在我們進行二手房交易時,勢必會產(chǎn)生稅費,每一種稅費的計算公式都是不同的,都有相關(guān)的規(guī)定。了解一定交易稅費計算公式的相關(guān)的法律知識,可以減少上當(dāng)受騙的幾率,防止自己被中介或者房地產(chǎn)商忽悠。那么,二手房交易稅費計算公式有哪些呢?一起跟著小編學(xué)習(xí)一下二手房交易稅費計算公式吧。
二手房交易稅費計算公式
1、營業(yè)稅:(稅率5.55% 賣方繳納)
根據(jù)2010年房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅 按照全額征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。 這里有兩個要點:
(1)購買時間超過5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證,其次看契稅發(fā)票,再次看票據(jù)(房改房看國有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票,契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證,房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。
(2)所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。另:如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。
2、個人所得稅:(稅率交易總額[1]1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。 在這里有兩個條件:
(1)家庭唯一住宅;
(2)購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。 注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。 注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。 另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20%
3、印花稅:(稅率1%買賣雙方各半)
不過從2009年至今國家暫免征收。
4、 契稅:(基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)
征收方法:按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5、測繪費:
36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月后新政策房改房測繪費標(biāo)準(zhǔn):面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)
一般說來房改房都是需要測繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6、二手房交易手續(xù)費總額:
住宅6元/平米*實際測繪面積,非住宅10元/平米。
7、登記費:(工本費)80元 共有權(quán)證:20元。
所需材料:
⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)。
⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。
注:房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前,則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn),并提交房改原始票據(jù)原件。
綜上所述,關(guān)于二手房交易稅費計算公式,營業(yè)稅、登記費、二手房交易手續(xù)費總額、測繪費、契稅、印花稅、個人所得稅的計算公式是不一樣的。比如,印花稅從2009年至今國家暫免征收。二手房交易手續(xù)費總額則是,住宅6元/平米*實際測繪面積,非住宅10元/平米,更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸濟寧律師。
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