我們公司想投資另一家有土地使用權的公司。土地成本目前計入本公司“開發成本”科目。這片土地的投資應該涉及什么樣的稅收和會計？

[律師的回答]

問題中提到的土地使用權已計入“開發成本”。我們認為，無論土地使用權完成與否，土地前期開發的實質或正在進行的土地前期開發都不能改變土地使用權的特征。在這種情況下，企業利用土地對外投資，涉及的主要稅種有：

1、營業稅：

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，自2003年1月1日起，企業應投資無形資產和房地產，參與投資者的利潤分配，共同承擔投資風險行為不征收營業稅。股份轉讓不征收營業稅。企業所得稅：

企業所得稅實施條例第二十五條規定，以非貨幣性資產交換和使用商品、財產、服務進行捐贈、償還債務、贊助、籌款、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配的，視為企業所得稅銷售商品、轉讓財產或者提供服務，但國務院財政部門另有規定的除外。根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理的通知》（國稅函[2008]828號），自制資產的銷售收入按企業同期同類資產對外銷售價格確定；購入資產的銷售收入，按照購入時的價格確定。

企業對土地進行股權投資時，即存在非貨幣性資產交換。根據上述規定，應當確認財產性損益，并計算繳納企業所得稅。同時，投資者應按照所得稅法的相應規定進行其他所得稅處理。

3。土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅[1995]48號）規定，房地產投資和合營企業，由投資和合營方將房地產投資或轉讓給被投資和合營企業合營企業土地增值稅暫免征收。上述房地產由投資方或合資企業再轉讓的，征收土地增值稅。但《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，以土地（房地產）為股份的投資、合資企業，所有投資、合資企業均從事房地產開發，即房地產開發開發企業以其投資建設商品房、合資經營的，不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]48號），其中第一條暫免征收土地增值稅。

根據上述規定，企業將土地轉讓給被投資企業進行房地產開發的，應當繳納土地增值稅。被投資企業不從事房地產開發的，不繳納土地增值稅。4印花稅：

《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發[1991]155號）規定，房產權屬轉移憑證的征稅范圍為：動產權屬轉移設立的憑證和經政府行政機關登記的不動產，以及企業股權轉讓設立的文件。土地使用權轉讓合同應當按照產權轉讓文件的規定征收印花稅。印花稅由雙方簽署《產權轉讓證書》按0.05%的稅率繳納。契稅：

契稅暫行條例實施細則第八條規定，以土地、房屋所有權為基礎的投資和股權投資，應當視為土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與。但契稅由被投資單位繳納。投資期間的會計處理：1.建議將“開發成本”改為“無形資產”：

借入：無形資產

貸：開發成本

（2）對外投資時：

借入：長期股權投資

貸：無形資產應付稅款