購買教育地產應注意什么？

問題一：如果原戶主不遷出戶口，他能否辦理入戶手續？在這種情況下他該怎么辦？他在簽訂購房合同時應該注意什么？

我們可以先為新業主辦理結算，然后動員原業主搬出戶口。

首先，房屋出售后，原業主在這里沒有固定住所，也不具備在這里登記戶口的條件。不得繼續以房屋所在地為住所。因此，原房屋所有人應當將其戶口遷移到有條件定居的地方，以便新房屋所有人可以遷移其戶口。原居民遷出但戶籍尚未遷出的，可以為新居民辦理落戶手續，然后采取措施動員原業主盡快辦理落戶手續。因此，新房主可根據證件向派出所申請辦理落戶手續。二是由于派出所不能強制原業主遷戶，在簽訂購房合同時，可以約定出賣人自簽訂合同之日起一定期限內遷戶。逾期不遷出的，應當承擔一定的違約責任。

另外，由于女生上學通常需要購買教育地產，購房合同中可以注明合同目的，雙方約定，因原產權人拒絕遷出戶籍，致使新產權人不能或延遲結算，影響子女入學的，買受人有權解除合同。通過以上違約解除條款，可督促原業主盡快辦理戶籍過戶手續。

問題二：原業主是否有義務協助新業主變更水電賬戶名稱，取決于原業主協助新業主變更水電賬戶名稱是否屬于合同義務。合同義務包括主要義務和附帶義務。附隨義務是指根據合同的性質、目的和交易習慣以及誠實信用原則履行的通知義務、協助義務、保密義務等，以幫助實現支付的主體義務。

由于該房屋已歸新業主所有，而支付水電費的債務人也是新業主，因此水電賬戶的名稱應與新業主的名稱相同。原房主變更水電賬戶名稱屬于購房合同所附的協助義務。即使購房合同中對此沒有約定，作為合同的附隨義務，原房主也有義務協助新房主變更水電賬戶名稱。

問題三：第三套房齡超過30年，如何辦理按揭貸款？

這要看雙方是否事先知道，購房前是否了解貸款條件。

如果在簽訂購房合同時，雙方約定付款方式為抵押貸款，但雙方不知道該房屋不能辦理抵押貸款，由于雙方無過錯，可以約定將付款方式改為一次性付款或分期付款，而出賣人變更支付方式后，應當給予買受人合理期限的準備資金支付購房款。

如果購房人明知該房屋不能申請銀行貸款，仍在簽訂購房合同，應承擔簽訂合同后可能產生的不利后果，即：，在不能申請銀行貸款的情況下，仍應按合同規定按時足額向出賣人支付購房款；出賣人明知房屋不能獲得銀行貸款，卻隱瞞事實，買受人最終無法獲得銀行貸款，導致購房目的失敗的，買方有權終止采購合同。因此，如果購房者需要貸款購房，首先要向當地銀行了解哪些房產不能申請按揭貸款，購房時要注意房產的面積和年限，以免簽訂購房合同后無法獲得貸款。

問題四：購買租賃期未滿的教育地產，如何結算已付租金？

剩余的租金可以用購置款抵消，一旦取得所有權，就可以獲得收入權。首先，根據《合同法》第229條規定，“租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力”，即銷售不違反租賃原則。原承租人可以要求繼續租賃教育用房，直至租賃期滿。為此，建議購房者應了解房屋是否已出租、是否已出租、租賃期限是否即將屆滿、租金和押金的收取情況，以及承租人是否同意解除租賃合同，最好在房屋買賣合同中一并結算。由于都是貨幣性債務，雙方可以約定在購房價格中沖抵，以避免法律糾紛的風險。

其次，如果雙方沒有就此達成一致，根據《物權法》，新業主在取得房屋所有權后享有出租房屋的權利，而原業主在簽訂協議時違反了《合同法》規定的誠實信用原則，未披露事實后續租金已向新業主收取，損害了新業主的合法權益，因此新業主可以據此向新業主支付租金，原業主要求賠償經濟損失。

購買教育地產時，我們應注意上述常見注意事項。在購買教育地產時，一定要有所了解，不要讓現有的認知錯誤造成自己的損失。如果您對此有任何疑問，可以在線咨詢律霸。你知道嗎