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寧波
案例分析：房子已經抵押，能不能再租
因業務需要，李某向趙某借款20萬元，期限為一年，并以趙某擁有的一處房產作為抵押。雙方簽訂了抵押合同，并在房管部門登記。2004年1月，為了使用該房屋，李某將該房屋租給一家貿易公司，租期兩年。租賃合同簽訂后，李某并未告知商業公司房屋已抵押。2004年9月，李某明確表示，因經營虧損無法償還趙某的貸款。雙方協商，趙某以30萬元買下李某的房子，趙某除貸款本息外，將向李某支付8.4萬元購房款。雙方于2004年10月辦理了移交手續。后來，李先生通知貿易公司，原租賃合同將因房屋已轉讓而終止。同時，趙先生還要求解除租賃合同，并將起訴要求自住房屋。貿易公司不同意終止合同。趙某當即向法院起訴，要求確認李某與貿易公司的租賃合同無效，貿易公司應立即騰退房屋；貿易公司辯稱李某與李某的租賃合同合法有效，而趙某無權按照不違反租賃合同的原則終止或變更合同。同時，貿易公司要求行使優先購買權購買李某的房屋。審理結果：經審理，法院認為，由于抵押權設定在租賃權產生之前，在債權到期之前，租賃合同對抵押權人的利益沒有影響，租賃合同是雙方意思表示的真實意思表示，因此租賃合同可以被認為是有效的。當債權到期時，租賃權因涉及抵押權的實現而限制抵押權的實現。租賃合同應視為無效。由于租賃合同無效，商業公司沒有優先購買權。法院最終判決，貿易公司與李某的租賃合同無效，貿易公司在10日內將房屋騰空。
分析：
本案爭議的焦點是房屋抵押后成立的租賃合同是否有效，抵押權人能否主張租賃合同無效。對于這一問題，法律沒有明確規定，理論界有不同的看法。一種觀點認為，設定抵押權后建立的租賃關系不影響抵押權的效力。當抵押權實現，抵押物拍賣給第三人時，租賃權對買受人不具有約束力；另一種觀點認為，只有租賃關系的存在影響到抵押權人的利益時，抵押才能對抗租賃權，否則租賃關系仍然成立有效。
筆者認為，設定抵押權后，擔保法并不禁止出租抵押物。根據法律不禁止抵押權的民事潛規則，設定抵押權后，抵押物可以出租。理由如下：首先，抵押權只是抵押物優先受償的權利。抵押權設定后，抵押人仍對抵押物享有所有權。只要租賃期不超過債務償還期，抵押人就可以對抵押物行使占有權、使用權、收益權和處分權，即抵押人有權租賃抵押物。其次，由于抵押不轉移對抵押物的占有，因此具有出租抵押物的條件。最后，由于設定抵押權是為了保證債務的履行，確認抵押人租賃抵押物的權利，可以更好地發揮抵押物的使用價值，從而更好地保證債權的實現。你知道嗎
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簡介:
王宜丹律師，河南洛陽人，河南良承律師事務所專職律師，擅長處理合同糾紛、婚姻家事糾紛、追償權糾紛、交通事故損害賠償糾紛等各類民事糾紛案件，法律專業知識扎實，辦案經驗豐富。 本人執業以來，秉著“信譽為本”、“客戶至上”的執業精神，倡導“法理精神和服務創造價值”的理念，始終堅持“憲法法律至上、社會公平正義至上、當事人合法權益至上”的執業追求，在法學專業領域不斷學習，深入研究。力求以學者的嚴謹態度，專家的服務水準，為委托人提供優質高效、盡職盡責的法律服務！
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