-典型案例

小產權難以再上市交易

早在上世紀90年代末，張先生購買了一塊擁有50年使用權的土地，以較低的價格建造別墅，但他沒有產權。不久前，張先生打算把房子賣掉。雖然房屋中介的評估價在1200萬元左右，但張先生的別墅沒有房產證，土地來源不明。總代理公司不能賣，只能租。由于裝修豪華，別墅的租金從每月1.5萬元到1.8萬元不等，目前很難找到這樣的客戶。盡快租到別墅還是很困難的。

根據合同法：“合同無效或者解除后，應當返還合同取得的財產。合同不能退還或者不需要退還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”因此，農村產權房有可能被政府收回或無法出售。此外，提醒消費者不要輕信一些農村房產開發商的承諾，如“可改產權房”。畢竟，通過國土部門辦理手續有很大的不確定性。

-市場調研

小樓盤項目大多位于遠郊

近日，中大恒基房地產營銷研究中心對北京400多個在售樓盤的調查分析顯示：目前，在售小樓盤約占總成交量的18%整個市場，其中絕大多數分布在遠郊，占95%。房山區小產權項目最多，占26.3%，其次是懷柔區、密云縣和通州區，分別占20.0%、17.5%和11.3%。價格方面，在售小產權項目均價為3344元/平方米，僅為去年北京8792元/平方米均價的38%。從不同區域在售“大小產權”項目的均價對比來看，以房山區為例。目前在售樓盤均價為4272元/m2，已經是北京的低價區域。但在售小產權項目均價僅為2437元/m2，占大產權項目的57%。通州區小產權普通住房均價3485元/平方米，通州區五證齊全普通住房均價5636元/平方米，而每平方米單價比小產權普通住宅高2151元。如果你在通州區購買一套100平方米的大產權普通商品住宅，購房和繳稅所需的費用要比小產權項目多出近22.5萬元。顯然，小產權項目的主要優勢是價格。

市場現狀

小產權房銷售仍然非常火爆

那么，目前這種小產權房項目的銷售情況如何？筆者以購房者的名義，撥通了目前在售的幾個小產權項目的銷售電話。

通州一個小產權項目的銷售人員告訴我，這個項目開盤以來銷售一直不錯。目前只有50-60平方米的一居室在售，均價在3100元左右，比周邊有正式產權的項目低1000元左右。當被問及是否會有產權證時，她予以否認。

當我撥通房山區周口店鎮另一個小產權項目的電話時，一位姓蘇的銷售人員告訴我，在售的房子大多是88-108平方米，均價在1600元左右。他還說，每天都會有往返公主墳的班車。當被問及此次購買能否上市時，銷售人員予以否認，甚至表示可以幫助進行私下交易。

筆者隨后走訪了多戶小產權項目。在這些項目中，他們大多不掩蓋自己小產權的身份。只有房山項目的一位銷售人員表示，現在小產權談得很緊。同時，他建議“能否盡早購買，未來是否會被封殺，目前還很難說。”——專家提醒，小產權房將承擔巨大風險，小產權房項目之所以在價格上具有優勢，是因為房地產市場的發展房地產多由村鎮開發，土地成本幾乎為零，而且沒有與房地產開發相關的稅收，因此成本較低，價格僅為同區域商品房的40%-60%。很多購房者只看到這些“小產權房”價格低廉的一面，卻往往忽略了最重要的產權問題。