1997年7月25日，睢某與毛-一、毛-二在中間人睢*的說合下，簽訂了房屋買賣協議，將位于某市某村的一處房產賣予毛-一、毛-二。土地使用證上是睢某之父睢-小的名字，當時雙方約定價格為25500元，協議簽訂后雙方款證交清。隨后睢*剛即從該房屋內將東西搬走，毛-二、毛-一即搬入該房屋居住至今。睢*剛一直在鄭州居住。2006年7月17日，睢某的父母睢-小與耿某以睢某、毛-二、毛-一不經自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協議無效。
宅基地上房屋買賣糾紛判決　　

某市人民法院認為，被告睢某在與被告毛-一、毛-二簽訂房屋買賣協議時，其身份特定，為兩原告之子。且原告也曾給他人說過要賣房子，又有說合人睢大從中說合，睢某又持睢-小的土地使用證，因此，毛-一、毛-二有理由相信睢某有代理權，而且對此認為是善意且無過失。睢某以睢-小的名義與毛-一、毛-二簽訂房屋買賣協議的行為，構成表見

宅基地上房屋買賣糾紛分析　　

本案是一起農村房屋買賣糾紛，農村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權的轉讓，對其效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，筆者認為，農村宅基地使用權有以下特點：其一，農村宅基地的所有權歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權的不同而分為建設用地和宅基地，建設用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。其二，農村宅基地使用權的主體是特定的農村居民，即屬于本集體經濟組織特定的成員，農村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。其三，農村宅基地使用權具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權出讓和轉賣。另外，農村宅基地使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的或者是交納很少的費用。

正是基于以上的特點，加之宅基地使用權是農民安身立命之本，在農村一般一戶只允許擁有一處宅基地。我國法律法規對農村宅基地使用權的轉讓采取了限制態度。如：擔保法第三十七條規定：“宅基地的使用權不得抵押?！彪m然我國土地管理法第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準?！睕]有指明宅基地使用權不得出租、出賣。但其立法本意即在于保護農民的宅基地的專有使用權。

隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產留在了農村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現了大量的農村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。在此情況下，對該涉及到農村房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規定，地隨房走一律認定有效，而是應從宅基地使用權的特點上去把握。一般來說，確認的農村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件：1.轉讓人擁有兩處以上的農村住房;2.轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部成員;3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;4.轉讓行為已征得集體經濟組織同意。因此，本案應確認該房屋買賣合同有效。