在二手房買賣過程中,由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多,戶口問題必須得到購房者的足夠重視。
引發(fā)戶口問題的原因主要有以下三個方面:第一,房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離;第二,法院不能直接對戶口遷移作出民事判決;第三,現(xiàn)有的戶籍管理政策存在?洞,難以應(yīng)對房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的戶口問題。
那?,在實際二手房買賣過程中,購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢?
第一,預(yù)先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前,購房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實。有的出售方承諾?有戶口,但仍應(yīng)到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外,還可以防止有其他人的戶口仍δ遷走,比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的,應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實報告,并加蓋公章,防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實結(jié)果表明有戶口的,應(yīng)在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及Υ約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。
第二,在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和Υ約救濟(jì)條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中,約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢?首先,應(yīng)要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出,而不能約定在申請過戶登記之后。其次,應(yīng)約定具體的Υ約責(zé)任。比如,?逾期一天的罰金;在逾期多少時間后,可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話,購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
曾有一λ當(dāng)事人咨詢,問是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口,且又能防范風(fēng)險。因為下家很喜歡上家的房子,除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險的原則出發(fā),筆者向其提供了兩條建議:一是約定較高的逾期υ約責(zé)任,并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址,若到期δ遷,該親屬戶主同意其戶籍遷入,下家有權(quán)申請強(qiáng)遷戶口。這個建議最終被他們接受,雙方進(jìn)行了交易。
實際工作中曾碰到很多交易完成后出售方δ能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究υ約責(zé)任,卻不能訴請遷移戶口,而有的當(dāng)事人?有約定具體的υ約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn),情況更加糟糕。一般情況下,除了追究合同責(zé)任以外,購房者可以求助于警署或啟動行政救濟(jì)程序。但不可回避的一個問題是,現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并δ對因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問題進(jìn)行針對性規(guī)定,導(dǎo)致了制度性?洞。由于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定對戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定,對于出售方δ遷出的情況下,購房者的戶口難以遷入。
針對上述問題,建議相關(guān)部門可以采取以下措施解決糾紛:第一,設(shè)定戶籍轉(zhuǎn)移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產(chǎn)權(quán)管理不可分離,索性設(shè)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時的戶籍審查,設(shè)定合理的戶籍審查義務(wù),以避免問題的出現(xiàn)。第二,采取靈活的分戶措施。對于上家戶口在房屋轉(zhuǎn)讓過程中因種種原因而導(dǎo)致δ能遷出的,采取分戶策略,將原上家戶口變成空掛戶口,以解決購房人的戶口遷入問題;實踐中也有這樣做的,但嚴(yán)格意義上來說,尚屬于協(xié)調(diào)處理的結(jié)果,和現(xiàn)有的政策口徑存在一定的沖突。第三,設(shè)立一個類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦,出售方出售房屋后一定期限內(nèi)δ遷移戶口的,可以通過一定的程序?qū)⑦@類戶口封存起來,以解決靈活分戶而可能帶來的后遺癥。
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