為什么會(huì)有小產(chǎn)權(quán)房

目前，小產(chǎn)權(quán)房最常見的說法是按照房屋所有權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分，即國家統(tǒng)一制發(fā)的房屋稱為“大產(chǎn)權(quán)”房屋，鄉(xiāng)政府或村民委員會(huì)私自制作、發(fā)行的房屋稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“村產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理過戶手續(xù)，不能取得國家產(chǎn)權(quán)證，也不能轉(zhuǎn)讓出去，否則就得不到法律保護(hù)。然而，奇怪的是，即使沒有法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房仍能贏得廣大購房者的青睞，而且有愈演愈烈的趨勢。為什么會(huì)這樣？我們從以下幾個(gè)方面來分析：

1?？陀^條件是新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)成為基礎(chǔ)。

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房價(jià)格逐步上漲。有的村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，取得規(guī)劃批復(fù)，然后虛報(bào)戶籍號(hào)騙取宅基地用地指標(biāo)，在完成樓市交易后，這些房屋很多沒有任何手續(xù)，他們直接與開發(fā)商合作，在公開銷售后建設(shè)商品房。由于大環(huán)境的機(jī)遇，此后出現(xiàn)了大量小產(chǎn)權(quán)房。客觀原因是政府缺乏監(jiān)督和良好引導(dǎo)。

根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，嚴(yán)禁農(nóng)村集體組織非法轉(zhuǎn)讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。但從政府的實(shí)際監(jiān)督來看，政府并沒有起到更好的監(jiān)督和引導(dǎo)作用。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)初期，政府幾乎沒有監(jiān)管，內(nèi)部原因是政府也能從中受益，但到了后期，當(dāng)大量小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)時(shí)，政府似乎束手無策，不能及時(shí)做出不影響社會(huì)穩(wěn)定的更好的決策。

3。客觀主旨是房價(jià)上漲促進(jìn)小樓市發(fā)展。受自身收入和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，很多人根本買不起一手或二手商品房的高價(jià)。為了生存，他們不得不選擇小產(chǎn)權(quán)房。在供給方面，小產(chǎn)權(quán)房大多位于城鄉(xiāng)邊緣地帶，農(nóng)村有大量集體土地可供開發(fā)?；趯r(nóng)村發(fā)展收入的考慮，不少農(nóng)村地區(qū)明知小產(chǎn)權(quán)房違法，仍與房地產(chǎn)開發(fā)商合作推出小產(chǎn)權(quán)房。消費(fèi)在一定程度上促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的供給和發(fā)展。回顧原因，房價(jià)上漲已成為客觀推力。根據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)，我們可以知道，事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房買賣是不合法的，簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。然而，許多人選擇購買小物業(yè)。很多購房者自然會(huì)有這樣的疑問，“我能買一套小產(chǎn)權(quán)房嗎？”。現(xiàn)在我們就來談?wù)勝I小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，讓購房者考慮一下。

1。購買小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法行為，后續(xù)買賣合同無效。在這種情況下，法律并不保護(hù)雙方的利益。一旦涉及糾紛，或者一旦國家征地拆遷，小購房者無法得到相應(yīng)的補(bǔ)償。當(dāng)然，也不可能辦理后續(xù)過戶手續(xù)，甚至申請按揭貸款。這些法律風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2。從上面我們可以看出，由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的承認(rèn)和保護(hù)，也不能辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，使購房者在購房后不能合法過戶，這顯然會(huì)產(chǎn)生很大的影響論房屋的保值增值。

3。購買小產(chǎn)權(quán)房存在交付和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)過程中沒有政府和銀行對開發(fā)資金的監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商的自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很有可能成為爛尾工程。另外，如果開發(fā)單位不具備資質(zhì)，會(huì)影響房屋能否按時(shí)交付，質(zhì)量上也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。你知道嗎