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擔保公司的房地產抵押有哪些風險

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-20 · 841人看過

借款人將房地產抵押給多個貸款人后,擔保公司的房地產抵押存在哪些風險,一旦借款人破產,抵押的房地產將難以處分和變現。(2) 土地使用權風險擔保公司辦理房地產抵押登記時,如果只辦理房地產抵押登記,不辦理土地使用權抵押登記,抵押的房地產將無法處分變現。此外,我國法律規定,集體土地不能作為抵押。因此,農村集體土地若用于抵押貸款,必須轉為國有土地。(3) 辦理抵押貸款時的登記期限風險,如果貸款期限與抵押登記期限一致,一旦貸款無法收回,抵押登記也將過期,擔保公司將無法處分抵押物。(1) 抵押財產難以處分。

按照“賣不破租”的原則,如果“先租后貸”,即使借款人不能按期還貸,由于租賃仍然有效,擔保公司也難以處理抵押物。(2) 借款人與抵押房地產承租人簽訂長期租賃協議,要求承租人一次性支付租賃費的,在借款人與擔保公司簽訂貸款合同前難以取得租賃收入的;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關聯方,擔保公司將難以獲得租金收入償還貸款。借款人未按期償還貸款的,擔保公司有權處分抵押物償還貸款。擔保公司拍賣抵押房地產時,根據我國現行法律規定,承租人有優先購買權,可以采取措施故意降低該房地產的拍賣價格。土地性質引發的風險(1)我國土地使用期限分為劃撥土地和出讓土地,土地處置難度因土地性質而異。土地劃撥是國家在土地流轉制度實施前,經政府部門批準,由土地使用者支付補償、安置等費用后,將土地交付使用的一種行為,或者將土地使用權無償交付給土地使用者。土地出讓是指開發商有償取得土地,并向國土資源部門繳納土地出讓金。住宅用地使用年限為70年,工業用地使用年限為50年。如果擔保公司在辦理房地產抵押貸款時不注意土地的使用年限,將為土地上的房地產處置埋下隱患。具有出讓土地性質的房地產交易,因房地產開發企業已繳納土地出讓金,辦理土地使用權出讓時無需繳納土地出讓金;具有劃撥土地性質的住房用地,處置房地產時,應當向國土資源部門繳納一定比例的土地出讓金。擔保公司不注意土地性質的,可能增加抵押物的處置成本。土地利用變化風險

根據不同的用途,出讓的土地種類繁多,價值完全不同,尤其是工業、倉儲等類型的出讓土地。由于其收購成本較低,如果能將其改造成住宅、商業、旅游、娛樂等商業用地,其價值將提高數倍。《土地管理法》第五十六條規定,建設單位確需改變建設用地的,經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意,報原批準用地的人民政府批準。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途,如將倉庫用地改為娛樂中心用地,根據我國法律,國家可以無償收回土地使用權,擔保公司將無法處分抵押財產。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權的批復》中規定,人民法院審理房地產糾紛案件和執行案件,應當:,根據《合同法》第286條確定建設工程承包人的優先受償權優于抵押權等債權。根據上述規定,在建工程承包人的優先權優于抵押物的優先權,不利于擔保公司處分抵押物用于還貸。(2) 稅收優先權《稅收征收管理辦法》第四十五條第一款規定:“稅務機關應當先于無擔保債權納稅,《條例》規定,只要納稅人的不納稅行為發生在納稅人以其財產設立擔保之前,即納稅人先欠稅后以其財產設立擔保的,稅收優先于擔保物權的私權。有的單位進行了房改,職工繳了集資款,或者已經賣給職工,尚未轉讓的房產作為抵押。這種不動產產權表面反映的是單位所有權,但實際所有權發生了變化。根據我國房改的相關政策,個人購買公共房改房需5年后才能入市。所售房屋的價格,不含擔保稅和原購房款,將由部分單位和個人按一定比例分攤。因此,這種房屋產權保障也存在一些缺陷。一些單位還對房改房地產作出了內部規定:房屋只能由房主及其直系親屬居住,不得擅自出租、轉讓、出售給他人。如果業主從單位轉出,房屋將由單位收回,并退還原購房款。這種特殊的不動產,個人雖然有產權證,但沒有完整的所有權,沒有處分權。《擔保法解釋》第五十四條規定,共有財產抵押時,共有人以共有財產設定抵押,未經其他共有人同意,抵押無效。如果擔保公司不要求借款人與房產共有人共同簽字,借款人使用共有房產辦理房地產抵押貸款時,借款人將自動喪失抵押權,從而形成風險。目前,評估機構管理不規范,有時評估價格不公,往往根據評估目的提高或降低評估價格。借款人申請貸款時,評估費由借款人支付,評估機構可以故意提高該房地產的評估價格,使貸款可以申請更多的貸款;擔保公司拍賣抵押房地產時,評估機構將故意降低該房地產的評估價格。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》司法解釋第六條的規定,人民法院可以對被執行人及其受扶養人生活所必需的住宅進行查封,但不得拍賣,出售或償還債務。根據規定,如果借款人以獨棟房屋申請抵押貸款,即使到期不還貸,法院和擔保公司也無權處分抵押物。

以上是小編整理的相關資料魯巴網. 綜上所述,可以將擔保公司房地產抵押風險大致分為抵押登記權風險、土地性質風險、在建工程抵押風險或抵押房地產評估價格風險。如果您有任何問題,請在線咨詢。

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