據(jù)不完全統(tǒng)計，從2014年6月至2015年8月間，國內(nèi)由知名房企或互聯(lián)網(wǎng)巨頭發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌項目不下20個，其標(biāo)的種類、參與方式、籌資規(guī)模都不盡相同，可謂“亂花漸欲迷人眼”。將眾籌籠統(tǒng)分為股權(quán)眾籌、債權(quán)眾籌、產(chǎn)品眾籌、公益眾籌四大類的傳統(tǒng)分類方法對于房地產(chǎn)眾籌已不適用。

對房地產(chǎn)眾籌進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆诸愂茄芯科鋵嵸|(zhì)、探索其發(fā)展規(guī)律的首要條件。針對這一需求，我們創(chuàng)造性地提出了對房地產(chǎn)眾籌的“兩維度四象限”分類法，即以“房地產(chǎn)企業(yè)眾籌目的”作為一個維度，分為融資開發(fā)和項目去化兩類;以“眾籌出資人參與訴求”作為另一維度，分為購房消費和投資理財兩類，兩兩組合，形成四個象限，將房地產(chǎn)眾籌分為融資開發(fā)型、營銷推廣型、開發(fā)理財型和運營理財型四大類，如圖1所示。使用該分類法，所有的房地產(chǎn)眾籌項目均能一一對號入座，且不會遺漏。下面我們將對各類房地產(chǎn)眾籌分別解讀。

1.融資開發(fā)型眾籌

此類房地產(chǎn)眾籌的特點是開發(fā)商以獲得開發(fā)建設(shè)資金為目的，投資者主要以獲得房屋產(chǎn)權(quán)為目的。具體又可以細(xì)分為兩個子類。

(1)定向類

此類眾籌面向特定合作投資者，典型案例是石家莊眾美城定制，特點如下：

通常是在立項或者拿地之前進(jìn)行。為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位對定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購房需求。

一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。

優(yōu)勢在于在拿地前便完成認(rèn)籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中自有資金的投入。

開發(fā)商能否拿到地以及能以什么價格拿到地，開發(fā)商的專業(yè)能力、成本把控能力、資金實力等，都存在不確定性。如果開發(fā)商投入過低，高度依賴眾籌投資，則風(fēng)險控制意識難以保證，風(fēng)險最終就會全部轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。

(2)非定向類

此類眾籌面向公眾投資者，典型案例是平安好房-碧桂園眾籌，特點如下：

通常在項目拿地后建設(shè)前進(jìn)行，為項目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項目負(fù)債率的目的，同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。通常適用于區(qū)域房價上漲預(yù)期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式的資金成本的情況。

參與門檻一般較高，且需要投資者在預(yù)售前支付所有房款。

將眾籌項目包裝為保險、債券等金融產(chǎn)品，通過產(chǎn)品設(shè)計，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險。

投資者的收益主要體現(xiàn)在前期眾籌的標(biāo)的價格將遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價格，房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，價差成為其主要獲利渠道。

開發(fā)商雖然在銷售價格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，從而獲得收益，并實現(xiàn)了對購房客戶的提前鎖定。

2.營銷推廣型眾籌

此類房地產(chǎn)眾籌的特點是開發(fā)商以項目去化為目的，投資者主要以獲得房屋產(chǎn)權(quán)為目的。具體又可以細(xì)分為五個子類。

(1)預(yù)先團(tuán)購式

典型案例包括平安好房-北部萬科城眾籌、當(dāng)代北辰COCOMOMA眾籌、**地產(chǎn)-**員工寶。

此類眾籌一般在項目預(yù)售前進(jìn)行。參與者籌得的只是享受優(yōu)惠購房資格的“期權(quán)”，只有等到項目符合房屋預(yù)售條件時，才有權(quán)行使期權(quán)，繳足房款，以優(yōu)惠的價格獲得房屋產(chǎn)權(quán)。參與門檻較高，開發(fā)商一般會承諾“基本收益率+購房優(yōu)惠價格”的收益，眾籌期間一般會設(shè)置一定時間的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請退出。

(2)團(tuán)購式

典型案例是京-東-遠(yuǎn)-洋5000元籌折扣房。此類眾籌項目涉及的房產(chǎn)均為現(xiàn)房，因而與一般的商品促銷和消費團(tuán)購沒有太大區(qū)別。

(3)抽獎式

典型案例是京-東-遠(yuǎn)-洋1.1折購房。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動。參與門檻一般較低，通過抽獎可能產(chǎn)生的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達(dá)到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。未中獎的參與者既無損失也無收益。

(4)彩票式

典型案例是京-東-遠(yuǎn)-洋11元籌首付。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動。參與門檻一般較低，通過類似彩票方式可能的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達(dá)到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。未中獎的參與者可能付出一定的沉沒成本(相當(dāng)于彩票的費用)。

(5)拍賣式

典型案例是**萬科城100㎡全裝三房眾籌。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達(dá)到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。所有參與者均可獲得收益(優(yōu)惠購房折讓或拍賣收益分成)。

3.開發(fā)理財型眾籌

此類房地產(chǎn)眾籌的特點是開發(fā)商主要以獲得開發(fā)建設(shè)資金為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上的案例并不多見，以萬-達(dá)的“穩(wěn)賺一號”為典型。

此類眾籌實際上與REITs類似，只不過用眾籌的名義來發(fā)售，降低單個投資者的投資額度，并達(dá)到拓寬開發(fā)建設(shè)資金來源的目的，有助于實現(xiàn)開發(fā)商的輕資產(chǎn)運營。此類眾籌要求開發(fā)商的項目從前期規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)到招商運營的一整套商業(yè)模式得到投資者的高度認(rèn)可，通常門檻較高，持有期較長，一般要3年以上。

租金、稅收等制度上的缺陷從根本上決定了此類眾籌模式目前在國內(nèi)尚無法大規(guī)模鋪開。現(xiàn)有案例必須依靠開發(fā)商的價格折讓來實現(xiàn)眾籌的高收益，依靠開發(fā)商的回購保證來降低投資風(fēng)險。

4.運營理財型眾籌

此類房地產(chǎn)眾籌的特點是開發(fā)商主要以項目去化為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上案例較多，包括房寶寶-中信御園眾籌(以別墅為基礎(chǔ)資產(chǎn))、平安好房海外房產(chǎn)眾籌(以海外公寓為基礎(chǔ)資產(chǎn))、**臺達(dá)國際酒店式公寓眾籌(以酒店式公寓為基礎(chǔ)資產(chǎn))和武漢綠地中心606項目眾籌(以摩天大樓為基礎(chǔ)資產(chǎn))。

此類眾籌實質(zhì)上是準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，通過眾籌實現(xiàn)多人持有一個物業(yè)產(chǎn)品，降低單個投資者的投資額度，達(dá)到促進(jìn)銷售去化、改善項目現(xiàn)金流的目的。此類眾籌一般的模式是，在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產(chǎn)管理公司，由資管公司整體購買物業(yè)，并委托物業(yè)管理公司等進(jìn)行管理運營;投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及持有期內(nèi)的物業(yè)增值價值;開發(fā)商以較高的銷售價格獲得現(xiàn)金，同時收取長期的資產(chǎn)管理費用。此類眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般要2年以上。

和開發(fā)理財型眾籌一樣，制度上的缺陷決定了運營理財型眾籌模式目前在國內(nèi)尚無法大規(guī)模鋪開。現(xiàn)有案例必須依靠開發(fā)商的價格折讓來實現(xiàn)眾籌的高收益。選擇優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)是此類眾籌成功的關(guān)鍵。

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