王文芳

　　二○○○年七月六日

　　書(shū)記員：辛正郁