事實上，土地出讓金是土地所有人出讓土地使用權若干年的地租之和。現行土地出讓金的實質可以概括為一個矛盾的綜合體，既有多年積累的地租性質，又有一次性征收的非稅性質。土地出讓金具有租稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家支付的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金將累計幾年的總租金，一次性收取，似乎具有稅收的非出租性質。土地出讓金本身就是這樣一個復雜的內部矛盾。也就是說，土地出讓金是似租而不租，似稅而不稅。土地出讓金不是簡單的地價。對于住房等項目，可以采取招標、拍賣、掛牌等方式，通過市場定價，土地出讓金就是地價。但對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等產業項目，往往不能完全依靠市場調節。土地出讓金具有稅收的性質，是土地的定價。

根據租賃土地的情況，土地出讓金可分為以下兩種：一種是“現成地價”，即提供“七通一平”的土地，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“原地”或“原地”價格土地”，即未完成“七通一平”的土地，出讓金僅為土地有償使用的一部分，投資者需自行開發或委托開發公司開發。如上海市北京東路71號地塊，占地面積2平方米。38萬平方米，20多套，1000多戶，**柏昌利國際開發公司和**黃埔資產管理公司以460萬美元的地價獲得50年的土地使用權，投資5300萬美元。老區搬遷及市政配套費用一般占熟地總價的50%-70%左右。如何計算土地出讓金？土地出讓金可以分為地價和底價兩種計算方法。地價是每平方米土地的單價，即出讓金總額除以總用地面積；樓面價是分攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額除以規劃允許的總建筑面積。投資者通常以底價計算投資收益。由于地價不能反映土地成本，只有將地價分攤到每平方建筑面積上，才具有可比性，而且投資成本和投資效益的估算也比較容易。一般認為高層建筑可以分攤為地價，但實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計算征收的。

土地出讓金的支付方式，外商投資企業、中資企業開發外向型住房的，以外匯支付；外商投資企業開發內資住房的，以人民幣支付。還有實物支付的方式，比如投資者拿到一塊土地建天橋、一條路或者一個停車場來償還地價。二手房土地出讓金如何計算？

二手房交易過程中的土地出讓金主要用于房改。這種房子是在劃撥土地上建造的，交易需要支付土地出讓金。

計算公式為：當年建筑面積成本價為1%。北京市八區的“現行成本價”為1560元/m2。因此，如果業主按當年成本價購房，土地出讓金=當年成本價×建筑面積×1%。（當年成本價：城六區1560元/m2；土地出讓金=當年成本價×建筑面積×1%

；如果業主當年以優惠/標準價購房：

1。先向原單位繳納土地出讓金，再補交成本價（優待補償）：當年成本價×建筑面積×6%

（當年成本價：城六區成本價15%

2 60元/平方米；郊區1290元/平方米或1120元/平方米（和縣）