商鋪買(mǎi)賣(mài)行為在現(xiàn)實(shí)生活中是比較常見(jiàn)的,商鋪一般是由當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)構(gòu),授權(quán)商地產(chǎn)商修建的,公民或者單位需要購(gòu)買(mǎi)商鋪,則需要與房地產(chǎn)商簽訂合合同。由于此種買(mǎi)賣(mài)行為涉及到多方的權(quán)益,故而商鋪買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)是比較多的。
一、商鋪買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)
(一)業(yè)主要注意四大的問(wèn)題
1、客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)能力
首先了解客戶(hù)是否能夠全款購(gòu)房,如果客戶(hù)是貸款購(gòu)房,客戶(hù)資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí),以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買(mǎi)房糾紛。
2、付款方式
購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式,盡量要選擇全款購(gòu)房客戶(hù),其次是貸款購(gòu)房,其中貸款購(gòu)買(mǎi)商鋪,目前最高可以貸5成,年限最高為10年;最后是分期付款,盡可能減小賣(mài)房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、首付款與尾款間隔時(shí)間,時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)
因?yàn)樯虡I(yè)用房大部分款項(xiàng)較大,所以變動(dòng)也較大,所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大,因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時(shí)間。
4、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則
支付訂金之后的違約情況時(shí)有發(fā)生,所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責(zé)任和違約罰則。
(二)客戶(hù)要注意的三大問(wèn)題
1、產(chǎn)權(quán)
購(gòu)買(mǎi)的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰,最好不要購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的商鋪,所以購(gòu)買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等,不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。
2、商鋪本身結(jié)構(gòu)
不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用,在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要,主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶(hù)在使用或者后期承租上更符合自己或承租對(duì)象的使用標(biāo)準(zhǔn)。
3、 配套
良好的配套能節(jié)省商家客戶(hù)很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)狻⑷蹼娫O(shè)施、排污化油設(shè)施等。購(gòu)買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚,要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
二、店鋪買(mǎi)賣(mài)合同
賣(mài)方:__________________(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 身份證號(hào):___________________
地址:______________________________ 聯(lián)系電話(huà):___________________
買(mǎi)方:___________________(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 身份證號(hào):___________________
地址:______________________________ 聯(lián)系電話(huà):___________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同,以資共同信守執(zhí)行。
第一條 甲方將自有座落于________市__________區(qū)__________街__________房屋出售給乙方,乙方對(duì)甲方出售房屋已作了解并愿意購(gòu)買(mǎi)。
第二條 甲方出售房屋屬__________房,用途__________,結(jié)構(gòu)__________,總層數(shù)__________層,間數(shù)__________ 間,房屋建筑面積__________平方米,土地使用權(quán)面積__________平方米。(祥見(jiàn)附件1:房產(chǎn)證及房產(chǎn)證平面圖復(fù)印件)
房產(chǎn)證號(hào):____________________,土地證號(hào):____________________
甲方確保該房屋的合法性、真實(shí)性、可靠性,未在該房產(chǎn)上設(shè)置任何抵押、質(zhì)押,未有任何債務(wù)糾紛。乙方有權(quán)在交易前查檔,驗(yàn)證該房屋權(quán)屬。
第三條 房屋固定裝修應(yīng)保持原狀,房屋內(nèi)附屬設(shè)備等 祥見(jiàn)屋內(nèi)設(shè)備清單 隨房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
第四條 依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、政策,甲方取得該房屋時(shí)繳納的公共維修基金隨房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
第五條 甲乙雙方議定上述房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款(含裝修、屋內(nèi)設(shè)備和公共維修基金)為人民幣(大寫(xiě))__________萬(wàn)元整 。
第六條 依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、政策,該房屋交易過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅由甲方負(fù)擔(dān),契稅、印花稅由甲乙雙方各擔(dān)一半。
第七條 甲乙雙方同意嚴(yán)格按照本協(xié)議第八條操作程序辦理該房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。
第八條 付款和權(quán)屬轉(zhuǎn)移具體程序
1、為了確保交易資金安全,除少量尾款可以直接現(xiàn)金方式支付外,購(gòu)房款應(yīng)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳方式支付。本協(xié)議簽署之日甲方向乙方提供其接受房款的:
戶(hù)名:_______________________
開(kāi)戶(hù)行:_____________________
帳號(hào):_______________________
甲乙雙方同意根據(jù)房屋交易進(jìn)度分三期支付房款。
2、本協(xié)議簽署之日_______工作日內(nèi),甲乙雙方共同到______________市房屋交易管理部門(mén)對(duì)甲方的房產(chǎn)證查檔驗(yàn)證。查檔驗(yàn)證通過(guò)之日,乙方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳方式向甲方支付售房款總額_______%首付款,即______________元人民幣;
3、甲方在收到首付款當(dāng)日,將房產(chǎn)證原件以及辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移所需的買(mǎi)賣(mài)合同、稅票、身份證復(fù)印件等交給乙方并協(xié)助乙方到_______市房屋交易管理部門(mén)辦理房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。
4、乙方取得_______市房屋交易管理部門(mén)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)和土地權(quán)屬證書(shū)之日起_______工作日內(nèi),乙方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳方式向甲方支付第二期售房款總額_______%,即_______元人民幣。
5、房屋尾款_______元人民幣,乙方承諾于_______年_______月_______日之前付清。
乙方根據(jù)付款進(jìn)度將售房款打入甲方賬戶(hù),甲方收款后給乙方出具收條。
第九條 違約責(zé)任
若甲方房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題不能過(guò)戶(hù),甲方退回乙方支付購(gòu)房款,并賠償乙方同期貸款利息,若乙方延期付款按對(duì)等原則承擔(dān)違約責(zé)任。
第十條 本合同一式三份,甲乙雙方簽字生效。甲、乙雙方各執(zhí)一份,第三份交房屋交易管理部門(mén)。
第十一條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式:在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
第十二條 本合同未盡事宜,甲乙雙方可另行約定,其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
出賣(mài)方(甲方):_______________
購(gòu)買(mǎi)方(乙方):_______________
___________年_______月_______日
細(xì)分之后,又有其他的注意事項(xiàng),故而若是不知道注意事項(xiàng)有哪些,建議咨詢(xún)相關(guān)律師,或者直接聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師處理相關(guān)事宜。最為重要的是,雙方當(dāng)事人需要簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同,以此來(lái)約束雙方的行為。
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簡(jiǎn)介:
朱星律師2009年畢業(yè)于西南政法大學(xué),法學(xué)學(xué)士、管理學(xué)學(xué)士,中級(jí)經(jīng)濟(jì)師、中級(jí)審計(jì)師,中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員,2009.07至2010.04:六盤(pán)水市廣播電視大學(xué)從事國(guó)際經(jīng)濟(jì)法等課程教學(xué)工作;2010.04至2013.04在盤(pán)縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社從事授信審查、信貸主管、法律審查、風(fēng)險(xiǎn)管理等工作;2013.04至2018.05在貴州銀行從事法律、風(fēng)控、內(nèi)審、消保工作;2018.05至今任貴州八辯律師事務(wù)所副主任、專(zhuān)職律師,主攻知識(shí)產(chǎn)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、文化娛樂(lè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融財(cái)稅、建筑工程等行業(yè)(領(lǐng)域)法律實(shí)務(wù),2015起組隊(duì)研究新四板、新三版法律實(shí)務(wù)。
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