據不完全統計，從2014年6月至2015年8月間，國內由知名房企或互聯網巨頭發起的房地產眾籌項目不下20個，其標的種類、參與方式、籌資規模都不盡相同，可謂“亂花漸欲迷人眼”。將眾籌籠統分為股權眾籌、債權眾籌、產品眾籌、公益眾籌四大類的傳統分類方法對于房地產眾籌已不適用。

對房地產眾籌進行科學嚴謹的分類是研究其實質、探索其發展規律的首要條件。針對這一需求，我們創造性地提出了對房地產眾籌的“兩維度四象限”分類法，即以“房地產企業眾籌目的”作為一個維度，分為融資開發和項目去化兩類;以“眾籌出資人參與訴求”作為另一維度，分為購房消費和投資理財兩類，兩兩組合，形成四個象限，將房地產眾籌分為融資開發型、營銷推廣型、開發理財型和運營理財型四大類，如圖1所示。使用該分類法，所有的房地產眾籌項目均能一一對號入座，且不會遺漏。下面我們將對各類房地產眾籌分別解讀。

1.融資開發型眾籌

此類房地產眾籌的特點是開發商以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。具體又可以細分為兩個子類。

(1)定向類

此類眾籌面向特定合作投資者，典型案例是石家莊眾美城定制，特點如下：

通常是在立項或者拿地之前進行。為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。

一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。

優勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發商在開發建設過程中自有資金的投入。

開發商能否拿到地以及能以什么價格拿到地，開發商的專業能力、成本把控能力、資金實力等，都存在不確定性。如果開發商投入過低，高度依賴眾籌投資，則風險控制意識難以保證，風險最終就會全部轉嫁給眾籌參與者。

(2)非定向類

此類眾籌面向公眾投資者，典型案例是平安好房-碧桂園眾籌，特點如下：

通常在項目拿地后建設前進行，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統融資方式的資金成本的情況。

參與門檻一般較高，且需要投資者在預售前支付所有房款。

將眾籌項目包裝為保險、債券等金融產品，通過產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避集資建房的法律風險。

投資者的收益主要體現在前期眾籌的標的價格將遠低于樓盤的銷售價格，房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，價差成為其主要獲利渠道。

開發商雖然在銷售價格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本，從而獲得收益，并實現了對購房客戶的提前鎖定。

2.營銷推廣型眾籌

此類房地產眾籌的特點是開發商以項目去化為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。具體又可以細分為五個子類。

(1)預先團購式

典型案例包括平安好房-北部萬科城眾籌、當代北辰COCOMOMA眾籌、**地產-**員工寶。

此類眾籌一般在項目預售前進行。參與者籌得的只是享受優惠購房資格的“期權”，只有等到項目符合房屋預售條件時，才有權行使期權，繳足房款，以優惠的價格獲得房屋產權。參與門檻較高，開發商一般會承諾“基本收益率+購房優惠價格”的收益，眾籌期間一般會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。

(2)團購式

典型案例是京-東-遠-洋5000元籌折扣房。此類眾籌項目涉及的房產均為現房，因而與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區別。

(3)抽獎式

典型案例是京-東-遠-洋1.1折購房。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。參與門檻一般較低，通過抽獎可能產生的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。未中獎的參與者既無損失也無收益。

(4)彩票式

典型案例是京-東-遠-洋11元籌首付。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動。參與門檻一般較低，通過類似彩票方式可能的高收益回報，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。未中獎的參與者可能付出一定的沉沒成本(相當于彩票的費用)。

(5)拍賣式

典型案例是**萬科城100㎡全裝三房眾籌。此類眾籌屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。周期通常較短。所有參與者均可獲得收益(優惠購房折讓或拍賣收益分成)。

3.開發理財型眾籌

此類房地產眾籌的特點是開發商主要以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上的案例并不多見，以萬-達的“穩賺一號”為典型。

此類眾籌實際上與REITs類似，只不過用眾籌的名義來發售，降低單個投資者的投資額度，并達到拓寬開發建設資金來源的目的，有助于實現開發商的輕資產運營。此類眾籌要求開發商的項目從前期規劃到開發建設到招商運營的一整套商業模式得到投資者的高度認可，通常門檻較高，持有期較長，一般要3年以上。

租金、稅收等制度上的缺陷從根本上決定了此類眾籌模式目前在國內尚無法大規模鋪開。現有案例必須依靠開發商的價格折讓來實現眾籌的高收益，依靠開發商的回購保證來降低投資風險。

4.運營理財型眾籌

此類房地產眾籌的特點是開發商主要以項目去化為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。目前市場上案例較多，包括房寶寶-中信御園眾籌(以別墅為基礎資產)、平安好房海外房產眾籌(以海外公寓為基礎資產)、**臺達國際酒店式公寓眾籌(以酒店式公寓為基礎資產)和武漢綠地中心606項目眾籌(以摩天大樓為基礎資產)。

此類眾籌實質上是準REITs產品，通過眾籌實現多人持有一個物業產品，降低單個投資者的投資額度，達到促進銷售去化、改善項目現金流的目的。此類眾籌一般的模式是，在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產管理公司，由資管公司整體購買物業，并委托物業管理公司等進行管理運營;投資者通過金融產品持有物業相應權益，獲得租金收益以及持有期內的物業增值價值;開發商以較高的銷售價格獲得現金，同時收取長期的資產管理費用。此類眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般要2年以上。

和開發理財型眾籌一樣，制度上的缺陷決定了運營理財型眾籌模式目前在國內尚無法大規模鋪開。現有案例必須依靠開發商的價格折讓來實現眾籌的高收益。選擇優質基礎資產是此類眾籌成功的關鍵。

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