案例分析首先，我們來談談杜坑。兩年前，有一個村莊。我不記得它的名字了。反正村里有個有錢人想轉讓50多畝地種東西。價格比較好。但由于種種原因，需要先交上萬元，一年后再交。

以后付款？真傻！

當你說以后付錢時，村民們會辭職，但他們受不了那個人的炒作。他們還帶來了一份合同。他們說簽字后會有法律保護。另外，種的東西也不錯。讓我們研究一下。不管怎么說，地上的人跑不掉，人家先付了8萬。然后呢？不，那我們一年種8萬元，掙錢就跑吧！合同怎么樣？讓騙子得逞吧？為什么？別擔心，我們來看看下一個案子。

和平村的老杜留下了幾塊閑置的土地，沒有照顧好。他在考慮找人轉移他們。轉移后，發生了一起事故。這一次，收了錢，賣了地。我認為它是可靠的。誰知道，幾個月后，政府來了，非法占用了這片土地。

原買地者將土地改為魚塘，占用基本農田。老杜不知道這是基本農田。轉讓過程是私人協議。他一手交錢，一手拿地。這是非常困難的。生意興隆。現在，必須拆除魚塘并支付罰款。受讓人（買方）說協議沒有法律效力，他也不在乎。老杜能幸福嗎？他們每天在陸地上吵架。這是件好事，但整個心臟都被阻塞了。為什么會這樣？這不是我們農民的錯。誰能研究它。但現在土地出讓火了，免得以后遇到這樣的事情。我先給你上一課，談談土地流轉中的關口。

首先讓我們明確一點，我們所謂的調職并不意味著調職給他，而是要調職給他。轉讓的是土地使用權。受讓人只有土地使用權，所有權仍然屬于國家或者集體。

農村土地流轉只能在集體組織成員之間進行。如果要把使用權轉讓給他人，需要經過村民代表大會批準，鄉政府批準。否則無效。

也就是說，所有私人轉讓合同都是無效的，就像上面兩個案例一樣，雖然有合同，甚至交易已經“完成”，但事實上卻沒有法律可依，這讓壞人鉆了空子。

土地出讓當事人應當更加注重細節，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風險，避免違法現象的發生。以下是土地流轉中常見的五類問題，有需要的朋友不妨參考一下：

常見問題分析

國有土地權屬與信用能力調查

1。在簽訂轉讓合同前，應當核實轉讓人的資格。出讓人必須是《國有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國有或者集體單位的，應當提交有資產處置權的機構出具的同意轉讓證明。出讓方還應仔細審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務糾紛等，避免土地使用權出讓后資金無法收回的結果。轉讓價格評估在轉讓前，應評估土地轉讓價格。由于土地使用權出讓價格明顯低于市場價格，市縣人民政府有優先購買權。也就是說，如果價格低于市場價格，你就賣不出去。土地使用權出讓市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國有單位時，國有土地及相關資產必須經法定評估機構評估，并經國土資源部門確認。國有土地使用權出讓是否存在瑕疵，是受讓人（買受人）必須關注的焦點。在簽訂轉讓合同前，一定要到國土部門和房地產部門進行調查，核實是否有抵押和司法限制。鑒于調查是否存在土地權屬及相關糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應當明確雙方應當相互擔保。

這樣可以避免上述欺詐行為。國有土地流轉往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權的流轉。土地用途及相關條件是否可以變更，變更程序及費用負擔等應在出讓合同中明確規定。

這里我們需要知道土地是否可以用于其他用途，比如把農田改成魚塘，把農田改成廠房等等。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。土地使用權轉讓時，應當注意地上建筑物和其他附著物的所有權。土地使用者轉讓地上建筑物和其他附著物所有權的，應當相應轉讓使用范圍內的土地使用權，但地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓的除外。國有土地使用權轉讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒有協議，則推定包括。已出讓的國有土地未達到規定開發水平的，不得轉讓；已劃撥的國有土地，無地上建筑物的，不得轉讓。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓，應當按照規定辦理登記。分割、轉讓土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，轉讓登記按照規定辦理。

此外，還有很多需要注意的事情，我在這里不一一解釋。再加上上述兩起案件，他們的交易沒有法律依據，所以最后他們非常不高興。目前，大多數農民沒有這種意識，這會讓壞人鉆空子，給他們帶來很多麻煩。你知道嗎