聯(lián)合施工應防范相關(guān)的管理風險首先，風險來自于承包商的資質(zhì)。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：有自己的名稱和機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。同時，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向工商行政管理部門申請登記。村鎮(zhèn)與開發(fā)商共建的風險首先來自合作伙伴。只有年檢合格、取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的企業(yè)，或者具有較高稅收信用等級的企業(yè)，才能參加共建，能有效規(guī)避來自承包商主體資格的風險。第二是共同建造合同的風險。共建合同或協(xié)議的一般內(nèi)容包括：（1）雙方合作的概況，包括項目的基本情況、項目審批程序、項目拆遷和前期開發(fā)等；（2）雙方的權(quán)利和義務，包括合作方式及權(quán)限、項目總投資額及投資方式、土地使用權(quán)證說明、工程建設(shè)項目相關(guān)許可證辦理、到位資金進度安排、利潤或已建房屋分配比例、銷售安排等，稅費承諾及雙方認為必要的其他事項；（3）違約責任；（4）合作期限；（5）（6）爭議解決等，一旦選定合作方，雙方將進入具體合作事項的談判和簽署階段，主要風險應包括在合同或協(xié)議中。因此，應慎重考慮合同或協(xié)議的內(nèi)容，有條件的可以聘請律師參與簽訂共建合同或協(xié)議。需要注意的是，建設(shè)項目用地在合同或協(xié)議中是非國有土地，即村鎮(zhèn)共建用地是集體土地，銷售對象只能是村鎮(zhèn)居民；合同條款，特別是約定的權(quán)利條款，雙方的違約義務和違約責任，必須明確、具體、詳細，措辭應準確，切忌含糊不清；口頭協(xié)商事項應寫在書面合同中。

最后，后續(xù)管理存在風險。一般來說，合建房屋是在銷售的基礎(chǔ)上建造的。在合建計劃前期，銷售目標已基本確定。也就是說，銷售市場的風險很小。但在發(fā)票、納稅、辦證、物業(yè)管理等方面還存在一定的風險。

首先，房地產(chǎn)銷售發(fā)票是居民取得房屋的重要證據(jù)，也是辦理房產(chǎn)證的法律依據(jù)。對已取得房屋的居民，應取得開發(fā)商開具的、稅務機關(guān)監(jiān)督的正式發(fā)票。二是聯(lián)名建房涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等，相關(guān)證明需繳納相關(guān)費用。所有這些問題都需要澄清，稅費也需要解決。參與共建后的開發(fā)商，一旦手續(xù)不全，房產(chǎn)證等相關(guān)證件就成了問題。

第三，明確土地使用權(quán)。村鎮(zhèn)以土地所有者的身份參與共建，但其擁有的土地是集體土地，在其上建造的房屋與在國有土地上建造的房屋不同。合建雙方必須嚴格按照規(guī)定履行土地使用權(quán)審批手續(xù)。主體建設(shè)單位和合建單位應當向當?shù)卣蛘哂嘘P(guān)部門提交合建用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程地形圖等申請書、建設(shè)項目批準文件和申請表，聯(lián)合施工合同、營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證書等。第四，物業(yè)管理應引起重視，并納入合同或協(xié)議中討論，以確保居民的安全和舒適。

合建要注意稅收風險

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，村鎮(zhèn)合建銷售收入和開發(fā)商應申報繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅，個人所得稅等同時，應向購房者提供房地產(chǎn)銷售發(fā)票等憑證。

營業(yè)稅。村鎮(zhèn)合建房屋是指合建單位將合建房屋的房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給村鎮(zhèn)居民的行為。合建方有營業(yè)稅義務，應當申報繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。納稅人是合建方或者取得銷售房地產(chǎn)所得的任何一方。鄉(xiāng)鎮(zhèn)自建房屋即使賣給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，也是銷售房地產(chǎn)，依法應當繳納營業(yè)稅。土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物、取得收益應當繳納土地增值稅。由此可見，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當繳納土地增值稅，集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不應當繳納土地增值稅。這是因為根據(jù)《土地管理法》，國家為了公共利益可以依法征收集體土地，依法征收的土地屬于國家。國家未征收的集體土地，不得轉(zhuǎn)讓。如果是自己轉(zhuǎn)讓的，就是非法的。這種違法行為應由有關(guān)部門依法處理，不應納入土地增值稅的征收范圍，也不應受到稅收的規(guī)制。因此，對銷售村鎮(zhèn)合建房屋不征收土地增值稅。印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，銷售村鎮(zhèn)合建房屋，應當按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證明的0.05%的稅率申報繳納印花稅。

企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》，企業(yè)和其他所得組織是企業(yè)所得稅的納稅人。鄉(xiāng)鎮(zhèn)共建單位是企業(yè)所得稅的納稅人，有納稅義務。應納稅所得額和企業(yè)所得稅的計算方法，是將貨幣形式和非貨幣形式的所得總額，減去與所得有關(guān)的實際合理支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出。

發(fā)票和稅款支付。對于購買共建房屋的居民，按照現(xiàn)行政策，只能取得房產(chǎn)證和集體土地使用證。因此，他們在購房時，必須取得開發(fā)商開具的、稅務機關(guān)監(jiān)督的正式發(fā)票。對參與共建的村鎮(zhèn)，要督促參與共建的開發(fā)商依法繳納相關(guān)稅費，清繳各項稅費，督促其為購房者開具發(fā)票。你知道嗎