大家都知道二手房不同于商品房,但卻不是所有人都知道如何購買二手房,那如何辦理買賣二手房的手續(xù)呢,在二手房買賣中又該注意哪些事項來避免糾紛,這些問題我們會在下文一一的告訴您,希望能夠幫助您避免不必要的麻煩。
一、如何辦理買賣二手房的手續(xù)
1、確定購買意向。購房人可以通過各種信息渠道了解二手房信息,根據(jù)自己的需求初步確定購買房屋。目前市面上有大量的房地產(chǎn)中介公司, 購房者可以選擇運營規(guī)范、服務質量較好的中介公司提供房屋信息。這一過程中要注意過濾一些虛假信息。
2、了解確認房屋的權利狀況。
房屋的權利狀況,可以查看權屬證書, 了解有無共有權人、有無查封、抵押、出租、有無他人戶口、有無權屬糾紛、房屋使用年限、房屋面積、公攤面積等情況。在簽訂購買合同之前可以到房管 部門查詢房產(chǎn)證書的真?zhèn)魏陀涊d內容是否同該房屋的檔案內容相符合。同時應審查賣房人的身份證件,確認賣房人同房產(chǎn)證書記載產(chǎn)權人一 致,避免詐騙行為。
3、了解確認房屋的質量狀況。在簽訂購房合同前一定要仔細確認二手房的質量狀況。二手房因為已經(jīng)使用了一段時間,原來的房屋建造方可能因為超過保修期、單位變更等各種原因不再承擔保修責任,賣房人一般要 求房屋質量按照現(xiàn)狀確定。
在這種情況下,一般的質量問題都要由二手房購房者自己承擔,所以對二手房的質量一定要仔細察看。購房者需要實地察著了解房屋的質量,同時要參照商品房買賣的方式查看原來的房屋買賣合同、房屋平面圖紙等相關材料,確認房屋質量狀況。購房者可以到小區(qū)內了解整體的房屋質量狀況,了解房屋的歷史,有無發(fā)生過刑事案件等可能影 響購房人居住生活的事情。
4、考察周邊環(huán)境及配套設施。
5、訂購房合同。確認房屋質量問題和權利狀況后,買賣雙方就價格問題進行協(xié)商,價格、交付房屋時間等主要事項確定后即可以開始簽訂二手房買賣合同。
6、支付前期購房款。合同簽訂后,買方即需要按照合同約定的時間、數(shù)額支付購房款。如購房人需要貸款的,有關事項可參考后面表述內容。
7、交付房屋。賣房人按照約定支付房款后,出賣方應按照合同約定時間和標準交付房屋。具體見示范合同文本表述內容。
8、繳納稅費、辦理過戶。買賣雙方按照合同的約定,按照房管部門的要求到房管部門或稅務部門繳納過戶產(chǎn)生的稅費,提交有關材料,辦理 過戶。
9、結算尾款,完成交易,辦理物業(yè)業(yè)主換名手續(xù)。
二、二手房買賣要注意哪些
1、下定時要明確議價期限。下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限,保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后,要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后,應要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉交給自己。
2、注重實地調查。簽約前,買方應作些調查,首先到房屋實地考察,了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次,買方應至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權情況,有無抵押、租賃或被查封等。再次,到房屋所在派出所查明該房屋內戶口情況。最后,如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
3、簽約前多查相關證件。比如身份證,房屋產(chǎn)權證等等,以確保賣方具有合法資格。同時,買方付款應與賣方履約掛起鉤來,比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款,并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。最后,為保證資金安全,最好能采用資金監(jiān)管。
4、付款后要收取收據(jù)。房款支付后,應由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權,中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的,該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥,以避免賣方挪用導致無法過戶。
5、收房過戶要驗收。買方接收房屋時,應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前,盡量避免裝修房屋,以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權過戶,還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內有戶口,要敦促賣方及時遷出。
其實在二手房買賣中會涉及到很多問題,僅僅知道上述問題并不足以避免購買的風險。還需要了解二手房過戶的流程是怎樣的以及二手房過戶費用由誰交,這些問題您可以通過專業(yè)的房產(chǎn)律師來了解,當然也可以請律師陪同購房。
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