許多開發(fā)商為了盡快募集資金，顯示自己房屋的售出成績，常用的辦法就是與潛在的購房者簽訂認購書，同時收取一定數(shù)額的定金。那么這種商品房認購書有怎樣的效力呢?律霸小編將在下文中為大家做詳細解答，希望對你有所幫助。

一、商品房認購書的效力是怎樣的

(一)沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。根據(jù)以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：

1、開發(fā)商已經辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，也就是說只要認購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的;

2、如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。

(二)取得預售許可證的情況下簽訂的認購協(xié)議的效力

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

該條的規(guī)定不是說所有的認購協(xié)議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議就應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協(xié)議認定為商品房買賣合同。這其實是在出于防止開發(fā)商跟購房者簽訂了預約合同后通過法律允許的規(guī)避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計，還有待進一步的法律的出臺來徹底的解決這類問題。

二、商品房認購書有法律效力嗎

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書后，開發(fā)商在一定期限內為購房人保留房屋，不得自行售于他人。

認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：

(一)鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

(二)不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。

(三)持續(xù)談判的義務，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續(xù)進行談判。

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通過上文的解答，相信你已經知道商品房認購書具有怎樣的法律效力了吧。實踐中因為簽訂認購書而發(fā)生有關糾紛的情形早已不再新鮮，往往開發(fā)商的一句“你違約了，沒收定金”就能從中牟利，然而，大多購房者不會積極的拿起法律武器去維權。要是你在生活中遇到這樣的情況，建議你積極通過法律途徑來解決，這樣才能更好的維護自身合法利益。??

商品房買賣合同違約金如何確定