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房屋租賃遇到的基本常見問題，你一定要看看（二）

來源: 張智斌律師 · 2019-07-15 · 999人看過

上一期主要闡述了房屋租賃合同糾紛中的合同效力問題，本期主要和大家闡述在房屋租賃合同中的合同履行以及解除的問題。

1、關(guān)于合同履行，在合同履行過程中，大家關(guān)心的維修問題，維修義務(wù)原則上是出租人承擔的，除非有特殊約定讓承租人承擔這個費用，當然這個維修也是有條件的，即維修是有必要的，有可能的，有理由的，而不是承租人隨意主張出租人的維修義務(wù)。

出租人除了原則上要承擔維修義務(wù)，還需要履行房屋出租過程中的瑕疵擔保義務(wù)，要保證房屋無物的瑕疵，即房屋可以正常交付使用，也要保證權(quán)利瑕疵，即保證房屋沒有權(quán)屬上的爭議，如果是因為第三方原因，司法實踐中也會公平原則讓承租人承擔一定損失。（這里出租人必須要注意到一個通知義務(wù)）

2、關(guān)于合同解除，在法律上表現(xiàn)為兩種，一種為約定解除，顧名思義，房屋租賃合同遵循的合同雙方的意思自治，雙方可以在租賃合同中約定解除的方式，筆者在此不做過多累述，另外一種為法定解除，即法律規(guī)定可以解除合同的情形。（這邊要區(qū)別與合同無效，合同解除的前提是合同有效，在合同無效的情況下，自始無效，不存在合同解除的問題）

《合同法》上的法定解除條件，如不可抗力等，大家可以詳見合同法的規(guī)定，筆者在這里主要列舉房屋租賃中的合同解除常見情況。

承租人： ??????????????????????????????????????????出租人：

（1）拒不交付房屋 ????????????????????承租人不按照規(guī)定使用房屋

（2）房屋損毀、滅失 ?????????????????承租人擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)

（3）租賃該房屋足以危害承租人的生命健康安全 ?????????。。。。。。。。

（4）房屋查房權(quán)屬爭議導致房屋無法正常使用

（5）不定期的租賃合同

（6）交付的房屋沒有達到交付條件，影響正常使用

（7）一房數(shù)租

（8）。。。。。。。

以上可以發(fā)現(xiàn)，對于承租人而嚴，租賃房屋的根本目的不能實現(xiàn)的情況下，可以提出解除合同，對于出租人而言，其租賃物遭到破壞，或者將面臨遭到破壞的風險，其可以解除合同重點提一下，一房數(shù)租的問題，一房數(shù)租最終房屋使用權(quán)的確定順序為先占有，后備案，最后合同先成立的優(yōu)先。

在我們的日常生活中，因為訴訟的時間與成本問題，有些出租人會采取極端手段對付承租人，最終導致兩敗俱傷，最常見的手段就是停水停電，那么停水停電最終對方雙方的影響又是如何呢？

1、如果雙方合同有約定，按照合同約定去履行即可

2、如果雙方無約定，如果承租人在租賃期限內(nèi)違約，出租人擅自斷水斷電導致承租人損失，司法實踐中法院往往會認為雙方都存在違約事實，根據(jù)最終后果，判斷雙方的損失。(合同解除是前提條件，如果拖欠租金的行為，不足以導致合同解除的，出租人仍然需要承擔責任）

???如果在租賃合同到期或者解除的情況下，承租人仍然違約，如拒絕支付租金等，出租人有權(quán)在合理催告通知后進行對其斷水斷電。

???如果是承租人違法轉(zhuǎn)租，而出租人直接斷水斷電，那么這是一種非常嚴重的侵權(quán)行為，因為對于出租人而言，與次承租人不存在法律上和合同關(guān)系。

???房屋租賃與我們的生活息息相關(guān)，買房、賣房、租房每天都在上演，了解這方面的常識減少風險已必不可少，想要知道房屋租賃方面更多的常識，請看以下系列：

???

???房屋租賃遇到的基本常見問題，你一定要看看（一）

???房屋租賃遇到的基本常見問題，你一定要看看（二）

???房屋租賃遇到的基本常見問題，你一定要看看（三）

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