案例概述

秦先生早年來北京工作。1993年，他在海淀區某村張女士的宅基地上買了一套房子。雙方當著村委會的面寫了一份買賣協議。總價是36000元。合同簽訂當天，他付款交房。由于宅基地使用證暫時不能更名，仍登記在張女士名下。雙方和平相處到2014年。2014年，根據政府規劃，秦先生所在的村莊被納入征收范圍。張女士知道后，找到秦先生，說房子賣的時候價格這么低，現在她希望雙方能分享拆遷的利益。秦先生當即表示反對。張女士還說，秦先生不是村里的村民，買不到宅基地。由于雙方的房屋買賣協議無效，張女士只需返還秦先生的購房款3.6萬元，所有拆遷利益應歸張女士所有。

秦先生認為，協議是在村委會在場的情況下簽訂的，而且還有村委會的印章。合同怎么會無效呢？另外，他買了3套房子，又改擴建了8套房子。如果合同無效，需要全部退還。而且，1997年，秦先生將戶口遷到了本村，交易至今已有20多年，已經過了法律規定的最高訴訟時效。

在訴狀中，張女士將秦先生起訴至法院，要求確認雙方宅基地上的房屋買賣合同無效。律師指出，農村宅基地上的房屋銷售不同于普通商品房和二手房的銷售。根據《土地管理法》和《物權法》，農村宅基地屬于村集體。村集體組織中的村民只有宅基地使用權，宅基地只能在集體經濟組織內部流轉。因此，宅基地上的房屋買賣應當符合《土地管理法》和《物權法》的有關規定，否則買賣合同可能因違反法律、行政法規而無效。然而，并不是所有的宅基地房屋買賣合同都是無效的，也有例外。

律師說，在實踐中，合同生效的情況通常有以下幾種：一種是合同簽訂后，買受人將戶口遷往村里。根據有關法律規定，本合同在集體范圍內轉讓的，是真實有效的。或者土地的性質改變了。比如，由于被征收土地的性質已由農村集體所有制轉變為國有土地，相關法律并未對國有土地上房屋購買者的身份進行限制。因此，土地性質變更為國有土地后，相應的房屋買賣合同也將生效。另一種情況是，房子被很多人賣了，最后的買主是村里人，他們符合購買宅基地上房子的條件。那么這一系列的房屋買賣合同就是有效的了。

結合本案，秦先生雖然在簽訂合同時不是村民，但他于1997年將戶籍遷到村里，符合村集體內部宅基地使用權流轉的規定。張女士和秦先生的房屋買賣是雙方的真實意思表示，因此合同合法有效。律師說，雖然這樁買賣已經有20多年了，但此案還沒有通過訴訟時效。確認合同無效是一種成立權，不受訴訟時效的限制。

如果秦先生沒有將戶口遷到村里，訴訟期間土地性質沒有改變，那么張女士和秦先生簽訂的房屋買賣合同無效。根據合同法規定，合同無效后，應當返還合同取得的財產；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。張女士需要退還秦先生的購房款，包括房屋擴建的折扣補償款。同時，秦先生和張女士在合同中均存在過錯，雙方根據過錯程度承擔相應責任。你知道嗎