借款人將房地產抵押給多個貸款人后，擔保公司的房地產抵押存在哪些風險，一旦借款人破產，抵押的房地產將難以處分和變現。（2） 土地使用權風險擔保公司辦理房地產抵押登記時，如果只辦理房地產抵押登記，不辦理土地使用權抵押登記，抵押的房地產將無法處分變現。此外，我國法律規定，集體土地不能作為抵押。因此，農村集體土地若用于抵押貸款，必須轉為國有土地。（3） 辦理抵押貸款時的登記期限風險，如果貸款期限與抵押登記期限一致，一旦貸款無法收回，抵押登記也將過期，擔保公司將無法處分抵押物。（1） 抵押財產難以處分。

按照“賣不破租”的原則，如果“先租后貸”，即使借款人不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也難以處理抵押物。（2） 借款人與抵押房地產承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人一次性支付租賃費的，在借款人與擔保公司簽訂貸款合同前難以取得租賃收入的；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關聯方，擔保公司將難以獲得租金收入償還貸款。借款人未按期償還貸款的，擔保公司有權處分抵押物償還貸款。擔保公司拍賣抵押房地產時，根據我國現行法律規定，承租人有優先購買權，可以采取措施故意降低該房地產的拍賣價格。土地性質引發的風險（1）我國土地使用期限分為劃撥土地和出讓土地，土地處置難度因土地性質而異。土地劃撥是國家在土地流轉制度實施前，經政府部門批準，由土地使用者支付補償、安置等費用后，將土地交付使用的一種行為，或者將土地使用權無償交付給土地使用者。土地出讓是指開發商有償取得土地，并向國土資源部門繳納土地出讓金。住宅用地使用年限為70年，工業用地使用年限為50年。如果擔保公司在辦理房地產抵押貸款時不注意土地的使用年限，將為土地上的房地產處置埋下隱患。具有出讓土地性質的房地產交易，因房地產開發企業已繳納土地出讓金，辦理土地使用權出讓時無需繳納土地出讓金；具有劃撥土地性質的住房用地，處置房地產時，應當向國土資源部門繳納一定比例的土地出讓金。擔保公司不注意土地性質的，可能增加抵押物的處置成本。土地利用變化風險

根據不同的用途，出讓的土地種類繁多，價值完全不同，尤其是工業、倉儲等類型的出讓土地。由于其收購成本較低，如果能將其改造成住宅、商業、旅游、娛樂等商業用地，其價值將提高數倍。《土地管理法》第五十六條規定，建設單位確需改變建設用地的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據我國法律，國家可以無償收回土地使用權，擔保公司將無法處分抵押財產。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權的批復》中規定，人民法院審理房地產糾紛案件和執行案件，應當：，根據《合同法》第286條確定建設工程承包人的優先受償權優于抵押權等債權。根據上述規定，在建工程承包人的優先權優于抵押物的優先權，不利于擔保公司處分抵押物用于還貸。（2） 稅收優先權《稅收征收管理辦法》第四十五條第一款規定：“稅務機關應當先于無擔保債權納稅，《條例》規定，只要納稅人的不納稅行為發生在納稅人以其財產設立擔保之前，即納稅人先欠稅后以其財產設立擔保的，稅收優先于擔保物權的私權。有的單位進行了房改，職工繳了集資款，或者已經賣給職工，尚未轉讓的房產作為抵押。這種不動產產權表面反映的是單位所有權，但實際所有權發生了變化。根據我國房改的相關政策，個人購買公共房改房需5年后才能入市。所售房屋的價格，不含擔保稅和原購房款，將由部分單位和個人按一定比例分攤。因此，這種房屋產權保障也存在一些缺陷。一些單位還對房改房地產作出了內部規定：房屋只能由房主及其直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓、出售給他人。如果業主從單位轉出，房屋將由單位收回，并退還原購房款。這種特殊的不動產，個人雖然有產權證，但沒有完整的所有權，沒有處分權。《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產抵押時，共有人以共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。如果擔保公司不要求借款人與房產共有人共同簽字，借款人使用共有房產辦理房地產抵押貸款時，借款人將自動喪失抵押權，從而形成風險。目前，評估機構管理不規范，有時評估價格不公，往往根據評估目的提高或降低評估價格。借款人申請貸款時，評估費由借款人支付，評估機構可以故意提高該房地產的評估價格，使貸款可以申請更多的貸款；擔保公司拍賣抵押房地產時，評估機構將故意降低該房地產的評估價格。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》司法解釋第六條的規定，人民法院可以對被執行人及其受扶養人生活所必需的住宅進行查封，但不得拍賣，出售或償還債務。根據規定，如果借款人以獨棟房屋申請抵押貸款，即使到期不還貸，法院和擔保公司也無權處分抵押物。

以上是小編整理的相關資料魯巴網. 綜上所述，可以將擔保公司房地產抵押風險大致分為抵押登記權風險、土地性質風險、在建工程抵押風險或抵押房地產評估價格風險。如果您有任何問題，請在線咨詢。